评司论企｜万科拿地策略是否仍是行业风向标？

进入2018年下半年之后，土地市场转冷迹象明显，房企土地投资总体愈发谨慎。三季度以来，大幅度减少拿地的房企不在少数，包括龙头企业碧桂园、中海以及保利等一线房企。但也有不少房企保持相对稳健的拿地节奏。

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下半年万科拿地节奏加快

总体来说，当前土地市场的流拍现象极为普遍。尽管土地价格已经降至低位，对房企来说，存在抄底机会，但房企拿地意愿仍然不强。这是因为：一方面，市场处于调整期，土地市场各要素不确定性较大，部分城市风险较高；另一方面，市场下行使得企业销售业绩表现不容乐观，加杠杆拿地可能会使企业面临较高的资产负债率，加剧现金流风险和财务风险，导致经营环境恶化。因此，顺周期放缓扩张进程，保存后续发展实力已成为大多数房企的共识。

但是，向来有逆周期抄底土地市场传统的万科，今年在土地投资方面维持较为平稳的策略，与碧桂园、恒大以及其他一线房企的态度相差甚大。尽管万科高喊“活下去”，但是下半年万科并未打算“入冬”，拿地热情不减反增。虽然受到大势影响，下半年表现不如去年同期，但整体拿地进程较为均衡。

截至2018年11月末，万科累计新增建面4585.3万平方米，权益建面达2686.6万平方米，总计购地权益金额为1478.7亿元。仅7月至11月，万科累计新增建面及投资金额均已超过上半年。其中，11月单月万科新增建面391.9万平方米，总地价达到263.7亿元，环比上升37%，与1-10月地价均值相比高出11%，拿地进程进一步加快。

截至2018年11月末，万科整体拿地销售比为0.49。从投资强度来看，2018年上半年万科拿地销售比为0.39，而7月至11月则大幅增加至0.61，与其他典型房企相比，居于前列。由此可见，进入到2018年下半年之后，万科拿地节奏明显加快，在规模房企中，拿地表现相对较为积极。

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万科逆势积极收并购

尽管当前土地价格降至低位，但由于市场不确定性较大，房企通过招拍挂拿地还是存在一定难度和限制。相比招拍挂拿地，合作和收并购拿地可以降低拿地成本和风险，同时也可以快速推向市场，压缩回款周期。

调整期下，房地产行业的马太效应凸显，很多企业面临市场变局被迫退出或出售资产，万科作为龙头房企，拥有了更多以较低价格接盘和合作的机会。在此局面下，万科借势加快了收并购扩张步伐，通过股权交易获得多个土地项目，目前已成功收购了嘉凯城、海航、华夏幸福旗下等多个项目公司股权。从今年万科与海航多次交易可以看出，面对市场变局，不同房企间的“进”与“退”一目了然。可以说，市场下行期，收并购拿地机会的增加助力了万科进一步扩张。

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万科拿地仍是行业风向标？

万科向来有逆周期抄底土地市场的传统，市场下行期采取平稳扩张的投资策略已经不是第一次。2008年万科提出“拐点论”，随即率先降价加速回款，增加土地储备；此外，2012年以及2014年的行业低潮期，万科都扮演了抄底的角色。

市场调整走向深水期，对于万科来说确实是绝佳的抄底机会，因为万科的确具备逆周期拿地的动力和资本。

首先，从动力上来说，周期性调整意味着市场新一轮洗牌，很多中小企业面临被迫退出或出售资产。万科作为规模前三的龙头房企，在规模效应下拥有更多的机会以较低价格接盘。逆周期抄底，降低了土地成本，保证了更大的利润空间，为业绩增长创造比较优势的良机。

其次，从资本上来说，现金流是房企生存和发展的关键，拥有充足现金流就掌握调控节奏的主动权。截至2018年9月末，万科持有货币资金 1328 亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和 865.9 亿元。而有息负债中，66%为长期负债，基本没有短期偿债压力。尽管三季度末净负债率较半年度有所上升，但51.2%依然处于房企较低水平。充足的现金流和稳健的债务结构，是万科逆周期抄底的资本。

总体来说，市场降温对于整个行业发展，包括万科来说都充满挑战，房企普遍都提高风险防范意识，收紧投资，保证企业安稳度过。万科的“忧患意识”一直也是超前的，但万科向来并不一味地顺势而为，而凭借稳健的发展资质在逆势中稳住自身的发展节奏。 不可否认的是，无论是2010年在调控中逆势崛起，还是在2015至2016年楼市高峰期，万科每次的逆周期操作策略都为后续市场回暖积蓄了强大的爆发动力。

对于房企发展来说，终极的竞争还是落在土地储备的竞争上，拥有充足的土地储备才未来后续发展的根基。可以说，万科的挣扎不只是为了“活着”，而是为了“更好地活着”。万科前瞻性的运营策略和土地布局一直备受行业关注。此轮调整期，万科拿地是否仍是行业的风向标，预示市场回暖渐近，有待市场的进一步验证。