2017年1月全国二手住房市场研究月报

　　1月20城二手住宅交易量创两年次低，价格普遍滞涨

　　依赖去年一手住宅热销的带动，部分城市二手住宅成交量达到历史峰值，如北京、广州等一线城市。今年整体降温，二手住宅市场成交必然下滑，1月份成交仅680万平方米，同、环比皆有较大幅度下滑，重点城市普遍“量跌价稳”，刚需重回主流。

　　一、二手住宅市场首月基本“打烊”, 20城成交环比再跌27%

　　1月份，受到房地产市场调控和传统假期到来的双重影响，二手住宅市场持续冷淡，同环比分别下降45%和28%，创下2015年4月以来最低月度成交，这也是去年8月份以来连续第6个月成交量下滑。同比2015年和2016年春节月份，680万平方米的成交量仍处于平均水平。

　　按重点城市来看，本月所有城市的二手住宅成交量环比都有所下跌，跌幅最大的东莞下跌67%，本月仅成交12万平方米，在监控城市中成交量最低；重庆可能受到1月份炒房潮的影响，二手住宅市场下跌幅度最小，成交150万平方米，为本月监控城市中成交量最大城市。青岛、南昌两市成交环比下降，但同比有所上升。

　　从成交规模来看，京、沪、深三个城市成交量占总体的35%，本月仅有北京、重庆两市二手住宅成交量超过百万。

　　二、重点城市二手住宅成交普遍“量跌价稳”，刚需重回主流

　　1、上海：成交量跌价平，豪宅产品占比与上月持平

　　2017年1月，上海二手住宅成交面积继续下滑，由于政策接连加码及严格整顿市场秩序，传统春节进一步导致市场观望情绪加剧。最终二手住房成交面积77万平方米，环比回落29%，同比减少47%。成交回落对价格影响不大，1月二手住宅成交均价为36646元/平方米，环比上涨2%，同比上涨33%。从一手住宅和二手住宅的成交对比看，2017年1月二手住宅成交是一手的2倍，2016年1月其比值为2.8倍，较去年1月市场相对低迷。

　　(1)浦东市场成交份额增加，近郊区域市场较为活跃

　　从区域分布看， 二手住宅成交市场最为活跃的浦东新区市场占比较上月增加，1月共成交20万平方米，环比下降29%。除此之外，奉贤上涨1个百分点左右，而宝山、青浦、闸北、虹口均回落约1个百分点，其他区域的二手房市场份额则与12月相比没有明显变动。

　　(2)刚需产品占比超五成，180平以上成交占比较上月持平

　　分面积段来看，1月小面积刚需产品成交量回落至39万平方米，市场占有率与上月持平，为51%。改善性产品市场占有率也与上月持平，其中90-120平方米面积段产品市场占比下降1个百分点，120-144平方米面积段市场占比上升1个百分点。而豪宅产品需求基本保持不变，180平方米以上面积段市场占有率为11%，较上月无明显变化。

　　2、北京：成交量锐减三成，刚需与改善需求支撑市场运行

　　1月，北京二手住宅成交量继续走低，成交面积回落至118万平方米，环比下降29%，同比下降47%。1月北京二手房成交均为29430元/平方米，环比下跌1%，同比上涨23%。

　　(1)中心城区成交活跃，远郊区域市场低迷

　　分区域来看，朝阳区二手房成交占比为25%，较上月下降1个百分点，成交面积29万平方米，仍高居全市首位。其次分别为昌平区和海淀区，成交面积都超过10万平方米，占比均超过10%。丰台区、房山区和大兴区市场占比在6%-9%之间。而远郊区域二手住宅成交仍较低迷，怀柔区、平谷区、延庆区、经济开发区和门头沟区成交面积均不足3万平方米，市场占比也不超过2%。

　　(2)刚改产品最受市场欢迎，180平以上市场占比15%

　　分面积段来看，刚改产品最受市场欢迎，90平方米以下户型需求市场占比超4成， 90-180平方米面积段的改善性产品市场占有率也高达41%，合计成交面积达48万平方米。此外，豪宅产品需求略有降温，180平方米以上面积段成交18万平方米，占比15%，环比减少1个百分点。

　　3、深圳：成交量环比跌幅近四成，一二手倒挂现象减弱

　　2017年1月， 深圳市二手住宅成交面积为32.29万平方米，环比下降36%，同比下降67%。同时，一手房与二手房成交差值有较有所减少，由上月的26.38万平方米降至本月13.26万平方米，一手房、二手房倒挂减弱。

　　(1)近五成交易集中于福田区、南山区，龙华新区比重大幅上涨

　　从区域分布来看，福田区本月仍是成交主力，占整体市场25%，但比12月下降2个百分点，南山区比上月下降2个百分点,以上两区合计占市场份额近五成，此外宝安区、龙岗区、罗湖区和盐田区分别占比14%、13%、13%和5%，四新区中龙华新区市场份额大幅上涨，从上月的1%上涨到本月的9%，剩余三新区持续冷清。

　　(2)刚需产品占比有所上升，144平方米以上产品成交占比下降

　　分面积段来看， 本月刚需产品(90平方米以下)的市场份额较上月上升3个百分点，占本月成交45%，144平方米以上产品成交下降4个百分点，占本月成交25%，其余面积段的成交与上月相比基本持平，总体稳定。

　　4、重庆：交易量环比降10%，改善型二三房是需求主流

　　2017年1月， 重庆市二手住宅成交面积为150万平方米，环比下降10%，成交套数14332套，环比下降10%。

　　(1)渝北区成交占比超过2成，成为市场主力

　　从区域分布来看，渝北区是二手住宅成交主力区域，占其市场份额21%，南岸区、江北区、九龙坡区和沙坪坝区分别占比16%、16%、13%和12%,剩下各区占比均不超过8%。

　　(2)改善型需求占据市场主力，二房、三房合计占比接近8成

　　分面积段来看，重庆二手住宅市场主要以90平方米以下的刚需与90-144平方米的改善型需求为主，其合计占比超过70%。其中90-120平方米户型占比高达26%，而从成交户型来看，二房、三房占据了市场77%的份额。

　　三、综观：二手成交规模低位保持，部分新房供应匮乏的城市仍有机会

　　二手住宅市场已连续6个月走低，1月份成交量表现同样持续低迷，但是考虑到本月受元旦和春节双重假期影响，680万平方米的成交量处在平均水平，整体市场仍有余热。

　　今年在政策调控之下，整体楼市的冷淡对二手住宅市场也必将会有一定冲击作用，整体将持续走低，但层级不同的城市受到的影响也不尽相同。一线城市一手住宅将会遭到较大强度的调控，供应趋减，这可能会成为二手住宅的机会；二线城市核心地段、配套优越的学区房等二手住宅仍具有不可替代的优势；三四线城市在去库存方面仍有较大压力，二手住宅面临更大的竞争。