【年报点评09】奥园集团：销售业绩增长100%，盈利能力略有下降

克而瑞研究中心  朱一鸣、姜伊芸

2018年奥园集团销售金额912.8亿元，同比增长100%。随着粤港澳大湾区国家级战略的出台，奥园通过收并购、城市更新等拿地方式，积极布局“9+2”城市群。全年运营成本上升，利润率较低，净利率略有下降。各项财务指标在合理范围内，净负债率58.9%相较去年上升7.9个百分点，债务结构有待优化。2019年可售货值1900亿元，预计业绩增长目标为同比上升25%。

奥园集团2018年全年合同销售金额约为912.8亿元，同比增长100%，完成全年730亿元销售目标的125%，2016-2018年年复合增长率达89%。合同销售面积约 886.3万平方米，同比上升98%；平均售价每平方米人民币10300元。其中，粤港澳大湾区销售金额约280亿元，占总金额的31%，表现亮眼。总体来看，住宅与商业物业（商业性公寓、商铺）的销售占比分别为66.2%和33.8%，本年度商业性公寓的销售增长导致了售房均价的提高。2019年预估业绩增长率仅为25%，与前几年增长率相比大幅下降。 

奥园集团2018年的销售贡献主要来自深圳奥园翡翠东湾、成都成华奥园广场、广州奥园莲峰圣境、扬州奥园观湖尚居、蚌埠奥园银座、宁波奥园誉景湾、成都奥园公园府邸、珠海横琴湾区一号等项目，其中上述8个项目的销售金额均突破15亿元大关，全年销售金额10亿元以上项目达15个。

在奥园集团2018年的销售区域分布中，华南地区为49%，同比下降22个百分点，华东地区占比22%，同比上升11个百分点，中西区核心区的合约销售金额占比为20%，同比上升8个百分点。随着粤港澳大湾区政策的出台，2019年预计珠三角地区仍然是销售业绩的中流砥柱，奥园也将继续深化在大湾区的区域影响力。奥园集团2019年预计可售1900亿元，其中预估华南区域销售占比达41%，中西部核心区域与华东区域占比为24%和20%，环渤海为11%，境外销售预计为4%。这与奥园以一二线城市为主，三四线城市为辅的均衡性策略相一致，业绩分布更趋于均衡，也近一步展现其布局的多元化的战略目标。 

2018年，奥园集团通过收并购、招拍挂等渠道新增64块商住项目，其中89%为收并购项目，且多为并表项目，新增可开发建筑面积约为1258万平方米，新增货值1645亿元，平均土地成本为每平方米2418元。

奥园集团以广东为核心聚力粤港澳大湾区，同时积极布局中国华南区域、华东区域、中西部核心区及环渤海区域。截至2018年12月31日，集团共有198个项目，覆盖70个境内外城市，总土地储备建筑面积约为3410万平方米，权益占比80%，总货值达3650亿元。其中，大湾区土储总建面达740万平方米，货值预估为1100亿元，将为奥园集团未来深耕大湾区的扩张发展奠定基础。

但总体来说，奥园的土储并不充裕。在目前的土储结构中，324万平方米为已竣工物业，1505万平方米处于在建阶段，1581万平方米为持续未来发展土地，但仅占总土储建面54%，考虑到已竣工无语和在建物业中，含有大量已售未结算资源，未来可供规划的土地并不充足。

在城市旧改方面，奥园集团拥有16个处于不同阶段的主要城市更新项目，规划总建筑面积约980万平方米，预计可售资源约人民币1452亿元。旧改或将为奥园带来额外的土储补充，城市更新项目可通过一二级联动开发、一级开发乃至出售实现利润，未来利润可见性高，但开发周期较长，不确定性也较高。奥园集团2019年将有9个城市旧改项目转化为土地储备，拥有潜在可售资源约660亿，均位于大湾区域城市，将进一步扩大奥园在大湾区的土储优势。

在众多城市旧改项目中，奥园已成为广州东塱村项目的意向合作企业，预计可售建面为44万平方米，货值为252亿元。除此以外，奥园集团在2018年通过政府批准，成为珠海市最大的城中村翠微村旧改项目开发主体，预计该项目可售面积为57万平方米，可售货值约为200亿元。此外，广州的氮肥厂的旧改项目已经获得政府批准，该项目已通过更新改造方案，预计可售面积约30万平方米，可售资源约为150亿元。

2018年，奥园集团实现营业收入为310.1亿元，同比上升62.2%。营业收入的主要来源为物业发展收益，约297.4亿元，占营收的95.9%，同比上升65.6%，其余收益来自经营酒店等其他收益以及物业投资收益，分别占3.5%和0.6%。营收的大幅上升主要是因为平均售价由2017年7397元每平方米升至9007元每平方米，总交付楼面面积也由2017年的243万平方米上升至330万平方米，同比增加35.8%。

盈利指标方面，收入与利润稳步增长，净利率以及归母净利率较2017年有小幅下降，盈利能力略有下降。奥园集团全年毛利润约为96.3亿元，同比增长88%，毛利率约为31.1%。净利润为29.4亿元，同比增长51%，但净利率较2017年下降0.7个百分点，为9.5%。归属上市公司股东的净利润率7.76%，较2017年下降0.82个百分点。全年运营成本有大幅增加，销管费用共计约31.68亿元，销管费用率为10.2%，较2017年上升1.2个百分点，为同业较高水平，主要是因为随着预售项目的增加，销售以及市场宣传推广活动大幅增加。总体来看，净利率和归母利润率略微下降，或因销管费用和财务成本的增加，使得利润率处于业内较低水平。

资本运营方面，净负债率有所上升。2018年奥园集团净负债率为 58.9%，相较于2017年的51.0%有所上升。截止2018年年底现金持有量为396.2亿元，现金充足，现金短债比为1.67，流动比率为1.4，长短期债务比为1.43，较2017年上升47.6%，但处于正常范围内。2018年的债务结构中，2年内需偿还的借款、公司债及优先票据同比增加了47%。短债占比较多主要是与项目的开发周期挂钩，奥园过去两年内发展势头迅猛，项目增加速度快，因此债务到期日相应缩短。

2018年，企业公告的借贷利率为7.4%，较2017年的7.2%略有上浮，主要是由于国内融资环境趋近，贷款利率有向上的压力，奥园集团也已实施利率管理政策，保证利率浮动在合理范围内。与此同时，奥园也在2018年积极寻求境外融资机会，通过境外银团贷款、双边贷款以及美元债等多个渠道获得约15亿美元融资，平均成本低于7%。其中，全年发行四笔共计8.25亿美元及1亿新加坡元优先票据，平均成本低于8%，2019年1-2月份也发行了3笔共计10亿美元优先票据。

总结：2018年奥园集团销售额和利润有大幅增长，但运营成本较高，盈利能力有待提高。各项财务指标处在合理水平，但净负债率相较去年的51%有所上升，应持续关注融资和债务结构的变化。2019年的业务重心仍然是巩固大湾区核心城市区域优势，并辐射周边城市，继续完善城市群发展。