中国房地产土地市场简报（2018年10月）

    本月视点

　  政策调控抑制地市成交，年末上行周期不再

　　本月土地市场供应、成交规模环涨幅均不显著，且土地成交均价、溢价率同样波动较小，整体市场走势相对平稳，打破以往年末土地成交周期性上涨的规律，主要是由于今年以来土地市场的调控政策频出，市场转凉，抑制了传统成交高峰期的到来。整体来看本月各能级市场的表现差异较大：一线城市市场周期性上涨表现显著，年末推地态度更加积极，二线城市量涨价跌，三四线城市成交规模同环比均有所回落。

　　市场调控方面，本月土地相关政策的发布频次有所降低，但月内辽宁、陕西两省开展“大棚房”清理专项工作，确保农地农用不受到影响，对违规改变土地性质的现象进行清理，同时自然资源部要求加快不动产登记的推进，这两项措施虽然与土地市场运行直接关系不大，但从长远来看有助于市场稳定运行。地方政府层面，深圳发布《深圳市建设用地开工竣工管理办法(试行)》，规定住宅为主体的项目需在拿地后1年内开工，4年之内竣工；佛山顺德出台新政要求控制出让用地规模。

　　成交表现方面，本月土地市场环比走平，同比涨幅也有所降低，市场在长期调控作用下并未像往年一样迎来年末上涨的走势。CRIC监测的336城经营性成交建筑面积18572万平方米，同比上涨17%，环比微降3%。成交总价环比微涨1%，一方面是一二线城市占比持续升高，10月份一线和二线城市成交面积合计占比26%，上涨4个百分点；另一方面是一线城市本月成交积极且地块成交单价有大幅提升，环比高涨78%，在一线城市的带动下整体土地成交均价环比上月也有3%的小幅度回升。

　　本月重点城市的流拍幅数又创新高，溢价率也再度刷新最低位：10月份土拍溢价率低至10.4%，环比减少0.6个百分点，虽然再创新低，但降幅已经大幅减小，溢价率基本上已经低位趋平，除市场预期以外，部分土地出让条件严苛也是导致溢价率降低的重要原因；流拍地块数量又创新高，重点监测城市共有156幅土地流拍，比9月数量增加40幅，某些二线城市郊区大规模推地又大规模流拍为主要原因，例如昆明月初因故终止了草海片区23宗地的出让，太平新城9宗地块又由于无人报名而流拍，在此作用下整体流拍幅数显著上升。 

　　目前已经进入第四季度，从往年经验来看年末应该是土地成交高峰期，以2017年为例，10月份供求体量环比分别上涨15%和82%，但今年10月份市场并未显著上涨，各项指标与9月趋平，重点城市的流拍又创新高，加之越来越多的城市也开始注意不要形成新的“库存积压”，今年年末的土地成交高峰期应不如往年显著。

• 整体市场——供求量价环比持平，市场进入调控平稳期
• 各能级市场—— 一线城市低位回升，二三线城市金额回落
• 重点地块——北京、上海分揽两榜榜首，入榜地块多为零溢价成交
• 土地政策——“大棚房”清理持续铺开，佛山顺德划定土地总价天花板

　　一、整体市场——供求量价环比持平，市场进入调控平稳期

　　1、供应：土地供应平稳运行，一线城市供地持续增加

　　进入第四季度，土地市场供应稳定地维持在年内平均水平，10月份全国336城经营性土地供应建筑面积20057万平方米，同环比均基本持平，供应土地幅数共3056幅，环比基本持平，同比大涨20%，以此来看相比去年同期本月土地供应的平均建面大幅下降，结合佛山顺德要求“控制供应土地规模”的新政来看，土地市场呈现“越来越小”的发展趋势。

　　2、成交：成交建面环比维持稳定，流拍现象不可小觑

　　3、结构：住宅用地占比持续高位，其他属性小幅增长

　　4、价格：价格回落后持续低位，一线城市本月地价回升

　　5、溢价率：出让条件严苛现象愈发普遍，溢价率继续走低

　　6、城市排行：郑州继续蝉联成交面积榜首，深圳成交规模今年首次破百亿

　　二、各能级市场——一线城市低位回升，二三线城市金额回落

　　1、成交面积：一二线城市环比上涨，三四线规模下降

　　10月份土地市场从整体供应、成交体量，成交楼板价和溢价率等多方面来看均处于平稳运行的状态之中，各项数据环比9月变动不大，但各能级走势不一：一线城市在第四季度呈现积极的推地态度，成交地价也有所回升，二线城市量涨价跌，三四线城市成交体量小幅收缩。

　　2、成交价格：二三线成交金额环比下滑，均价亦保持低位

　　3、成交占比：一线城市金额占比翻倍，三四线城市占比微跌

　　三、重点地块——北京、上海分揽两榜榜首，入榜地块多为零溢价成交

　　1、总价排行榜：榜单前三下降幅度明显，北京石景山地块揽下总价榜首

　　本月重点城市成交热度延续下滑趋势，总价、单价榜单中上榜地块仍以零溢价成交为主，并且半数及以上地块都被联合体拿下。环比上月来看，总价榜单靠前地块地价下行明显，榜首门槛地块总价差距也有所收窄：榜首地块是北京石景山区的综合地块，其起拍价就接近50亿，并且商品住宅还有销售限价，盈利空间较窄，对于最近融资屡屡受阻的开发商而言资金压力较大，因此最终底价成交，被中海和首钢联合体以48.34亿元的总价收入，相比上月总价榜首下降了25%；门槛地块来自武汉东西湖区，成交总价为31.57亿元，环比增加30%，最终被金辉拍下。

　　2、单价排行榜：上海北京包揽单价榜，红旗村旧改地块单价高居榜首

　　对比上月单价榜来看，本月单价榜入围地块价格均在3万元/平方米以上，榜首门槛单价均有提升：本月成交单价最高的地块来自上海普陀区，成交楼板价高达52040元/平方米，环比增加19%，是上海今年继卢湾商办地块后成交楼面价格最高的地块；门槛地块则来自北京，是本月成交总价最高的石景山综合用地，平均楼板价达31632元/平方米，相比上月门槛郑州的地块价格提升了6成多。

　　四、土地政策——“大棚房”清理持续铺开，佛山顺德划定土地总价天花板

　　2018年10月，土地市场持续调整中，主要政策方向集中于对“大棚房违规占地”的专项清理活动、不动产的等级提速、以及加强对共有产权房、公租房这种保障性住房的售卖租赁管理等。整体来看，在9月自然资源部集体约谈过后，土地市场进入切实整治的阶段，政策的发布虽然频次放缓，但市场整改脚步未停，北京、深圳、佛山月内发布土地方面相关政策。

　　1、辽宁、陕西：开展“大棚房”专项清理活动，确保农地农用

　　2、深圳：住房类建设项目1年之内开工建设，4年之内竣工

　　3、佛山：合理控制单宗地块规模，5年内土地总价不得超过37亿元

　　五、附件——土地数据表