【2017年报点评03】新城控股：冲击TOP10的有力竞争者

文/克而瑞研究中心   沈晓玲、冯惠

　　2017年，新城共实现1265亿销售额，就2017年850亿的销售目标而言，完成率达149%，业绩增长喜人；全年新增3393万方土储，同比翻番，规模扩张加速；2017年新城控股的净利率提升至15%，毛利率上升至36%，营利能力良好；截止2017年底，新城已累计开业23个吾悦广场，但由于三四线布局较多，租金规模增长有限。

　　销售成为千亿俱乐部新贵

　　自2016年起，新城控股销售上取得突破性增长后，近两年市场上，新城控股可谓是是房企销售名副其实的一匹黑马，除2016年业绩实现翻番增长之外，企业在2017年内完成了合同销售9成以上增长，销售金额由651亿元直接增加至1265亿元，增长速度在行业领先，并用11个月时间成功迈入全国房企销售金额千亿俱乐部之中。相较于新城稳健的销售目标，就2017年850亿的销售目标而言，完成率达149%，业绩增速给人惊喜更大。

　　新城刚刚发布了2018年1800亿元的合同销售目标，公司全年只要保持在42%的增长率就能够完成。更值得一提的是，新城2018年1-2月已经实现190亿销售业绩，同比去年增长了88%，未来业绩增长可期。

　　从新城控股的合同销售分区域来看，其中长三角区域销售业绩以1003亿，79%的贡献率位居四大区域之首，且遥遥领先。虽然长三角依然位居第一，但是其贡献率较上年下降了2个百分点，而其他三个区域的业绩贡献率中，除环渤海贡献率上升，珠三角、中西部区域都有一定程度的下降。相对于区域业绩增长而言，全国各个区域都有不同程度的增长，尤其是环渤海区域同比增长178%。

　　另一方面，从城市能级的合同销售占比来看，二线城市全年合同销售占据公司全年1265亿业绩的半壁江山。但从2017年的土储区域分布来看，二线城市新增土地占比相比去年有所下降，而楼板价相对较低的三四线城市比例上升，在全国一、二线城市“四限调控”趋严的情况，未来新城二线城市合同销售占比将有可能下降。

　　投资坚持以长三角为核心的 “1+3”战略布局

　　在冲刺千亿销售规模下，2017年新城在拿地上更加积极，拿地规模已超往年，从拿地销售比来看，仍保持在60%以上。2017年全年，新城共获得122幅地块，新增土地建面3393万方，同比去年的1424万方翻番；新增土地权益建筑面积2622方，新增地块平均权益为77%，相较于去年68%权益比例，上升9个百分点，合作拿地比例有所减少；新增土地储备总价为894亿元，同比增长67%，拿地销售比达71%，整体来看，2017年新城拿地积极，规模增长迅速。

　　新城土地储备上各大区域均有布局，但仍以长三角区域为主。从2012-2017年的新增土地区域规模占比来看，长三角区域一直是新城重点发展区域。2016年，新城初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局， 2017年，公司加速扩张全国各个区域的整体规模，但长三角区域新增土地建面仍然占据了半壁江山。

　　截至2017年底新城控股的土地储备为6740万方，同比去年的3532万方增长了91%，如果按照新城目前的销售50%复合增长率来看，这些土地储备将提供公司未来三至四年的发展扩大。

　　财务盈利能力持续提升

　　在快速扩张的过程中，新城保持了良好的利润水平。根据年报公布数据来看，2017年新城控股的净利率提升至15%，相较于前两年进一步改善。而在营利性指标方面，新城今年毛利率上升至36%，同比上升8个百分点。但两年楼市政策趋严，尤其是在一些热点城市，如新城重点布局的沪宁苏杭以及环沪三四线城市，限购限贷甚至限价政策将牵制企业在该城市的销售，在未来对其净利率形成考验。

　　在资本运营方面，公司财务风险控制情况相对较好。新城发展的净负债率近几年正在逐渐减低，2016年新城净负债率为63%，较2016年上升了11个百分点。长短期债务比为1.96，与去年基本持平，现金短债比上升为1.70，短期无偿债压力。而且新城去年对财务也进行了一些优化，在去年至现在，分别赎回了2016及2019年的到期美元票据，企业融资成本降低。

　　商业三四线布局限制租金规模

　　近几年，吾悦广场规模增长迅速。2015年，新城在建的吾悦广场达到15家，而在2013、2014年仅为3家，由此可见，新城商业地产规模增长迅速。2015年新城董事王振华提出，2017年将建起40座吾悦广场，2020年开业及在建数将达到80个以上，并跻身国内商业地产第一梯队。2017年10月，新城再次更新了未来发展计划，2017年吾悦广场年租金总体目标为10亿元，2020年拥有开业购物中心增至100座。

　　虽然新城商业项目在数量上不断加速增长，但三四线城市布局限制租金规模。截止2017年底，新城已累计开业23个吾悦广场，全国有超过2亿人次光顾吾悦广场，单广场日均客流量可达4.32万人，虽新城商业扩张之快，到17年底已有23座商业广场开业且平均出租率高达97.91%，但由于三四线布局较多，实现租金及管理费收入仅10.20亿元。