中国房地产土地市场简报（2018年2月）

　　【本月视点】春节致成交周期性回落，部分城市推地热度不减

　　2018年2月，土地市场受到春节假期影响持续走低，大部分城市成交地块减少，也有少部分城市赶在年前集中成交了较多土地，如上海、西安、武汉等市月内土地成交均较为活跃。但从供应角度来看，不少热点城市已经在2月下旬进入了新一年的供地节奏。

　　政策环境方面，随着春节的来临及两会的临近，各地土地调整进一步放缓，出台的各项政策多为规范、规定类或供地计划，涉及调控措施的政策不多。财政部于国土部出台的《土地储备资金财务管理办法》在月初公开披露，进一步明确了土地储备资金的来源；雄安新区管委会在月内表态，将进一步探索住房租赁管理新模式，不搞土地财政；广州规土委出台20年城市规划草案，目标2020年实现新增建设用地逐步递减。

　　市场表现方面，受春节假期影响，成交量延续上月走势继续走低，土地交易规模环比下降三成，成交面积、金额降幅分别为41%和33%。但同比来看相比2017年同期有较大提升，在淡季中尚属表现较佳。这一方面是由于租赁用地入市推动，另一方面也说明企业对市场长期依旧看好，拿地态度仍处于审慎中积极的状态。溢价率指标继续回落，本月仅为19.1%，环比下降6.6个百分点，主因是一线城市溢价率较低，多数地块为底价成交。

　　具体到各能级表现来看，一线城市成交建筑面积363万平方米，环比上月下降5%，但对比去年同期涨幅高达110%，一线城市本月成交地块的结构仍然以限价地块、共有产权房地块和租赁用地等为主，但商品住房用地供应依旧稀缺。二线城市本月成交面积3267万平方米，环比下降14%，同比上涨33%济南连续两个月成交放量，土地市场表现持续积极 。三四线城市本月成交建筑面积8519万平方米，环比下跌48%，在各能级中成交规模降幅最大。

　　从本月市场表现来看，租赁用地已经逐渐成为二线城市土地出让的重点，南京本月成交5宗纯租赁用房地块，从出让条件上便规定竞拍人需为国有独资公司，上海的纯租赁用地竞拍中，上海地产也频频出手，“国家队”将成为租赁市场发展的主力，由国企统一进行租赁用地的开发，有助于租赁市场的规范发展。市场整体走向方面，由于全国两会尚未结束，大多数城市还未发布供地计划，未来土地供给仍存在较大变数。就一季度末至二季度初的情况而言，成交规模或许会周期性回升，但鉴于严厉的调控机制仍将持续，价格预期依旧不容乐观，预计接下来土地市场表现仍会相对冷淡。

　　一、整体市场——市场迎来年内最低谷，成交均价稳中有升

　　1、供应：2月供应环比持续下降，同比有所提升

　　2018年2月份，全国330城市经营性土地供应环比迎来连续第三个月下降，供应建筑面积13678万平方米，幅数仅有1923幅，环比分别下降18%和34%，2月份春节假期对于土地市场影响较大，但供应建筑面积同比来看仍然有53%的涨幅，可见为缓解紧张的土地供求关系，土地市场今年整体推地力度持续上升，尤其部分热点城市如杭州、郑州等。

　　从各能级城市表现来看，一线城市供应环比下跌最为严重，1月份供应面积为142万平方米，环比大降51%，二线和三四线城市降幅则均在15%左右，主要是由于一线城市本身数量少，供应、成交变化幅度都受到单城市影响较大，推地力度较大的北京仅1宗地块供应。

　　2、成交：环比持续下跌， 淡季中表现相对较好

　　3、结构：整体出让结构维持稳定，商业地块占比微涨

　　4、价格：热点二线城市助力，地块均价连续三月上涨

　　5、溢价率：溢价率跌破20%，各能级均回落显著

　　6、城市排行：济南成交建面居首，苏州集中出让土地金额第一

　　二、各能级市场——一二线城市全面降温，三四线城市量跌价升

　　1、成交面积：三四线环比跌幅显著，整体成交同比上涨

　　2018年2月份，土地市场受到春节假期影响持续走低，市场延续上月走势，土地成交规模环比再度大跌三成，成交面积、金额降幅分别为41%和33%，成交均价环比上涨13%，量跌价涨，各能级分布中可见，能级越低，成交建面环比跌幅越大；各城市表现来看，大部分城市地块成交减少，但部分城市赶在年前集中成交较多土地，且年前、年后也积极进行挂牌。

　　2、成交价格：一、二线城市同环比下降，三四线城市量跌价升

　　3、成交占比：二线城市大幅回升，三四线成交金额占比降幅较大

　　三、重点地块——双榜整体下降，上海巨无霸地块推高总价榜首

　　1、总价排行榜：上海龙阳路地块高价出让，榜单整体回落

　　2月份重点地块成交榜单走势整体下降显著，除总价榜榜首以137.73亿元环比上涨126%以外，其他地块价格环比均表现为下降，总价榜门槛地块总价环比下降7%：榜首值的环比大涨主要由于上海浦东成交1宗体量巨大的商办地块，总建筑面积达到137.46万平方米，未来将建成浦东又一CBD；总价榜门槛地块来自苏州，苏州本月1、2日两天共集中出让20宗地块，门槛地块为高新区狮山街道纯宅地，地块周边交通、商业、教育医疗等方面的配套都较为丰富，最终由九龙仓竞得，总价31.36亿元，楼板价27074元/平方米。

　　2、单价排行榜：杭州5宗地块上榜，榜单整体环比下降

　　单价榜单方面，本月成交单价TOP10地块的单价也环比有所回落，上榜地块大部分来自杭州，榜首地块价格环比下跌36%，降幅较大，榜首地块为杭州杭政储出[2017]92号地块，地块位于拱墅区申花板块，同样由九龙仓竞得，成交楼板价39024元/平方米，九龙仓在年前土地市场表现较为积极；门槛地块是1宗商办地块，杭政储出[2017]93号地块，位于杭州下城区市中心区域，地理位置优越，地块最终以22895元/平方米由浙江武林新城投资公司竞得，环比上月门槛地块单价下降了27%。

　　四、土地政策——两部委规范土地储备资金来源，雄安新区探索租赁住房新模式

　　2018年2月，随着春节的来临及两会的临近，各地土地调整进一步放缓，出台的各项政策多为规范、规定类或供地计划，涉及调控措施的政策不多。财政部于国土部出台的《土地储备资金财务管理办法》在月初公开披露，进一步明确了土地储备资金的来源；雄安新区管委会在月内表态，将进一步探索住房租赁管理新模式，不搞土地财政；广州规土委出台20年城市规划草案，目标2020年实现新增建设用地逐步递减。

　　1、两部委：发布《土地储备资金财务管理办法》

　　2、雄安新区：进一步探索住房租赁管理新模式，不搞土地财政

　　3、广州规土委：发布《广州市城市总体规划(2017-2035年)》草案

　　五、附件——土地数据表

　　【指标说明】

　　经营性用地：为了便于给房地产开发企业提供更直观的数据，对土地市场有深入了解，土地月报中，所用的数据均为经营性用地，即包括住宅、商业、办公、综合属性的土地，而工业、公建配套、其他用地(如物流仓储等)为非经营性用地。

　　占地面积：根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写的《房地产估价相关知识》规定，占地面积是建筑本身占用土地面积的总和，包括周围规划红线以内所有土地的面积。在土地月报中，占地面积是指土地实际出让面积。

　　规划建筑面积：根据国家统计局指标解释，房屋建筑面积是指从房屋外墙线算起的各层平面面积的总和，包括可供使用的有效面积和房屋结构(如柱、墙)占用的面积，多层建筑按各层(包括地下室)面积总和计算。在土地月报中，建筑面积具体是指地块内规划允许总建筑面积。

　　土地成交楼板价=土地成交总价/规划建筑面积，单位：元/平方米

　　土地成交单价=土地成交总价/土地占地面积，单位：万元/亩

　　溢价率=(成交总价-底价)/底价×100%

　　流标率=流标土地幅数/(流标土地幅数+成交土地幅数)×100%