首分论市：25城1月楼市走势预判

北京 || 王秀玲

“供求齐升，远郊新开项目去化较差。”

楼市现状：

12月，房企为冲年底业绩纷纷以价换量，北京商品住宅供应成交明显放量。新开盘项目共18个，多位于大兴、丰台等远郊，整体去化效果较差。土地市场新增供应21幅经营性用地，多未设商品房价格上限或者为共有产权地块，成交6幅经营性用地，均为限竞地块。二手房市场12月成交量小幅稳定增长，但全年来看呈现量增价跌趋势，市场观望情绪明显。

上海 || 李振宇

“成交较冷，推盘创新高但去化率不超50%。”

楼市现状：

12月，上海商品住宅供应大幅放量，全市共38个项目新开或加推，推盘量虽创新高但市场反应依旧冷却，主要是新盘中多为远郊刚需盘，去化压力大，仅5个项目认筹率超100%。全月成交量环比微涨但总量依旧在低位，均价环比再涨7%，整体市场观望情绪加剧。土地市场共成交6幅经营性用地，4幅含宅用地，其中市区闸北、徐汇分别成交2幅住宅用地，分别被融创和金地摘得，其余2幅均位于嘉定。

后市预判：

供应：有6个项目已拿证未开盘，根据认筹时间预计将集中1月中下旬开盘。

成交：市场下挫周期中观望情绪还在加剧，预计成交量将会回落。

房价：预计下月房价变化幅度不会有很大偏差。

热点区域/板块：从拿证区域预估，青浦、浦东、金山将是下月成交热点区域。

广州 || 梁永光

“供求活跃、市场升温，推新平均去化率58%。”

楼市现状：

12月，广州商品住宅供求活跃，加之网签全面放开，成交量创3.30新政以来的新高。新开盘/加推项目共42个，推新量创一年新高，平均去化率为58%。政策上出台公积金新政，毗邻佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关等6市买房也可提取公积金；同时宣布在2017年3月30日之前出让的商服地块，商服物业可以销售给个人，商服市场迎来松绑利好，本月成交同样迎来爆发。土地市场供应2宗商办用地1宗宅地，中心六区成交9宗经营性地块，外围五区成交14宗经营性用地，多底价成交。二手房市场成交持续低迷，本月成交量为2018年成交第三低。

后市预判：

供应：预计1月供应量减少。

成交：预计1月成交量回落。

房价：价格维稳。

深圳 || 陈洪海

“量价齐升但供应锐减，新开18盘平均去化率约32%。”

楼市现状：

12月，深圳商品住宅市场供应不容乐观，环比降幅超60%，在开发商普遍让利情况下市场成交表现量价齐升。新开盘18个项目，集中在关外宝安、龙岗、龙华等区，平均去化率约32%，产品以刚需为主，客户主要还是以地缘性客户为主。土地市场较为冷清，仅前海板块成交2块商办用地，且均以底价成交。二手房市场住宅成交量环比下跌10%，同比下跌超4成，龙岗成交最为活跃，福田和宝安区下跌较严重。

后市预判：

供应：预计1月份供应量下跌。

成交：预计1月成交下跌。

房价：预计1月价格回升，但幅度也不会太大。

热点区域/板块：热点板块是龙岗、福永、龙华、坪山。

沈阳 || 洪晶

“供求回落、市场降温，开盘频次缩减。”

楼市现状：

12月，沈阳楼市供应环比回落，成交同环比齐跌，但仍高于1-7月成交均值，案场到访客户量及备案也均呈下降趋势，价格方面同环比均涨，主要是受改善型产品大量入市，还有热点项目集中加推备案影响。全月共33个项目开盘，共加推36次，其中全新首开项目6个，开盘加推频次较上月大幅缩减。土拍市场共成交13幅土地，包含经营性用地11幅，平均溢价率为8.3%，其中本土房企表现突出摘地6幅，品牌房企摘得5幅，新城控股首进沈阳。

后市预判：

供应：预计1月，沈阳市场供应量仍呈下降趋势。

成交：预计下月成交持平或呈下降趋势。

房价：预期房价过快上涨势头得到阶段性遏制，但长期看成交价格仍将处于平稳上涨状态。

热点区域/板块：浑南一枝独秀，于洪、铁西和沈北。

长春 || 史嵩龄

“稳中有升，10个新开盘项目去化率近七成。”

楼市现状：

12月，长春商品住宅市场供求量同环比齐升，价格稳定。新开盘项目共十个，整体去化情况较好，仅个别盘开盘去化不足三成，产品需求方面刚需与改善占比持平,且改善类需求逐渐增加。土地市场供地13幅约121万方，环比小幅下降，成交14幅共95万方，环比稳定增长。

后市预判：

供应：进入冬歇期供应环比大幅下降。

成交：市场可售存量充足,同比大幅上涨。

房价：预计1月份整体环比小幅提高,同比大幅上涨。

热点区域/板块：高新南区以及北湖区域等热点板块。

济南 || 唐堂

“观望加剧、成交回落，18次开盘加推平均去化率56%。”

楼市现状：

12月，济南商品住宅市场供应量小幅微涨，成交量有所回落。共开盘加推18次，推出2157套房源，开盘当天去化去化率56%，案场到访量明显增加，但客户观望情绪加剧。政策方面菏泽取消限售；放宽引进人才落户地址范围,配偶子女也能落户；以及济南闲置厂房写字楼可改造租赁住房,水电按民用标准。土地市场本月新增供应15宗住宅用地，其中章丘区供应12宗土地，长清供应2宗，槐荫区一宗；成交土地20宗，包括7宗住宅用地和13宗商服用地，多底价成交。二手房市场挂牌价连续3月下跌，购房者积极性下降，观望情绪加重。

青岛 || 毕怡

“市场降温、成交环比腰折，8盘新开去化率普遍低于80%。”

楼市现状：

12月，开发商为抢占市场持续推盘，青岛商品住宅供应量上涨，但成交量接近腰折，低于全年平均水平，整体市场降温明显，由于供过于求，存量上涨，去化周期也有所延长。本月开盘数量8个，但大部分推盘项目去化率低于80%，除高新区由于限价严苛，价格较低，投资客户与主城区刚需客户较多，开盘情况尚可，其他区域市场情况已经不乐观。土地市场供应量有所下降，成交持续处于高位。二手房成交环比下降，市场持续冷清。

后市预判：

供应：预计下月供应量减少。

成交：预计下月成交量减少。

房价：持续下降。

南京 || 赵静波

“成交稳定、推新节奏加快，52盘整体去化率约57%。”

楼市现状：

12月，南京商品住宅供应持续放量，成交相对稳定。年终冲刺期，开发商整体推新节奏明显加快，全月共52盘加推，包括住宅38个、别墅11个、公寓5个，江北板块及江宁板块为供应主力，整体开盘当天去化率57%，板块去化分化进一步加剧，高性价比及产品力优势凸显。政策上租赁住房用地土拍调整，民营资本首次获许参与竞拍租赁用地，局部回调态势初显。土地市场有所降温，2幅租赁用地供应，共成交18幅地块，其中13幅以底价成交，5幅溢价成交，溢价率区间在2.94%-36.84%。二手房市场连续3年量跌价涨，均价已达3万/㎡。

后市预判：

供应：预计2019年全市上市楼盘196家，大概4.3万套左右房源，其中97家为纯新盘。

成交：公证摇号降低中签率提高与变冷区域楼盘开始降价现象并存，成交持续分化。

房价：高位横盘，限价能否大面积区域突破是关键。

热点区域/板块：两江与郊区成绝对主力。

杭州 || 刘晨光

“成交持续回暖，刚需产品走量好。”

楼市现状：

12月，杭州商品住宅签约放松，供应量整体依旧较大，成交上涨明显持续高位，上月供过于求局面得到逆转，产品结构来看整体市场还是刚需产品走量较好，二手房市场已连续两个月回暖，整体表现量价齐升。

徐州 || 季有国

“成交大涨、热度回升，12次开盘加推整体去化率约87%。”

楼市现状：

12月，徐州商品住宅新增供应同环比皆降，成交大幅上涨。市区新开盘加推项目共计12次，总推出房源3815套，推出的产品以高层、小高层为主，整体去化良好去化率约87%，但较前期热度有所降温，热门区域项目或定价适中项目去化率较理想，均能达到九成以上，但远郊或价格偏高项目则去化不理想。土拍市场相对平淡，共3宗地挂牌，供地量下滑，三宗地块成交，仅含一宗宅地，由中南置地底价摘得。

后市预判：

供应：1月为传统淡季，加之前期房源的去化压力加大，开发商的推盘意愿将降低，供应量将走低。

成交：受供应量走低影响，加之市场整体大环境降温，购房者观望情绪渐浓，备案量相应地也将走低。

房价：预计1月商品住宅均价依然将在万元左右浮动，但因近期推新产品偏刚改改善，价格将有小幅上浮。

热点区域/板块：城西板块。

苏州 || 戈文问

“成交翘尾，17个开盘项目整体去化率超七成。”

楼市现状：

12月，苏州商品住宅市场供应略降，成交同环比皆升出现翘尾行情，刷新年内最高值。开盘项目17个，上旬推盘以高端改善项目为主，中下旬后加推项目逐渐以中低端盘为主，“高性价比”楼盘及刚需楼盘来访量明显增多，整体去化情况良好，平均去化率超约71%。土地市场共挂牌10宗涉宅地块，仅园区成交2宗地，被央企或国企收入囊中。

后市预判：

供应：预计未来1月整体供应为20万方。

成交：预计1月未来成交量为50万方。

房价：预计未来1月成交均价受高端盘价格签约影响，预计均价22000元/㎡。

热点区域/板块：吴江太湖新城板块，园区湖东板块、湖西板块，新区浒墅关板块，以及吴中尹山湖板块。

常州 || 戈文问

“成交低位持平，20个项目25次开盘整体认购率37%。”

楼市现状：

12月，常州商品住宅市场供应回落，成交表现基本与上月持平，整体在低位徘徊。全市共20个项目25次开盘，并且基本集中在12月中下旬，共推出2218套房源，整体认购率仅37%。土地市场本月未有涉宅地块供应，共3宗涉宅地块成交，集中在武进及新北，均由常州本地房企竞得，且都是低溢价成交。

后市预判：

供应：1月商品住宅供应量预计15万㎡左右。

成交：1月商品住宅预计成交20万㎡左右。

房价：1月商品住宅均价预计在14500元/㎡左右。

热点区域/板块：预计重点推盘板块，包括湖塘老城区板块、新龙板块、钟楼开发区板块。

无锡 || 王新科

“成交热度回落，13个开盘中高端项目去化不足七成。”

楼市现状：

12月，无锡商品住宅市场供应环比大涨，成交同环比均降，消化周期拉长1个月。新开盘项目13个，主要为中高端产品，整体去化情况一般，成交面积段集中在120-144㎡，单价段集中在1.2-1.5万的结构区间内，整体市场需求依旧集中在改善，刚需逐渐退场。土地市场新增6幅经营性用地，其中2幅为住宅类用地，成交经营性用地1幅，溢价率达13.5%。二手房市场整体走势为量涨价跌，但价格仍高于新房。

后市预判：

供应：预计1月份整体市场供应量将出现下滑趋势。

成交：预计1月份整体市场成交量将继续呈下滑行情，市场回暖期预估将在年后出现。

房价：预计整体房价水平短期内将维持现有水平，受淡季成交下滑影响，均价预计将在现有基础上小幅下滑。

厦门 || 蔡美美

“持续低迷、供求低位，4盘新开最高去化率不超七成。”

楼市现状：

12月，厦门商品住宅供求大增，但量仍处在低位。当前市场持续低迷，新开项目仅4盘入市，3盘位于集美区，整体去化超5成，在淡市下市场接受度相对较高，其余3个项目去化均不佳，整体来看市场观望情绪仍旧浓厚，客户入市意愿不强，但年底业绩冲刺期房企开工意愿普遍较强。土地市场12月无商住地新增供应，成交也仅一宗商住用地，楼面价39090元/㎡成为厦门新地王。二手房市场成交量在历了连续4个月的下滑后，在年底连续2个月持续高涨，在12月达到年度峰值，价格方面则维持下滑态势。

后市预判：

供应：预计1月厦门商品住宅新增供应量会明显下滑。

成交：预计1月成交量会明显回落。

房价：预计1月厦门新房价格仍将高位维稳。

福州 || 方明

“供应新高、持续供过于求，17次开盘去化表现分化。”

五 区

闽 侯

楼市现状：

12月，房企为冲刺年度业绩指标，五区商品住宅供应量高达92万方，创近一年新高，成交量也维持高位运行，闽侯供应有所提升，但成交量环比腰斩，整体市场供过于求，库存量继续上涨。共开盘17次，其中新盘10个，整体去化率有所回升，但由于市场持续放量，客户可选择性增多，置业更趋理性，项目开盘去化表现呈现两极分化。土拍不容乐观，有大量安置和高总价地块且流拍依然存在,全月市区供地4宗，八县供地11宗，成交方面市区无土地成交，八县共成交8幅地块，蓝光首进长乐，目前土地市场回归理性，为较好的拿地窗口期。

后市预判：

供应：1月新增供应规模将大幅回落。

成交：随着春节的来临，在返乡置业的带动下1月整体成交量仍能维持相对高位。

房价：预计1月房价大概率平稳运行。

热点区域/板块：短期仓山旧区、金山、五四北热度较高。

武汉 || 吴洋

“供应持平成交高位企稳，49频次开盘整体去化率73%。”

楼市现状：

12月，武汉商品住宅市场供应量与上月基本持平，成交量环比略涨。全市重点监测项目共49频次开盘，整体去化率73%，受市场下行影响，客户量显著减少，日光项目占比仅24%，洪山白沙洲区域表现较为亮眼。政策上施行住房公积金异地贷款新政，有助于刺激本地刚需家庭置业需求释放。土地市场共成交25宗地块，其中13宗来自于三环外江夏、黄陂、东西湖、蔡甸、新洲等区域。

后市预判：

供应：预计2019年1月供应量将下滑至80万方。

成交：成交惯性下备案仍将处于相对高位，但开盘去化将显著下滑。

房价：全市均价目前稳定在14800上下，月度结构性波动。

热点区域/板块：白沙洲、金银潭、武湖、汤逊湖南片区。

长沙 || 王新科

“成交回升，13个开盘项目平均去化率50%。”

楼市现状：

12月，长沙商品住宅市场供应小幅缩水，成交环比增长，市场整体平稳运行。新开盘项目共13个，各楼盘去化分化明显，平均去化率在五成左右，特别是精装修项目去化及其惨淡。由于精装乱象频起，购房者信任感大幅下滑，维权事件屡见不鲜，政策上发布《关于开展全装修商品住宅项目专项检查的通知》进一步规范全装修市场。土地市场现翘尾行情，新增19宗土地挂牌，成交22宗，房企拿地意愿有所提升，流拍率回落，但仍以底价成交为主。

后市预判：

供应：预计1月份市场供应将继续扩容，房企抢占年前出货窗口，争夺回乡置业客群。

成交：预计1月份成交量将继续抬升。

房价：预计未来房价将稳步上涨。

热点区域/板块：短期内长沙东西两侧——望城区、岳麓区及雨花区将是热点板块，从中长期来看，星沙有望接棒热点板块。

郑州 || 王欢

“热度回升、成交大涨，27个项目开盘平均去化率约85%。”

楼市现状：

12月，郑州商品住宅新增供应环比微涨4%，成交量剧增，消化周期缩短1个月，均价持续上涨约15660元/平方米。新开盘项目27个，去化效果较好，整体平均去化率约85%，案场到访量较上月上升，月度平均单盘到访量142组客户。土地市场预计1月份郑州主城区将有18宗土地包括4宗商业，14宗住宅竞拍，14宗城改用地，4宗净地出让。

成都 || 闫涛

“成交持续飙升、市场热度不减，51个开盘项目平均去化率约58%。”

楼市现状：

12月，成都商品住宅市场供应环比锐减六成，而成交持续上涨整体高位运行，整体价格基本维稳。开盘项目众多，共计有51个项目推出15000多套房源，项目间去化表现分化，平均开盘去化率约58%，售罄的项目占比33%。土地市场年末放量，供应40宗成交38宗，供需达18年最高点，因年未房企积极储地补仓溢价率也触底反弹。二手房市场成交量年底翘尾，但仍处于历史低位，成交均价震荡下行，外地购房占比增加。

后市预判：

供应：预计供应转而放缓。

成交：开盘售罄项目持续减少，市场分化愈加严重，预计成交端将回落。

房价：价格波动维稳。

热点区域/板块：天府新区，锦江生态带板块、犀浦板块。

重庆 || 王伟

“供求量显著回升，40个开盘项目整体去化率约71%。”

楼市现状：

12月，重庆商品住宅市场供求量显著回升，库存有所增加。新开盘项目多达40个，整体去化率约71%，其中高层产品去化效果较好，而洋房和别墅产品去化明显放缓。土地市场供应9宗，较上月减少1宗，成交5宗，多底价成交，流拍1宗。因新房市场供应回升，购房者可选货源充足，本月二手房市场量价齐跌。

后市预判：

供应：1月预计有139个项目开盘加推，集中在渝北区和巴南区。

成交：项目开盘及加推量下滑，成交量回归常态。

房价：1月房企推盘项目多以高层产品为主，部分项目将会出现打折促销的情况，房价上行的动力不足。

热点区域/板块：龙洲湾、茶园、中央公园。

昆明 || 王伟

“供求双降、小幅降温，25个开盘整体去化率七成。”

楼市现状：

12月,昆明住宅市场供求双双小幅下行，市场供过于求格局未改。共开盘25个项目，创全年新高，整体去化率在七成左右。政策方面昆明市住房公积金管理中心发布《管理办法》，将允许个人缴存住房公积比例为月收入10%。本月土地市场共成交商住类土地18宗，均为底价成交，整体成交表现量价齐跌，且多块土地因故中止交易或流拍。二手房市场阶段性变冷，相对优质的二手学区房源，相对去化较快。

后市预判：

供应：预计2019年第一季度新增供应量将放量。

成交：一季度受春节影响，成交会下降。

房价：下调约5%-10%左右，预计2019年住宅均价约在11600-12200元/ ㎡之间。

热点区域/板块：泛亚、巫家坝、会展、经开板块。

南宁 || 吴宁

“供求翘尾显著，开盘数量不多维持正常推货。”

楼市现状：

12月，在企业冲刺业绩、打折让利和低首付门槛背景下，南宁商品住宅市场出现翘尾行情，供应成交明显上涨。开盘项目数量不多维持正常推货量，市场总体平稳运行。土地市场有一定热度回升但整体看还是较为平淡，成交土地的溢价率不高。

西安 || 朱郁

“量价齐升、稳中向好，59个开盘项目平均去化率七成。”

楼市现状：

12月，西安商品房及商品住宅市场供应同环比有所下降，而量价均保持上涨，整体看供求均处高位。本月开盘项目较多，共计59个，万科推盘明显多于其他房企，平均去化率为七成。政策出台新规要求新建商品房配建15%比例的公租房，全面实行新建住宅全装修交付等。土地市场供应41宗，成交共41 宗，相比11月有所增加，供应及成交主要在浐灞生态区及西咸新区。

兰州

“成交持平但供应攀升明显，6个项目开盘加推去化分化明显。”

楼市现状：

12月,兰州商品住宅供应市场热度攀升,新增供应量同环比齐升，成交量环比基本持平，维持在市场正常水平。全月开盘加推项目共6个，项目间去化分化明显，恒大绿洲二号院开盘去化率不足15%。政策上甘肃住房公积金贷款政策新调整，规定贷款次数不得超过两次，贷款后离异职工须在离异满一年后申请。土地市场12月新增出让土地46宗，新增成交土地58宗，宗数都大幅增加。预计2019年，兰州市限购政策将持续不松动，房地产市场平稳运行，市场价格平稳上涨，主城区地王频现价格上涨明显，郊县区域价格理性增长。