中国房地产土地市场简报（2018年5月）

　　本月视点：一二线城市土地成交落入低位，三四线城市成为交易量增长点

　　2018年5月，地方城市进入土地政策发布密集期，一二线城市的成交量一再萎缩，三四线城市土地成交持续上行。整体来看，土地市场成交规模出现上升，但受成交结构变动影响，成交楼板价跌至两年以来最低点。

　　政策动向方面，地方政府发布政策频次显著提高，加强住宅用地供应、推进租赁住房市场发展成为重点。如南京、深圳等市均在月内发布了土地供应计划，进一步加强住宅用地供应，深圳更是明确提出保障性住房不得低于年度住宅建设总量的60%。22日，厦门表态要在多渠道增加租赁住房供应，并积极盘活存量房屋用于租赁。25日，大连出台土拍新规，要求扩大租赁住房配建比例最高至30%，土地溢价率最高上限设定为70%，达到溢价率上限后改为竞拍租赁房配建比例。

　　土地市场方面，在4月份成交走低后，5月成交规模出现回升。5月CRIC监测的300城成交建筑面积2.1亿平方米，环比上涨41%，同比大增73%；但土地均价出现回落，本月成交均价仅1873元/平方米，为近两年最低。这一方面是因为一线城市成交地块主要为租赁、动迁房，另一方面也是由于一二线城市成交占比下降所致。溢价率指标方面，在三四线城市高溢价地块的带动下，5月份整体溢价率为37%，环比大涨14.7个百分点，溢价率在低位运行了7个月以后首次重新回到30%以上。

　　分城市能级来看，一线和二线城市的成交面积和金额均显著缩量，三四线城市成为月内成交规模上升的主要支柱。本月一线城市的土地市场几乎进入冻结状态，仅上海、广州两个城市有土地成交，共8幅地块，且宅地多为动迁安置房和租赁用地。二线城市方面，依然呈现“西高东低”的成交分布，中西部二线城市的成交建面远高于东部沿海的二线城市，另一方面租赁用地也在进入市场，厦门在本月成交首宗租赁用地。三四线城市方面，本月土地成交量大幅上升，佛山、慈溪、海宁等沿海城市成交规模居于前列。

　　对于下半年的土地市场走势，我们认为热点城市将控制地价的前提下，进一步加强住宅用地和租赁住房用地的供应，一二线城市成交量会因此回升，不过溢价率还将维持低位。对于一二线城市的优质商办地块而言，在住宅用地投资机会减少的情况下，出于区域投资平衡的需要，未来或许会受到更多的关注。三四线城市方面，在企业规模竞争不断激化的行业背景下，土地市场热度会继续保持，量价指标也会持续一段时间的高位，但对于房企而言还是应当保持谨慎，尤其对于新进入城市，更应审慎评估投资地块的财务可行性。

　　 整体市场——成交规模回升，溢价率大幅增长

　　 各能级市场——一二线占比一降再降，三四线地市持续增长

　　 重点地块——地块热度整体下行，杭州商业地块占双榜榜首

　　 土地政策——深圳发布年度供地计划，大连限定土拍溢价率上限

　　一、整体市场——成交规模回升，溢价率大幅增长

　　1、供应：供应规模小幅回升，市场总体供应量平稳

　　5月份土地市场供应小幅回升，全国330城市经营性土地供应建筑面积回升至18661万平方米，环比上涨19%，与3月份的供应小高峰相比几乎持平，但与去年同期对比来看，供应面积下跌8%，今年整体的供应量走势平稳，但同比反而有所下跌，市场供应方面持续缩紧，将会加剧土地市场供求关系的不平衡；另一方面，从供应幅数来看，本月供应地块2980宗，环比上升14%，同比则下降11%，在供应建筑面积小幅波动的情况下，2月份以来供应的幅数持续上扬，从这一层面来看，出让地块平均体量下降，对于开发商来说小盘快速开发去化，也是降低资金成本的机会。

　　2、成交：同环比均显著上涨，年内呈现成交大小月

　　3、结构：整体出让结构维持稳定，综合地块本月占比微涨

　　4、价格：单价回落，仅二线城市地价环比上升

　　5、溢价率：溢价率触底反弹，三四线溢价率重返高点

　　6、城市排行：郑州重回成交面积第一，杭州蝉联金额榜首

　　二、各能级市场—— 一二线占比一降再降，三四线地市持续增长

　　1、成交面积：一线城市成交触底，三四线城市环比大涨

　　2018年5月份，土地市场成交规模整体回升，但主要归功于三四线城市的成交增加，一线和二线城市的成交面积和金额均环比回落，且降幅显著，这样的土地成交能级分布也导致整体的土地成交均价下滑，总体来看5月份地市表现为量涨价跌，且一线城市成交规模已经触底。

　　2、成交价格：整体土地单价走低，二线城市环比回温

　　3、成交占比：一二线占比再降，三四线城市建面占9成

　　三、重点地块——地块热度整体下行，杭州商业地块占双榜榜首

　　1、总价排行榜：恒隆107亿竞得杭州中心地块，入榜地块总价差距大

　　5月份重点城市成交总价榜单榜首地块总价环比大涨，但除榜单前三的地块外，其他入榜地块的总价环比均表现为下降，总价榜榜首为107.3亿元，环比大涨119%，而总价门槛地块总价环比下降31%，门槛值仅有21.7亿元。榜首地块由杭州下城区百井坊商业用地摘得，该地块由于位置优越，商业价值较高，在经过激烈的竞拍后由恒隆地产以107.3亿元竞得，溢价率高达119%，楼板价55285元/平方米，也成为了本月单价最高的地块；门槛地块为常州武进区春秋淹城景点附近的1宗商住地块，由新城以21.7亿竞得。

　　2、单价排行榜：杭州上榜地块最多，上海年内第二宗宅地成交

　　单价榜单方面，TOP10地块中仅有榜首地块价格环比上涨，榜单整体下调较为显著，门槛地块来自浙江三线城市丽水，成交楼板价为13152元/平方米，刷新了丽水中心城区含宅地块的最高单价，但在环比降幅扔达到37%。

　　四、土地政策——深圳发布年度供地计划，大连限定土拍溢价率上限

　　2018年5月，地方政府发布政策频次显著提高。南京、深圳等市均在月内发布了土地供应计划，进一步加强住宅用地供应，深圳更是明确提出保障性住房不得低于年度住宅建设总量的60%。22日，厦门表态要在多渠道增加租赁住房供应，并积极盘活存量房屋用于租赁。25日，大连出台土拍新规，要求扩大租赁住房配建比例最高至30%，土地溢价率最高上限设定为70%。

　　1、深圳：2018年优先安排人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地供应

　　2、厦门：发布《关于加强培育和发展住房租赁市场的若干意见》

　　3、大连：提高租赁住房配建范围与比例，避免出现“地王”

　　五、附件——土地数据表

【指标说明】

　　经营性用地——

　　为了便于给房地产开发企业提供更直观的数据，对土地市场有深入了解，土地月报中，所用的数据均为经营性用地，即包括住宅、商业、办公、综合属性的土地，而工业、公建配套、其他用地(如物流仓储等)为非经营性用地。

　　占地面积——

　　根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写的《房地产估价相关知识》规定，占地面积是建筑本身占用土地面积的总和，包括周围规划红线以内所有土地的面积。在土地月报中，占地面积是指土地实际出让面积。

　　规划建筑面积——

　　根据国家统计局指标解释，房屋建筑面积是指从房屋外墙线算起的各层平面面积的总和，包括可供使用的有效面积和房屋结构(如柱、墙)占用的面积，多层建筑按各层(包括地下室)面积总和计算。在土地月报中，建筑面积具体是指地块内规划允许总建筑面积。

　　土地成交楼板价——

　　土地成交楼板价=土地成交总价/规划建筑面积，单位：元/平方米

　　土地成交单价——

　　土地成交单价=土地成交总价/土地占地面积，单位：万元/亩

　　溢价率——

　　溢价率=(成交总价-底价)/底价×100%

　　流标率——

　　流标率=流标土地幅数/(流标土地幅数+成交土地幅数)×100%