中国房地产土地市场简报（2017年2月）

文/克而瑞研究中心                  　　　　    

　　本月视点：成交规模持续低位，热点城市土拍竞争依旧激烈

　　2月，全国土地成交规模连续两月回落，各线城市成交规模全线走低，本月更是创近一年以来新低。CRIC监测的300城经营性土地成交292幅，环比下降15%；成交建面2879万平方米，环比下降18%，同比增长20%；成交金额1541亿元，环比下降8%，同比增长77%；尽管如此，土地价格不跌反升，平均楼板价升至5354元/平方米，同、环比涨幅分别为47%和12%。土地平均溢价率连续两月回升至33%，环比增加1.5个百分点，各线城市土地溢价率均有不同程度增长。南京、苏州、厦门等热点二线城市迎鸡年首场大型土拍，土地市场高温难降，高溢价地块频出，南京浦口区、秦淮区、玄武区和雨花台区单价、总价地王纪录相继刷新。

　　在“两会”召开之前，中央和省级政府密集发布土地类政策，并主要集中在纲领性要求和年度计划上，只有少数城市在制度上作了进一步的明确和“查缺补漏”。2月4日，《全国国土规划纲要(2016-2030年)》发布，规定2030年前城镇空间控制在11.67万平方千米以内，其后国土部发布土地二级市场试点方案、“十三五”全国土地整治规划等重要文件；2月7日，郑州出台土地出让新规，意在防恶意竞价，要求接近综合房价均值者得；2月下旬，广东、山西、山东省主管部门相继对年内工作作出指示，要求做好土地资源优化配置工作。

　　对于目前市场复杂多变的市场现况，近日国土资源部部长表示要建立分类调控机制，对房价上涨压力的城市要合理增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市要延续前期政策方针，减少以至暂停住宅用地供应。不过从已发布的城市供地计划来看，不少热点一、二线城市还是调降了2017年度供地指标，以北京为例，相较于2016年，住宅以及商服用地计划供应量同比分别减少了590万平方米和90万平方米。热点城市增加供地指标的最大难点，还是因为收储、改造存量建设用地的成本较大、难度较高，但不论是从提高土地使用效率、提升板块价值还是解决房地产供求矛盾的角度而言，这些城市对建设用地的“腾笼换鸟“已经是势在必行。而这些城市近年改造存量用地的成效，也必定会映射为楼市发展的分化新格局。

　　我们预计，从已公布供地计划的城市来看，2017年热点一、二线城市新增土地供应持续偏紧，叠加标杆房企在热点一、二线城市普遍存在着强烈的补库存需求，企业拿地热情高涨，预计2017年热点一、二线城市土地市场“僧多粥少”的局面难以扭转，中心城区优质地块势必会引发更为激烈的竞争。

　　一、整体市场——供应、成交持续走低，溢价率缓步回升

　　1、供应：供地面积同、环比皆大幅回落30%以上，创近年单月新低

　　2017年2月，全国300城经营性用地供应面积1802万平方米，创近年单月新低，同、环比明显回落，跌幅都在30%以上；供应187幅，环比减少46%，同比下降37%。分城市能级来看，一线城市土地供应明显放量，环比实现翻番，广州白云区、增城区等多个区域集中供地，3月份广州土地成交规模增长可期；二线以及三四线城市供应面积明显回落，环比跌幅分别为34%和59%。

　　2、成交：成交面积环比再降18%，供地指标普遍调减致全年保持低位

　　3、结构：住宅占比约69%为绝对主力，商业比重上升1.3个百分点

　　4、价格：总金额环比小幅回落8%，楼板价环、同比分别增12%和47%

　　5、溢价率：平均溢价率小幅回升但仍处低位，三四线城市增幅明显

　　6、城市排行：郑州再度问鼎面积榜首，南京取代武汉夺下金额榜首 

　　二、各能级市场——各线城市成交规模全线回落，热点城市土拍竞争激烈

　　1、成交面积：各线城市成交面积皆环比下降，但降幅略有收窄

　　2017年2月，一线城市土地成交建面172万平方米，环比下降12%，同比微升3%；二线城市土地成交建面2192万平方米，环比下降16%，同比上升56%；三、四线城市土地成交建面514万平方米，同、环比明显回落，跌幅分别为37%和25%。

　　2、成交价格：成交金额进一步回落，二线城市地价明显回升

　　3、成交占比：二线城市面积、金额比重皆在75%，且占比持续上升

　　三、重点地块——TOP10地块高度集中个别城市，入榜门槛双双回落

　　1、总价排行榜：武汉底价99.2亿元地块居榜首，华东三城占7席

　　2月从总价及单价排行榜来看，总价榜首环比上涨24%、单价榜首环比上涨11%，而门槛值则均有小幅下降，总价榜门槛环比下降17%、单价榜门槛值环比下降9%。

　　2、单价排行榜：南京5宗、厦门3宗地进TOP10，溢价率都相对较低

　　四、土地政策——国土规划纲要落地，郑州针对“恶意土拍”出新规 

　　随着两会的即将到来，2月份中央和省级政府密集发布土地类政策，并主要集中在纲领性要求和年度工作要点上，只有少数城市在制度上作了进一步的明确和“查缺补漏”。2月4日，新华社发布《全国国土规划纲要(2016-2030年)》，这是我首个国土空间开发与保护的战略性、综合性、基础性规划； 2月7日，郑州出台土地出让新规，意在防恶意竞价，要求接近综合房价均值者得。2月下旬，广东、山西、山东省主管部门相继对年内工作作出指示，要求做好土地资源优化配置工作。

　　1、首部国土规划纲要发布，划定城镇发展空间仍较为宽裕

　　2、郑州为防土地出让新规防恶意竞价，接近综合房价均值者得

　　3、广东、山西、山东发文，要求做好年内土地资源优化配置工作

　　五、附件——土地数据表

【指标说明】

经营性用地>>>
为了便于给房地产开发企业提供更直观的数据，对土地市场有深入了解，土地月报中，所用的数据均为经营性用地，即包括住宅、商业、办公、综合属性的土地，而工业、公建配套、其他用地（如物流仓储等）为非经营性用地。

占地面积>>>
根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写的《房地产估价相关知识》规定，占地面积是建筑本身占用土地面积的总和，包括周围规划红线以内所有土地的面积。在土地月报中，占地面积是指土地实际出让面积。

规划建筑面积>>>
根据国家统计局指标解释，房屋建筑面积是指从房屋外墙线算起的各层平面面积的总和，包括可供使用的有效面积和房屋结构(如柱、墙)占用的面积，多层建筑按各层（包括地下室）面积总和计算。在土地月报中，建筑面积具体是指地块内规划允许总建筑面积。

土地成交楼板价>>>
土地成交楼板价=土地成交总价/规划建筑面积，单位：元/平方米

土地成交单价>>>
土地成交单价=土地成交总价/土地占地面积，单位：万元/亩

溢价率>>>
溢价率=（成交总价-底价）/底价×100%

流标率>>>
流标率=流标土地幅数/（流标土地幅数+成交土地幅数）×100%