评司论企｜“1+3”战略，新城悦上市加速扩张

11月6日，新城悦控股有限公司在港交所上市，成为新城旗下继新城控股、新城发展之后的第三家上市企业。作为一家1996年成立的物业管理公司，经过22年的发展，已经从传统的物业管理跨向了智能化的物业管理，并提供多项增值服务。

从新城悦近三年的营收来看，虽然新城悦营业收入、毛利率、净利率增长明显，但是和同样港股上市的物业管理公司彩生活、雅生活等相比，新城在管理规模及盈利能力上仍有待提升。

布局区域：“1+3”战略长三角区域为主

四大区域35个城市，长三角区域占首位。据新城悦招股书，截至2018年4月30日，占据新城悦主要业务收入的物业管理服务的总合约建筑面积为73.3百万平方米，在管总建面为37.0百万平方米，自2015年以来合约建面及在管建面均呈逐年上升趋势。业务分布遍布全国21个省、直辖市及自治区的53个城市。根据地理范围划分为四个主要区域，即长江三角洲地区，包括江苏、上海及浙江；华中，包括安徽、湖南、湖北、江西及河南；华北，包括山东、山西、河北、陕西、吉林及天津；华南，包括福建、广西、广东、海南、云南、四川及西藏。对比15-18年4月30日，新城悦的在管建面区域分布中，长三角区域为主力区域，截止18年4月30日的占比为87.24%，其次为华中区域，占比为7.93%。在物业管理服务的收入上，长三角区域也是新城悦的主要收入区域，截止18年4月30日的收入占比为83.4%，其次为华中区域，占比为9.4%。

与兄弟公司业务布局相同，未来将继续坚持“1+3”战略。在15-18年4月30日的物业服务区域分布情况，除了长三角在管面积占比由15年的95.91%下滑至18年4月30日的87.24%外，其他三大区域的占比保持逐年上升趋势。其中华北、华南区域在16年开始有在管面积。虽然其他区域近三年的物业在管面积增长明显，但长三角区域主力地位仍不可动摇。这主要是由于目前新城悦已有的业务中，七成物业管理面积是来自兄弟公司新城控股，三成来自外拓的物业管理，而目前新城控股的业务分布正是以长三角为主导的“1+3战略”。在招股书中，新城悦表示，据目前的市场定位已实施“1+3战略”，优先考虑进一步加强长江三角洲地区的业务规模，包括江苏、上海及浙江，其次是中国人口密度高且经济发达的其他三个重要地区，即环渤海地区、中西部地区及珠江三角洲地区，包括山东、天津、安徽、湖北、四川、重庆及广东。

业务模式：“住宅+非住宅”物业管理服务及增值服务

两大业务板块，约70%物业管理服务及30%的增值服务。根据招股书，15年至截止2018年4月30日，新城悦的业务收入分别为4亿元、5.73亿元、8.66亿元、3.03亿元。业务模式分为物业管理服务及增值服务。其中物业管理服务，包括物业及设备维护、保安服务、清洁服务、园艺服务、公共区域维护及其他物业管理相关服务；增值服务又包括三个业务分类，即物业开发商相关服务、小区相关服务及专业服务，其中物业开发商相关服务，包括案场销售协助服务和咨询服务，以满足物业开发商在整个物业开发期间各个阶段的需要；小区相关服务，包括信息服务、小区便利服务和公共资源管理服务；专业服务，包括电梯和智能保安设备的工程及维护服务。在2015年到截止2018年4月30日的新城悦业务收入构成中，可以发现新城悦的主要业务收入来自于物业管理服务，占比达到70%左右，随着近几年增值服务业务的增加，物业管理服务的收入占比略有下滑，从2015年的73.4%到2017年的65.5%。而在增值服务的三类业务中，物业开发商相关服务占比最多，在截止到2018年4月30日的业务收入构成中，占比达20.1%，仅次于物业管理服务。

新城联属集团为新城悦最大的客户，其他物业开发商在管面积复合年增长率为257.3%。根据招股书，无论是物业管理服务还是增值服务，新城悦的最大的客户为新城联属集团。在15年至截止2018年4月30日，为新城联属集团提供的服务收入（包含物业管理服务及增值服务）占比分别为94.74%、85.33%、79.45%、79.55%。此外，其他物业开发商提供的服务也在不断的增长之中，从2015年的0.96%已经上升到2017年的15.55%。除了收入增长外，在物业管理服务中，其他物业开发商的物业管理面积也在不断增加中，数据显示，新城悦与其他物业开发商所开发物业的业主委员会及个别业主签署的协议所示的在管建筑面积由截至2015年12月31日的0.8百万平方米增加至截至2017年12月31日的10.1百万平方米，复合年增长率为257.3%，及于截至2018年4月30日进一步增长1.3%至10.2百万平方米。

物业管理服务含多样化的物业组合，包括住宅物业及非住宅物业。占据主要业务收入的物业管理服务除了为住宅物业提供服务外，还为少量的写字楼、多用途综合体、工厂、公园及技术产业园提供服务。对比2015年到截止2018年4月30日的新城悦物业管理业务收入构成中，住宅物业为主要收入来源，在截止2018年4月30日的数据中，住宅物业占比为68.2%，非住宅物业为31.8%。虽然住宅管理面积从截至2015年12月31日的14.6百万平方米快速增至截至2018年4月30日的28.7百万平方米，住宅物业的管理收入也在稳步增长之中，但由于非住宅业务的稳步增长，近三年住宅物业的收入占比略有下滑，从2015年的74.8%下滑到2018年4月30日的68.2%。 在招股书中，新城悦表示，虽然住宅物业预期将继续在物业服务收入中占据主力，但作为新城悦努力拓阔收入来源的一部分，也正扩大其他类型物业于组合中的百分比。非住宅物业占比的下滑，一定程度上也减少了对住宅业务的过分依赖，有利于分散业务风险。

经营绩效：17年营收增长51.1%，净利率仍有待提升

17年毛利率同比小幅下滑，盈利控制能力有待提升。2015- 2017年三年，新城悦营业收入分别为4亿元、5.73亿元、8.66亿元，复合年增长率为47.1%。2017年营业收入增幅最为明显，同比增长51.1%。实现快速增长，主要是因为公司加大市场外拓力度，增加住宅类、商办类、工厂类等不同业态的项目管理，扩大公司了整体管理规模所致。毛利分别为人民币1亿元、1.62亿元及2.42亿元，复合年增长率为55.3%。2017年，公司毛利率为27.96%，较上年下滑0.3个百分点，净利率为10.59%，较上年增长1.5个百分点，显示出公司盈利控制能力有待提升。

营业收入与绿城物业、雅生活等存在差距，净利率有待提升。与同样登陆港股市场的彩生活、中海物业、绿城物业、雅生活相比，新城悦营业收入明显少于这四家物业公司，四家物业公司2017年营业收入分别为16.29亿元、33.58亿港元、51.4亿元，17.61亿元，显示出新城悦物业与其他物业公司还存在较大差距。但在净利润和毛利润方面，新城悦相对于四家物业公司，除了明显落后与彩生活、雅生活外，要高于绿城物业和中海物业，显示出公司对成本控制方面做得较好。

发展潜力：可实现公司规模快速提升

机遇与挑战并存，新城将进一步扩大管理规模及在管物业组合。新城悦此次全球发行2亿股，最多不超过2.3亿股，每股价格为2.9港元，募集资金5.8亿到6.67亿港币。从此前公开招股结果看，新城悦招股情况并不理想。新城悦在香港发售的2000万股份，仅获36%的认购。从发行价上看，最后设定的发行价每股2.9港元，亦为招股价2.9港元至3.9港元中的下限。对于股份公开发售认购额不足，新城悦副总经理尤建峰表示，市场反应正常，上市是长跑，新城悦会继续做好公司业绩。对于新城悦而言，此次香港公开发售认购不足，一方面是目前资本市场整体环境不是很好，另一方面也与新城悦目前业务过度依赖于新城联属集团，营业收入、毛利率等在同样港股上市的物业管理公司中表现并不突出有关。在招股书中，新城悦表示，在扩大物业管理服务业务规模的同时，将通过选择性的追求战略、合作及收购机会，扩大在管物业组合，在“1+3”的战略下，将业务扩大至全国。在城市化进程不断提高、人均住房面积不断提升，物业服务需求持续提升的背景下，新城悦的公司规模有望实现快速提升。

在扩大规模化的同时，新城悦将加强信息化、智能化建设。新城悦上市后，能够通过融资平台为公司开展新的业务提供资金保障。按照新城悦上市募集资金规划，约48%将用于扩大物业管理服务, 通过合作或者收购等形式，扩大业务规模及扩展业务区域；约12%用于在不同地区取得多元化物业管理项目，从而进一步扩大物业管理组合；约15%用于扩张增值服务业务系列； 约15%将用于投资于先进技术及雇员以为住户提供更高效的服务；约10%将用作营运资金及一般公司用途。从新城未来资金用途，我们也可以看到，随着传统物业服务向智能化物业转变，物业集团在不断获取新项目，扩大营运规模的同时，加强自身的信息化、智能化建设已经成为一种新的趋势，如升级社区信息管理系统，在用先进的技术提升住户体验，也进一步提高工作效率，降低了成本。