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克而瑞研究中心 朱一鸣、贡显扬
碧桂园2018年连同其合营企业及联营公司累计实现归属于母公司股东权益的合同销售金额5018.8亿元，同比增长31.3%。截止2018年末，碧桂园在国内已签约或已摘牌项目权益土地储备达到约2.4亿平方米，其中位于粤港澳大湾区内的权益可售货值达到3721亿元。盈利能力大幅提升，各项盈利指标同比增长。财务保持稳健，净负债率较2017年末的56.9%进一步回落7.3个百分点至49.6%。
我们认为，在目前行业增速整体放缓的预期下，龙头房企已由高速增长转向平稳高质量增长。对于碧桂园而言，未来发展过程中的一大重点便是补足之前安全管控上的不足，将速度和效益让位安全和质量，提质控速、做强主业、保证有质量增长。
2018年，碧桂园连同其合营企业及联营公司累计实现归属于母公司股东权益的合同销售金额5018.8亿元，权益销售面积5416万平方米，分别同比增长31.3%和23.1%。同时，根据克而瑞数据，2018年碧桂园实现全口径销售金额7286.9亿元，同比增长32%。与万科15%和恒大10%左右的业绩增幅相比，碧桂园2018年还是继续保持了较高的规模增长。
我们认为，在目前行业增速整体放缓的预期下，龙头房企已由高速增长转向平稳高质量增长。杨国强也表示，目前碧桂园一定是速度和效益让位安全和质量，未来将高度重视安全问题、彻底清除安全隐患。
截止2018年末，碧桂园在国内已签约或已摘牌项目2148个，权益土地储备达到约2.4亿平方米，较2017年末进一步增长，其中未售部分的权益可售货值约1.7万亿元。同时，碧桂园截至2018年末位于粤港澳大湾区内的权益可售资源的建筑面积超过2544万平方米，权益可售货值达到3721亿元。充裕的土地储备和碧桂园对粤港澳大湾区的前瞻性深度布局契合了国家重大区域发展战略，将为其未来的业绩发展提供强有力的支撑。
2018年下半年以来，碧桂园的土地投资规模明显放缓。根据公告，碧桂园2018年全年新增土地投资预期权益建筑面积约为8648万平方米，总代价约1906亿元，较2017年分别同比降低14.8%和41.7%。
虽然从总量上看，碧桂园2018年的新增土地投资规模降低，但从其近年土地投资的城市能级分布来看，未来三四线城市仍将是碧桂园的主战场。2018年，其在目标三四线城市和位于三四线城市的土地投资占比都有较大提升，新增土地投资中目标三四线城市的地块按金额划分的占比由去年的41%提升至60%。相应的拿地成本较之2017年也有大幅降低。
碧桂园2018年继续深化三四线布局，一方面是因为近年一二线城市拿地难度增加，更重要的是表明了其对三四线城市市场长期向好的预期。碧桂园集团董事会主席此前就曾表示，对国内经济稳定增长抱有坚定信心，并相信未来十多年城镇化还会有比较快的增长速度。
目前棚改贷款审批权上收、棚改货币化安置收紧，市场对三四线城市的走势尚有分歧。对于三四线城市来说，未来环都市圈的三四线城市受益人口外溢、产业承接等因素将具备长期发展前景，而短期内缺乏经济、产业支撑的非核心城市热度或将难以长久持续。对于碧桂园而言，未来如何合理安排这些非热点城市经济圈三四线城市土地储备的开发和去化或将面临一些挑战。
2018年，碧桂园结算收入规模和整体盈利能力实现进一步提升。其中，碧桂园2018年实现营业收入3790.8亿元，同比增长67.1%。毛利润和净利润分别同比大幅增长74.3%和68.8%至1024.8亿元和485.4亿元。股东应占利润和股东应占核心净利润达到346.2亿元和341.3亿元，分别同比增长32.8%和38.2%。
销售规模保持增长、盈利能力进一步提升的同时，资本运营上碧桂园保持了一贯的财务稳健。2018年，碧桂园实现销售现金回款5412.9亿元，自2016年以来净经营性现金流连续第三年保持为正。2018年末，碧桂园可动用现金余额（包括受限制现金）2425.4亿元，另有约3017亿元的银行授信额度尚未使用，现金短债比1.92，营运现金流较为充裕。净负债率较2017年末的56.9%进一步回落7.3个百分点至49.6%。而加权平均借贷成本则从2017年末的5.22%上升89个基点至6.11%，融资成本略有上升。
在战略层面，碧桂园集团董事会主席表示未来将追求有质量发展、科学谋划、提升全周期竞争力、打造高科技综合性企业。目前地产、农业、机器人是碧桂园的三大重点发展方向。
机器人产业上，目前碧桂园机器人公司不仅成立了机器人和相关核心技术的研发和制造部门，还与海内外知名高等院校、研发机构、企业和高端人才建立了广泛的合作关系。未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。值得注意的是，碧桂园还围绕高质量建造体系进行建筑机器人研发，希望借助机器人的应用，提升建筑行业的工作效率。
目前随着智能机器人应用日益广泛和深入，市场规模增长迅猛。机器人技术的发展带动了产业发展模式的创新，对世界制造业发展格局将产生深刻的影响，成为经济发展重要的增长点。未来随着高度自动化新时代的到来，应用场景将会越来越丰富，机器人产业的发展前景也会更为广阔。
农业产业上，碧桂园于2018年6月正式宣布进军现代农业。围绕“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的指导方针，以现代科技农业产业为切入口，助力中国乡村振兴战略。碧桂园通过引入世界一流的农业生产技术、设备，以科技研发创新为动力，布局农业全产业链。目前已在广东、内蒙古、湖北和海南等地区开展现代农业产业项目。同时碧桂园还结合“公司+基地+农户”的高效生产模式与“凤凰优选”平台，将农产品面向碧桂园社区及全社会进行零售，目前凤凰优选在全国已有近千家门店落地。
目前现代化农业发展潜力较大。一方面，世界人口不断增长带动了农产品需求的增加，为农业发展提供了可观的市场空间；另一方面，随着物质生活水平的提高，我国居民消费水平也进一步升级，品质需求对农业发展提出了新的要求，农副产品生产加工市场潜力有待挖掘。碧桂园进军现代化农业，可以借助科技优势在国内外市场竞争中占据一席之地。
我们认为，在当前市场下行和消费需求升级背景下，转型“高科技综合性企业”是突破瓶颈，实现可持续发展有效途径。碧桂园以科技赋能转型，一方面顺应了科技与地产融合的发展趋势，也为主业发展提供了有力的技术支撑，转变传统产业的发展方式，实现创新转型；另一方面可以分享科技发展和市场增长的红利，提高利润增长，增强自身的竞争力。