“新一线”城市发展前景（趋势篇）

　　文/克而瑞研究中心   杨科伟

　　更快的房价上涨速度、更大的市场份额，一直以来都是一线楼市的最大优势，也是企业投资和购房者置业的最大底气所在。但近年来受到城市边界、人口承载力等因素影响，一线城市优势已不再突出。从今年的销售面积、消化周期、房价增速、地价增速等指标来看，部分热点二线城市已经赶上并超越一线城市，“新一线城市”的概念也越来越多的为开发商和购房者所关注。

　　市场规模：二线城市已是市场主力，且增速两倍于一线

　　从2016年1-10月商品住宅成交总量TOP10的城市来看，TOP10中二线城市占比9成，且较近两年同期全部大幅上涨，其中郑州和天津超过2015年同期成交量的8成；

　　从商品住宅成交金额TOP10的城市来看，上海、北京仍分列前两位，但杭州、南京、天津等二线城市较2015年同期涨幅均在100%左右。过去两年增速两倍于京、沪、深等一线城市。

　　豪宅：一线仍为豪宅成交聚集地，部分二线城市已经渐渐赶上

　　2016年豪宅市场迎来井喷，主要集中在一线及热门二线城市，上海、北京和深圳更是豪宅聚集地。

　　南京、天津、厦门等多市豪宅成交显著放量，其中南京、天津千万豪宅成交600余套，同比涨幅超200%。

　　房价：深、沪、京房价仍居前列，热点二线房价涨幅领先

　　2016年前10月，深圳房价同比涨幅依旧高居榜首，上海北京紧随其后。二线城市中，厦门、苏州、合肥、东莞房价快速上行，同比涨幅均不低于30%。三、四线城市方面，在核心城市辐射效应下，大厂、昆山房价上涨速度较快，其中大厂房价同比涨幅达到了30%。

　　全国“顶豪”项目房价变动不大，目前仍然只有北京、上海等五市最高价突破10万元/平方米，如上海最高单价项目平均售价仅同比增长6%，仍未突破20万元/平方米大关。

　　库存：热点二线城市库存去化能力赶超一线城市

　　截止到2016年10月，一二线城市库存水平都有明显下降，上海、合肥等不足200万平方米，南京、南昌、宁波、福州等不足300万平方米。

　　热点城市如郑州、合肥、南京、杭州等消化周期3个月左右甚至更低，库存去化能力远超京、广、深等一线城市，并与上海看齐。

　　土地市场：热点二线已是企业争夺的成交主力场，多市成交金额倍增

　　从成交建面TOP20城市看，TOP10靠前的都是二线城市，三、四线仅常州、佛山和盐城入榜。

　　从成交金额TOP20城市看，南京、杭州、天津、苏州等热点城市同比增幅均超过100%。

　　成交金额同比增速明显快于成交面积增速。

　　土地价格：深圳地价居首位，5个二线城市平均地价破万

　　1-10月，包括深圳、厦门、上海在内8个一二线城市楼板价破1万/平方米，深圳更是突破2万/平方米。

　　热门二线城市土地市场持续高热，厦门、苏州、南京和合肥土地溢价率都接近或超过100%，其中合肥溢价率高达238%，东莞、无锡、泉州等三四线城市土地市场明显转暖，溢价率均超100%。

　　地王分布：一线城市中仅上海入选“十大地王城市”

　　1-10月，全国共计成交了272宗地王，集中分布在36个城市，合肥、杭州、南京、上海和天津地王数量都在20幅以上；26个城市地王平均溢价率超100%，东莞溢价率最高达455%，竞争激烈程度可见一斑。