中国房地产土地市场简报（2018年4月）

　　本月视点：土地成交量跌价升，一二线城市供地计划增减不一

　　在3月份迎来短期成交高点之后，受3月份两会影响，4月份进入成交期的地块数量有所下降，土地市场交易规模再度迎来了周期性回落。其中三四线城市成交量更是出现了大幅下降，溢价率指标也出现了大幅下滑。

　　政策与计划方面，一二线城市开始陆续公布2018年土地供应计划，但供地规模“松紧”不一。4月上旬，国开行北京分行等4银行在北京试点集体土地租赁房贷款，为租赁住房项目开发的资金来源换提供了更多选择，并在还款方式上给予一定优惠。4月23日，海南省发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，不仅在商品房市场方面全面收紧调控，宣布全省域限购，在土地市场方面也宣布要执行最严格的节约用地制度。

　　市场表现方面，4月份土地市场周期性遇冷，成交规模大幅度回落。4月CRIC监测的300城成交建筑面积1.4亿平方米，环比下降28%，但平均楼板价环比上升22%。联系溢价率指标来看，4月份整体溢价率为22.3%，为近一年内的第二低点，仅高于受春节影响的2018年2月，重回低位运行状态。其中三线城市降幅最大，4月平均溢价率为29.4%，较3月份下降了6.4个百分点。

　　各线城市本月成交均处于低位，但整体成交规模的跌落主要是三四线城市的成交的大幅减少导致的，这也是平均楼板价重新回升的原因之一。一线城市长期受制于限购、限价等政策的影响，且供地转而以旧城改造、租赁地块等为主，成交规模持续低位；二线城市虽然整体成交环比上月微涨2%，但部分城市本月也显著遇冷：福州4月才迎来今年首批地块出让，但8宗地块中1宗流拍、2宗转挂牌，剩余5宗地均已底价或低溢价成交，市场热情尚未苏醒，厦门备受关注的集美新城地块也低溢价成交，并未实现各方关于“地王”的预测。三四线城市成交量环比下跌29%，市场热度有所下滑，仅南通、常州、佛山寥寥数市成交量超过50万平方米。

　　对于接下来的土地市场走势，我们认为各城市能级内部的分化表现将进一步凸显，一二线城市方面，“有增有减”的供地计划定下了全年土地市场的基调，如南昌、重庆均在2018年减少了住宅用地的供应总量，以免造成市场库存积压，而广州、杭州则持续加强住宅用地供应力度，以此满足旺盛的购房需求，缓解房价上涨压力。三四线城市方面，大部分人口吸纳能力较弱、经济发展一般的城市市场热度将有所回落，但对于热点城市圈范围内的城市而言，土拍热度仍有望继续保持，诸如南通、马鞍山等均是如此，这一方面是基于核心城市开发投资和购房的溢出性需求，另一方面也是因为更多的热点三四线城市开始发展租赁住房市场，未来销售住宅的开发机会更加稀缺所致。

　　整体市场——成交总量再迎低温期，三四线地价稳定上升

　　各能级市场——一二线维持低位运行，三四线量跌价涨

　　重点地块——重点地块热度回温，榜单整体抬升

　　土地政策——北京4银行试点集体土地租赁房贷款，海南省控建设用地总量

　　一、整体市场——成交总量再迎低温期，三四线地价稳定上升

　　1、供应：供应面积重新回落，供应幅数有所增加

　　2018年4月份，土地市场在短暂上行后快速回落，全国330城市经营性土地供应再度回落，4月份供应建筑面积15641万平方米，回到年初1、2月份平均水平，环比下跌了18%，但对比去年同期来看仍有6%的涨幅，2017年土地市场也是第二季度末才显著回暖；虽然供应面积减少，但供应幅数反而持续上升至2603幅，环比上月增加了13%，同比几乎持平，以此来看本月推出地块的平均面积相对变小，供应幅数增多也能够对开发商的激烈竞争有一定程度的缓解。

　　2、成交：短暂上扬后回落，三四线成交面积降幅显著

　　3、结构：整体出让结构维持稳定，几乎无纯办公地块成交

　　4、价格：整体量跌价涨，一线城市价格回升

　　5、溢价率：溢价率重回低位，三四线降幅最大

　　6、城市排行：慈溪本月成交发力，杭州摘得金额榜首

　　二、各能级市场——一二线维持低位运行，三四线量跌价涨

　　1、成交面积：二线城市环比持平，一、三四线降幅较大

　　2018年4月份，刚刚有所回升的土地市场重新进入规模低谷，各能级的成交建筑面积均表现为持平或回落，其中市场主力三四线城市的成交建筑面积回落幅度较大，同时一线城市成交建面同、环比也均有所下跌，二线城市的环比表现基本持平，4月份总体表现为量跌价涨。

　　2、成交价格：整体均价环比回升，一线城市恢复平均水平

　　3、成交占比：一二线占比回升，三四线成交金额占一半

　　三、重点地块——重点地块热度回温，榜单整体抬升

　　1、总价排行榜：广州增城大体量地块位居榜首，三线城市南通入榜

　　4月份重点城市成交总价榜单停止下滑趋势，整体有所抬升，总价榜榜首为49.95亿元，环比下跌51%，虽然总价榜首环比下跌，但总价门槛地块达到31.23亿元，环比回升24%。广州增城区纯宅地摘得榜首，地块由保利以49.95亿元竞得，楼板价12489元/平方米，接近零溢价成交；门槛地块为南通崇川区R18010号地块，由远创地产以63%的高溢价竞得，楼板价13982元/平方米，南通地块的单价总价双双刷新。

2、单价排行榜：杭州江干区地块刷新纪录，上海年内首幅外环内地块成交

单价榜单方面，TOP10地块的榜首和门槛也都有所抬升，且榜单整体均表现为抬升。榜首地块成交楼板价为43929元/平方米，环比上升了17%，门槛地块价格为20750元/平方米，环比也抬升20%。

四、土地政策——北京4银行试点集体土地租赁房贷款，海南省控建设用地总量

2018年4月，在两会圆满闭幕之后，一二线城市开始陆续公布2018年土地供应计划，供地规模“松紧”不一，如南昌、重庆均在2018年减少了住宅用地的供应总量，以免造成市场库存积压，而广州、杭州则持续加强住宅用地供应力度，以此满足旺盛的购房需求，缓解房价上涨压力。4月上旬，国开行北京分行等4银行在北京试点集体土地租赁房贷款，为租赁住房项目开发的资金来源换提供了更多选择，并在还款方式上给予一定优惠。4月23日，海南省发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，不仅在商品房市场方面全面收紧调控，宣布全省域限购，在土地市场方面也宣布要执行最严格的节约用地制度。

1、供地计划：部分城市陆续发布供地计划，供地指标增减不一

2、北京：国开行等4银行试点集体土地租赁房贷款

3、海南省：实行最严格的节约用地制度

五、附件——土地数据表