【2017年报点评05】中骏置业：债务结构有待优化

　　【年报系列点评之五】

　　2018年目标500亿，最晚2020年实现千亿；投资拿地大幅增加，并购合作占据主流；利润率较高但债务结构有待优化；积极布局长租公寓。

　　文/克而瑞研究中心   房玲、洪宇桁

　　中骏置业2016年以来进入快速增长阶段，2017年销售金额同比增长41.3%至332亿元，在业绩发布会上，中骏进一步提出了2020年之前进入千亿的目标。从近年来企业的扩张路径来看，合至关重要，是促进企业销售增长的重要原因之一。在不断实现规模升级的同时，中骏也在积极布局长租公寓，培育新的增长点。

　　销售：合作、跟投推动企业迈向千亿

　　2017年中骏置业实现销售金额约332.47亿元人民币，同比增加了41.3%，其中包括合营公司及联营公司的合约销售金额73.22亿元；销售面积约191.46万平方米，同比增加了15.1%，其中包括合营公司及联营公司的合约销售面积45万平方米。2016年以来，中骏已连续两年销售额增长达到40%以上，进入了一个快速发展的时期，2018年目标销售金额500亿元，同比增长50%，并提出2020年之前实现千亿。

　　销售的快速增长主要得益于合作力度的持续加大和跟投制度的强制推行。2017年中骏销售额的权益比例约为78%，2017年业绩发布会上中骏表示，2018年500亿的销售目标中，预期将有180亿来自联营合营公司，占比达到了36%。由此可见，合作对中骏的销售业绩的影响将会继续加大。

　　此外，2017年开始中骏在内部推行了强制性的跟投机制，使得平均的拿地到销售周期从8个月加快到6-7个月，周转速度的加快将进一步推动企业业绩增长。从可售货值来看，2018年中骏有超过800亿的可售货值，只要达到62.5%的去化率就可以实现目标，压力不大。

　　2017年，环渤海区域的销售额占中骏销售业绩的38%，是贡献最大的地区，主要原因在于北京和天津的销售额大幅增加，北京地区的销售额由2016年的6.04亿元增长到了65.62亿元，天津地区则从20.68亿元增至42.36亿元。此外，中骏在上海的销售依然保持强势，而泉州地区则因为受惠于厦门市的外溢效应，在2017年的销售额仅次于北京和上海，达到了65.09亿元。这也使得海峡西岸经济区的销售额对中骏整体的销售业绩的贡献度达到了33%，和环渤海地区相差无几。

　　在销售业绩贡献城市等级方面，由于中骏“区域聚焦、全国发展”的战略理念，在一线、二线、三四线城市的合同销售金额均大幅提升，城市能级贡献比例基本没有变动，一线城市的贡献比例依旧最高，达到了43%。2018年，中骏在一线、二线、三四线城市的可售货值占比分别为23%、41%、36%，未来二线城市对中骏业绩的贡献可能会有所增加。

　　投资：以收购、合作方式积极增加土储

　　2017年中骏在拿地上十分积极，拿地规模远远超过往年。2017年中骏总共购入了38个项目，新增土地储备总建面645万平方米，为2016年的近4倍，其中新增土地权益建筑面积341万平方米；新增土地储备总价为321.67亿元，为2016年的近3倍；新增土储的货值为1005亿元。

　　从拿地方式看，38个项目中仅有9个属于招拍挂，收购的有14个，还有15个是与其他开发商合作的。除此之外值得一提的是，在新增的38个项目中，中骏的权益比例在50%以下的项目共有18个，仅有6个项目的权益为100%，足以说明合作开发是中骏重要的拓展手段，未来企业权益销售比例或将继续下滑。

　　中骏的新增土地储备在各大区域均有布局，但以长三角区域为主。2017年，中骏新增土地储备占比最高的为长三角地区，占比达36%。此外，在占比前三的三大区域中，均以重点城市为主进行集中布局，如在长三角主要以南京、徐州为主进行布局，占比分别为14%、11%；在环渤海区域主要以济南为主进行布局，占比为12%；在珠三角区域则主要以泉州为主进行布局，占比达10%。

　　截至2017年，中骏土地储备总建面为1557万平方米，较2016年增长明显。若再加上今年一二月的新增土储，预计总货值有3100亿左右。土地储备量充足，足以满足未来3-4年的发展，为公司在2020年甚至2019年冲击千亿目标提供基础。

　　财务：利润率较高但财务结构有待优化

　　毛利率提升，预期保持稳定。2017年，中骏的毛利率为34.06%，同比上升9个百分点；净利率为21.41%，较2016年增长近2个百分点。毛利率的大幅上升，主要原因是2017年交付了较高毛利率的产品所致。中骏在2017年业绩发布会上表示，由于2013年以来在上海的布局现在开始出现效果，未来的毛利率有了保证，但限价政策也会带来一定影响，预计2018年毛利率会保持在30%上下，净利率则在13%-14%左右。

　　净负债率降低，财务结构有待优化。2017年，中骏的净负债率下降了8个百分点，降到了72%，显示出公司财务杠杆有所减小。但由于公司的长短期债务比降至1.70，同时现金短债比降至1.21，公司的现金勉强可以完全覆盖短期负债，与2016年相比短期债务风险反而有所提升，因而财务结构有待优化。

　　长租公寓：积极布局“Fun+幸福生活”生态圈

　　长租公寓作为房地产行业的下一个风口，已有不少企业开始进行布局甚至已经开始运营。而在2018年，中骏与美国最大的长租公寓地产平台睿星资本达成战略合作，计划在多个一线城市和核心二线城市布局长租公寓。根据中骏在业绩发布会上的透露，中骏与睿星已经计划合作开发位于上海虹桥的五栋长租公寓，将在2018年7月签交2栋，9月签交3栋，短期目标是要做到50万间，长期则可能做到100万间。

　　此外，中骏还提出了更加宏观的FUN+幸福生活生态圈，通过发展长租公寓 (Funlive) 、联合办公 (Funwork) 、健身健康行业 (Funsuper) ，包括原来的商业办公，物业，打造生态圈，面向未来消费升级。同时也可以利用FUN+战略、公益项目、品牌覆盖率带来的巨大客流量改善长租公寓租赁、改造、出租的回报，达到相辅相成的效果。