周报（5.29-6.04）第23周：市场超8成城市成交回落，西安出经适房退出细则

　　 【本周视点】供应环比锐减近4成致超8成城市成交回落

　　本周十一个重点城市取得预售证商品住宅面积194.30万㎡，环比减少37%。受供应偏紧影响，整体成交量较上周有所减少，环比降幅达14.7%，超8成城市成交量环比回落。具体来看，一线城市仅深圳成交增加，其余城市环比均有所下跌，其中北京周成交不足6万方；二线城市仅长沙成交增加，涨幅达64.34%，其他城市成交均回落，其中苏州、长春、呼和浩特跌幅均在三成以上；三四线城市整体跌多涨少，但整体成交环比增加，江门、东莞、南平涨幅居前，而廊坊、牡丹江跌幅较大。

　　【本周关注】

　　温州：销售项目未经批准不得随意调价或取消优惠

　　徐州：限售+限价，2017年计划出让宅地8000亩

　　长沙：楼市调控细则出台，明确限购执行时间节点

　　佛山：定金、首付款、购房贷款存入监管专用账户

　　天津：外地人在津买房社保个税可补缴

　　西安：购买经适房满5年补15%差价可上市交易

　　佛山：限购升级，6月1日起二手房纳入限购范围

　　【政策点评】

　　政策——西安：购经适房满5年补15%差价可变商品房

　　 本周，温州楼市新政销售项目未经批准不得随意调价或取消优惠；徐州楼市新政限售+限价，2017年计划出让宅地8000亩；长沙楼市调控细则出台，明确限购执行时间节点；佛山加强楼市限购6月1日起二手房纳入限购范围；天津楼市政策微调外地人在津买房社保个税可补缴；西安购买经适房满5年补15%差价可上市交易；佛山再出新政定金、首付款、购房贷款存入监管专用账户。

　　 实际上，西安经适房上市早有类似规定，如2016年发布的《西安市经济适用住房管理办法》既已明确，购买经济适用房满五年后可以以市场价上市出售；出售时应当按照规定缴纳有关税费。本次细则的出台是对《管理办法》执行细则的明确，而统一规定15%差价款也利于实际执行。另外本次细则还额外提出了禁止闲置的要求，并对于违规处置经适房行为给出了处理方案，有助于经适房这一“善政”落到实处。对于房地产市场而言，拓宽经适房上市路径，可增加二手房市场的有效供应，解放初更多的置换购房需求，有助于促进供求平衡，也可助力区域楼市的多层次发展。

　　【成交概览】

　　2017年第23周，一线城市成交指数为108.13，环比回落51.49点；二线城市成交指数为455.61，环比下降172.76点；三线城市成交指数50.69，环比增加4.47点。

　　一线城市：仅深圳成交面积环比增加38.96%，其他城市均回落。其中北京降幅最大，环比下降65.06%；其次是广州，环比回落31.08%。

　　二线城市：13个二线城市成交面积仅1个城市环比增加，即长沙环比上涨64.34%；其中宁波跌幅最大，环比下跌54.37%，其次是苏州，环比下跌41.13%。

　　三四线城市：20个三线城市成交面积15跌5涨，其中江门涨幅最大，环比上涨679.87%，其次是东莞，环比上涨131.01%；廊坊跌幅最大，环比下跌72.23%，其次是牡丹江，环比下跌57.61%。

　　【供应概览】

　　2017年第23周，CRIC监测的十一个重点城市取得预售证194.30万㎡，环比减少37%，获取预售证最多的城市为上海，预售证面积达66.86万㎡。

　　【土地成交】

　　第22周(5月22日-5月28日)，全国经营性土地成交建筑面积702万平方米，环比大涨99%，同比涨幅28%；成交金额344亿元，环比上涨32%，同比下降25%；本周土地成交均价为4902元/平方米，环比下跌34%；第23周(5月29日-6月4日)，全国经营性土地成交建筑面积235万平方米，同环比分别下跌63%和67%；成交金额103亿元，同环比分别下跌81%和70%；本周土地成交均价为4395元/平方米，环比下跌10%；连续两周成交金额回落主要原因是一线成交较冷，二线及三四线成交地块主要位于偏远郊区，溢价率较低。

　　第22周在端午小长假前迎来土拍小高峰，节后第23周成交回落较大。从两周总成交来看，一线城市共成交建筑面积57万平方米，占比6%，北京、广州各成交一宗地块，都为底价成交，上海成交一宗商办用地及三宗远郊含宅地块，商办地块溢价率170%，楼板价25717元/平方米，远郊含宅地块采用招挂复合方式出让，表现较为理性；二线城市两周共成交建筑面积477万平方米，在各能级中占比最高，达到51%，其中杭州成交9宗经营性用地，除3宗地商办地块以外，另外6宗地均以高溢价成交。此外昆明、武汉、西安均有较多纯住宅用地出让；三四线城市成交仍然主要集中于常州、佛山等环上海、环广深区域，漳州成交7宗纯住宅用地，且溢价率均高于500%，主要由于出让底价非常低导致。

　　【周数据表】