中国房地产土地市场简报（2018年1月）

　　本月视点：年初淡季成交回落，国土部加速推进租赁房试点

　　2018年1月，土地市场由传统高峰期转入淡季，土地成交规模环比显著下降，但由于2018年春节来临较晚，同比指标依旧保持增长。租赁房用地在更多城市加快落地，如合肥首宗租赁用地在月内成功出让，南京于1月份推出了五幅租赁住房用地。

　　政策环境方面，月内各地土地侧调控进一步收紧，租赁房建设也在持续推进。如海南省政府多次发声，表态要加强整治违规房地产开发，禁止围海开发房地产；漳州开启“向下竞价”土拍，借鉴一二线城市做法控房价；国土部正式批复沈阳等11个城市利用集体用地建设租赁房的方案，加上原来已经批复的北京和上海，试点集体用地建设租赁房的获批城市扩大到了13个。

　　市场表现方面，全国共成交2961幅经营性用地，环比下跌32%，同比上涨32%。开发商对于盈利程度不高或无法快速周转的地块持续看淡，如北京月末有2宗位于丰台区的共有产权房用地因无人报价而流拍，福州也有2宗商服用地因竞拍人数不足而转为挂牌出让。平均溢价率为25.7%，环比微涨0.6个百分点，延续了2017年低位运行的走势。

　　具体到各能级表现来看，一线城市成交建筑面积381万平方米，环比上月下降44%，但对比去年同期涨幅高达84%。北京月内共成交14宗地块，涉宅地块共12宗，全部为共有产权或限价商品房用地，上海情况类似北京，除1宗商办用地及1宗商住地块以外，其他地块均为租赁住房地块和动迁安置房地块。二线城市本月成交面积3805万平方米，环比大跌50%，但同比几乎维持稳定，微张3%。本月中西部二线城市土地市场持续活跃，郑州、武汉、成都成交量均位于重点城市前列，且武汉月中再度挂牌11宗地块，推地力度不减。三四线城市本月成交建筑面积16277万平方米，占比环比回升4个百分点。重点关注的三四线城市中，本月成交量最大的城市为湖州，成交建筑面积达到104万平方米，成交地块均为纯宅地，主要都由本地房企竞得。

　　从本月市场表现来看，众多二线城市在加快推进租赁住房用地试点，但对于开发主体的选择还相对谨慎，如在最近的出让土地的相关要求中，南京即要求竞买人必须为国有独资公司，合肥的竞得人也必须是国企或事业单位。相比以往公共产权、拆迁安置等传统的保障性住房而言，公共租赁房运营资金的时间成本更高，盈利预期的不确定性也比较大。在公共租赁住房发展初期，预计大多数城市仍会以地方国企或事业单位为主导建设开发，民营企业的参与还是更偏向于后期运营上。就市场成交走势而言，二月份受到春节假期影响，预计土地成交量会有较大幅的下滑，将会触及全年最低谷。

　　一、整体市场——淡季来临供求下跌，溢价率及地价稳中有升

　　1、供应：1月份进一步下跌，下月预计触底

　　2018年1月份，全国330城市经营性土地供应环比进一步下降，供应建筑面积16726万平方米，幅数2905幅，环比分别下降28%和16%，虽然环比持续走低，但供应量较去年同期仍然有所上涨，主要由于去年春节假期在1月份，对于土地市场影响较大，而今年土地市场供应的最低点预计将出现在2月份。

　　1月份供应来看，各能级城市均环比下降，其中一线城市下跌最为严重，1月份供应面积仅291万平方米，环比大降62%，二线和三四线城市降幅均在26%左右。北京、上海等市2018年供地规划均较2017年有所上涨，预计会在春节假期过后开始发力，一季度末供应重新上行。

　　2、成交：成交建筑面积高位回落，同比仍然较高

　　3、结构：住宅地块占比回归6成，商业占比环比提升8.7个百分点

　　4、价格：成交总价环比大跌，均价持续小幅回涨

　　5、溢价率：延续2017年低位运行走势，一二线溢价率微涨

　　6、城市排行：郑州重返出让面积首位，杭州成交金额第一

　　二、各能级市场——二线城市成交建面降幅大，三四线城市均价稳定

　　1、成交面积：总体同比上涨显著，二线城市环比降幅最大

　　土地市场本月成交总建筑面积高位回落至20463万平方米，环比下降39%，成交地块幅数为2961幅，环比同步下滑32%，从各能级成交分布来看，成交面积均表现为下滑，其中二线城市降幅最大，环比下跌50%，一线、一线城市和三四线城市环比跌幅分别为44%和36%。

　　2、成交价格：各线总价全面回落，一线、三四线金额降幅最大

　　3、成交占比：三四线城市面积占比回升，二线城市金额上涨

　　三、重点地块——总价榜首高位回落，单价榜单整体显著抬升

　　1、总价排行榜：榜单整体下调，榜首地块高位回落

　　1月份重点地块成交榜单走势与上个月恰巧相反，总价榜单高位回落，而单价榜单整体显著抬升：总价榜榜首及门槛值环比分别回落75%和6%，榜首值的大幅回落主要是由于上个月榜首地块是位于深圳的1宗巨无霸地块，本月榜首地块为北京朝阳区纯宅地，成交总价61亿元，由首创+远洋联合体竞得；总价榜门槛地块为武汉洪山区南湖地块，地块所属区域在武汉属于土地稀缺板块，地块紧邻万科翡翠云台项目，坐拥珍贵的临湖资源，地块由武汉鼎顺瑞城公司底价竞得，成交总价36.87亿元，楼板价仅7746元/平方米，未来地块价值将随板块价值提升而快速上升。

　　2、单价排行榜：北京地块占据半壁，榜单整体提升显著

　　单价榜单方面，本月地块成交单价整体有所回升，榜首地块仍是北京朝阳区096号地块，地块以61348元/平方米的价格摘得榜首，榜首值环比上升61%，涨幅较大；门槛地块则为杭州拱墅区湖墅单元商住地块，地块经过40轮竞价，由融信以10.19亿元总价竞得，楼板价31551元/平方米，溢价率24%，门槛值环比上月也有37%的涨幅。

　　四、土地政策——国土部批复11城租赁房建设方案，漳州开启“向下竞价土拍”

　　2018年年初，各地土地侧调控进一步收紧，租赁房建设也在持续推进。月内海南省政府多次发声，表态要加强整治违规房地产开发，禁止围海开发房地产；漳州开启“向下竞价”土拍，借鉴一二线城市做法控房价；国土部正式批复沈阳等11个城市利用集体用地建设租赁房的方案，加上原来已经批复的北京和上海，全国集体用地建设租赁房的试点城市扩大到了13个。

　　1、海南省政府：实施“双暂停”， 违规违法项目将暂停建设

　　2、漳州：首推“向下竞价”土拍规则，供给侧调控向三四线蔓延

　　3、国土部：正式批复11市利用集体建设用地建设租赁住房方案

　　五、附件——土地数据表

　　【指标说明】

　　经营性用地——

　　为了便于给房地产开发企业提供更直观的数据，对土地市场有深入了解，土地月报中，所用的数据均为经营性用地，即包括住宅、商业、办公、综合属性的土地，而工业、公建配套、其他用地(如物流仓储等)为非经营性用地。

　　占地面积——

　　根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写的《房地产估价相关知识》规定，占地面积是建筑本身占用土地面积的总和，包括周围规划红线以内所有土地的面积。在土地月报中，占地面积是指土地实际出让面积。

　　规划建筑面积——

　　根据国家统计局指标解释，房屋建筑面积是指从房屋外墙线算起的各层平面面积的总和，包括可供使用的有效面积和房屋结构(如柱、墙)占用的面积，多层建筑按各层(包括地下室)面积总和计算。在土地月报中，建筑面积具体是指地块内规划允许总建筑面积。

　　土地成交楼板价——

　　土地成交楼板价=土地成交总价/规划建筑面积，单位：元/平方米

　　土地成交单价——

　　土地成交单价=土地成交总价/土地占地面积，单位：万元/亩

　　溢价率——

　　溢价率=(成交总价-底价)/底价×100%

　　流标率——

　　流标率=流标土地幅数/(流标土地幅数+成交土地幅数)×100%