10月土地市场：规模走稳流拍创新高，一线成交周期性上涨

克而瑞研究中心  马千里、吴嘉茗、周奇

本月土地市场供应、成交规模几乎均与上月持平，土地成交均价、溢价率同样波动较小，第四季度作为传统的成交高峰期，10月市场表现上涨并不显著。此外各能级表现差异较大：一线城市市场周期性上涨表现显著，年末推地态度更加积极，二线城市量涨价跌，三四线城市成交规模同环比均有所回落。政策发布方面，在9月自然资源部集体约谈过后，土地市场进入切实整治的阶段，政策发布频次有所放缓。

市场走势：供求量价规模未涨，一线城市年末预计持续放量

进入第四季度，土地市场供应稳定地维持在年内平均水平，10月份全国336城经营性土地供应建筑面积20057万平方米，同环比均基本持平，供应土地幅数共3056幅，环比基本持平，同比大涨20%，以此来看相比去年同期本月土地供应的平均建面大幅下降，结合佛山顺德要求“控制供应土地规模”的新政来看，土地市场呈现“越来越小”的发展趋势。

10月份成交建面环比几乎未有增长，但同比有所上浮，从全年来看本月成交体量处于全年平均水平。CRIC监测的336城经营性土地成交共2959幅，同环比分别上涨17%和8%，成交建筑面积18572万平方米，同比上涨14%，环比微降3%。一线城市本月成交378万平方米，回到年初1、2月份时候的成交高位，本月一线城市供应量增加，预计年末成交将会继续放量。此外，土地流拍现象仍然不可小觑，重点监测城市共有156幅土地流拍，再度刷新年内最高值。

价格方面，CRIC监测的300城经营性土地成交总价为3700亿元，环比仅仅增加23亿元，同比减少5%；楼板价1992元/平方米，环比回升3%但同比降幅仍达到18%，仍然低于年内平均水平，下半年土地市场的价格整体呈现高位回落后维持低位运行的状态。分能级来看，一线城市地价环比大涨78%回升至正常水平；二线城市价格环比下跌21%，三四线城市环比不变。本月中旬发改委印发《促进乡村旅游发展提质升级行动方案（2018年-2020年）》的通知，要求加大对乡村旅游基础设施用地的支持，促进乡村旅游发展对带动当地经济发展有较大帮助，对三四线城市楼市及土地市场发展也将有一定刺激作用。

溢价及流拍：出让规则持续严苛，溢价率再创新低

下半年以来，随着土地市场热度减退，土拍溢价率逐月下降，10月份土拍溢价率降至10.4%，溢价率最低点持续被刷新。本月一线、二线城市的溢价率仍在下滑，均下跌至5%一下，三四线城市溢价率有所回升，环比上涨4个百分点，涨至17%。

10月份的流拍地块中，东莞、中山这类热度较高的三四线城市均有土地由于出让规则中有“自持5万平方米商业”或“需要现房销售”等原因而导致无人参拍，以此来看土地市场转凉、溢价率不仅受到市场、企业方面因素的影响，土地出让条件严苛也是导致盈利难度加大、溢价率下滑的原因。

土地流拍方面，本月重点监测的城市共流拍156幅地块，其中66幅为政府撤牌或回收地块，此外90宗流拍地块主要分布于昆明，昆明本月流拍34宗地块，其中太平新城9宗地、昆八中地块等地块均由于报名人数不足而流拍，而昆明本月土地推介会共推出3500亩地块吸引了上百家房企到场，说明土地市场受到关注度不低，但开发商目前观望情绪更浓。

重点地块：总价前三地块降幅明显，一线城市包揽单价榜单

本月重点城市成交热度延续下滑趋势，总价、单价榜单中上榜地块仍以零溢价成交为主，并且半数及以上地块都被联合体拿下。

环比上月来看，总价榜单靠前地块地价下行明显，榜首门槛地块总价差距也有所收窄：榜首地块是北京石景山区的综合地块，其起拍价就接近50亿，并且商品住宅还有销售限价，盈利空间较窄，对于最近融资屡屡受阻的开发商而言资金压力较大，因此最终底价成交，被中海和首钢联合体以48.34亿元的总价收入，相比上月总价榜首下降了25%；门槛地块来自武汉东西湖区，成交总价为31.57亿元，环比增加30%，最终被金辉拍下。

表3-1： 2018年10月全国城市经营性土地成交总价排行榜

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

受一线城市成交增加影响，单价榜单完全被上海和北京两个城市包揽，各自有5宗地块上榜。本月单价榜入围地块价格均在3万元/平方米以上，榜首门槛单价均有提升：本月成交单价最高的地块来自上海普陀区，成交楼板价高达52040元/平方米，环比增加19%，是上海今年继卢湾商办地块后成交楼面价格最高的地块；门槛地块则来自北京，是本月成交总价最高的石景山综合用地，平均楼板价达31632元/平方米，相比上月门槛郑州的地块价格提升了6成多。

表3-2：2018年10月全国城市经营性土地成交单价排行榜

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

总结

在上月土地市场高位回落以后，10月份市场完全延续9月份走势，整体平稳运行。虽然土地调控政策发布频次降低，但本月主要以“大棚房”的专项清理工作为主，同时自然资源部要求加快不动产登记的推进，这两项措施虽然与土地市场运行直接关系不大，但从长远来看有助于市场稳定运行。

目前已经进入第四季度，从往年经验来看年末应该是土地成交高峰期，以2017年为例，10月份供求体量环比分别上涨15%和82%，但今年10月份市场并未显著上涨，各项指标与9月趋平，加之重点城市的流拍又创新高，以此来看，今年年末的土地成交高峰期在持续调控的作用下将不如往年显著。