远洋资本合作隆基泰和，集团业务版图再充饥？

　　研究员/沈晓玲、谢夏成

　　近日，远洋资本与隆基泰和达成战略合作。据悉，双方将筹划百亿资金投入到房地产开发、投融资等相关领域，并表示未来合作地域范围将逐步扩大。事实上，双方业务领域的契合是此次合作的基础：一个是擅长在该领域的投资，而另一个是擅长该领域的项目运维。尤其是地产领域的业务，远洋资本在资产盘活、资产包收购与处置、政府PPP项目等已有多年的运维经验，而隆基泰和在地产业务上已涉及住宅、商业、工业、旅游等多个领域，在实体产业经营拥有20年经验。

　　对于刚刚更名、整合业务后的远洋集团，除了旗下远洋资本的此番举措，前不久还参股物流、金融等领域企业，并与其达成协同业务开发战略。那么，远洋集团频频涉足其他领域业务的背后的动因是什么？

　　(一)房地产业务板块盈利下滑，另谋盈利出路

　　销售业绩增幅不明显，规模追赶速度较慢。近几年，远洋销售额增幅一直不是很明显，从200亿到400亿花了近4年的时间。在房企销售排名中，一直处于15-19名之间，2016年半年度销售金额排名已退出20强，作为老牌的前20强房企在房地产销售方面退步明显。

　　地产业务利润下滑，另谋出路。随着白银时代行业整体利润逐年下滑，远洋房地产盈利水平也呈现大幅下降。据远洋地产2015年报显示，毛利率仅为21%，远低于行业29%的平均水平；净利率7%，也低于行业9.54%的平均水平。为解决盈利倒退的现状，企业在2015年报中表示，未来将在旧城改造、收并购、不良资产处置等盈利较高的领域寻找投资机会，拓展投资渠道的同时提高盈利能力的产品占比。此外，还将增加企业自有资金投入，加大在房地产金融、新型客户服务业务等业务领域的投资，使其成为集团业务增长来源。

　　而此次远洋资本与隆基泰和的合作正是集团当下的战略所选。就在前不久(6月16日)，远洋集团在北京举办品牌焕新发布会，公司总裁李明于会上表示，未来公司销售额会以每年百亿增长，其中将有相当一部分来自“远洋资本”，即房地产金融。远洋资本此次与隆基泰和在房地产开发、投融资等相关领域展开战略合作，正是符合集团以金融投资盈利的战略导向。其实，远洋资本早就对这块领域垂涎已久，远洋资本于上年在广东签约了两处大型合作项目，一个是与广东省政府国资企业——广晟资产经营管理达成战略合作，在广东地区的土地存量资产盘活、轨交PPP项目、金融股权等方面开展一系列合作；另一个是助力河南豫森集团广东分公司开拓广东市场，达成了战略合作。至此，远洋资本或是当下集团拓宽盈利渠道的一个重要角色，未来还将继续寻找类似的合作机会。

　　(二) 险资成为大股东，多元化盈利战略导向

　　远洋集团目前两大股东为中国人寿和安邦保险，两家分别各持有公司近30%股权，其余40%为公众股东持有；目前大股东合计持股达60%。我们不难发现，过去远洋还是比较专注于传统“开发-销售型”的房地产业务，自2013年中国人寿由财务投资转变为战略投资后，远洋集团的人事和战略发生了一系列变化。

　　首先是公司管理层的变化。2014年5月12日，受第一大股东中国人寿和第二大股东南丰集团的提名，集团分别将刘晖、张世成由非执行董事调任为执行董事，意味着此后大股东人寿也将参与公司重大事务决策；紧接着2015年，集团频频更换内部高管，但主要是执行董事和投资业务两块人员的变动。可见，大股东人寿来了后，集团在高管层进行了大换血，增加了股东在决策层的地位，以及强化了投资部门人员。

　　其次集团业务发展战略的变化。远洋控股股东的变化使得公司管理决策层发生改变，这意味着集团战略方向也会发生变化。远洋于2015年业绩发布会表示公司将以“四三二一”四元业务收入模式(即40%住宅开发业务，30%不动产投资运营业务，20%房地产金融业务上，10%客户服务业业务)，到2015年(据2015年报显示)，远洋已经形成了住宅开发业务、不动产开发投资业务、房地产金融业务、客户服务业务“四元”业务格局，除了原有的开发模式外，还在物业、房地产基金、养老健康、联合办公、存量资产托管、产业孵化等方面展开了尝试。为此，远洋还于今年5月将公司名称“远洋地产控股有限公司”更改为“远洋集团控股有限公司”，以匹配集团的业务结构。

　　另外，2016年3月22日业绩发布会上，远洋明确表示“根据公司有什么优势，股东有什么喜好，股东喜欢什么就做什么，加强合作，这是长期不会变的事情”，由此，远洋未来的战略方向还会与大股东人寿、安邦的盈利偏好基本一致。从远洋目前的业务来看，以金融性投资的模式开拓“四元”业务也是大股东险资的盈利偏好。而远洋资本是远洋集团在投资领域的触手，寻找有投资、金融资产运作等需求的合作伙伴，如隆基泰和，正符合“四元”业务领域的拓展需要。

　　(三) 寻找业务协同的合作方，扩大业务版图

　　自提出“四元”战略以来，远洋一直在寻找合作，扩充多元化业务版图。

　　首先，住宅开发业务，今后依然是集团规模增长的核心，并形成“稳定增长、适度规模”为宗旨，捕捉增量开发后半程的市场机会。除了加大通过收购、招拍挂获取土地外，企业通过合作方式拓宽业务，如前不久远洋出资149亿元与五矿建设合作开发占地面积高达220万方的天津宜兴埠镇旧村改造项目，进一步巩固了企业在京津冀住宅业务的战略版图。

　　其次，在不动产开发投资上，主要体现在商业地产方面，包括写字楼、购物商场、酒店等业态，远洋为提升这块业务一方面加快商业项目开发，如今年在综合体方面有了新的进展，首次独立操盘杭州乐堤港综合体项目，新光通州综合体项目也开始动工。

　　再者是房地产金融业务，这块业务以“地产+金融”形式为主，以资本投资获利为目标，吸引社会金融资本，谋求与股东的战略联动，布局房地产基金、股权投资、海外投资、资产管理四类业务。从远洋的动作来看，试图以后能在此基础寻求新业务的开展模式，减少试错成本。如远洋入股金融资产管理公司——中国华融的股份、物流公司——中国物流资产，并与其达成战略合作。

　　最后是客户服务方面，远洋目前主要有房地产住宅、商用物业产品主要客户相关联的消费服务、生活商务服务、养老服务、互联网创新服务等方面的业务类型。其中住宅方面，自远洋“亿家物业”于今年5月9日正式挂牌新三板，将来物业服务将是集团一个新的着力点。养老方面，时至今日远洋有3个养老项目正式进入营业，未来还将在北京顺义、通州打造2个养老项目。而商用物业方面，远洋目前有提升写字楼的服务品牌——OK SPACE+智慧型服务式办公空间品牌，旨在为中小微企业提供一站式商务服务解决方案。另外，产业孵化也是远洋多元化的一个试点，今年年初远洋新三板企业孵化基地正式成功落地广州，目前出租率已超90%。

　　在所有拓展的新业务里面，养老受到集团比较大的重视。这主要是远洋以两大保险公司为大股东，具备“金融+地产”的优势，可给集团金融资源方面的整合优势，相对来说，在养老产业比较好切入保险公司的资源，能与保险产业达成业务协同。除此，远洋还正尝试着在其他领域，如产业孵化，利用保险公司这一金融资源做相应的支撑。

　　总结：除房地产开发之外，其他业务尚属新探索阶段，基本都在做试点，从目前发展状况来看，营收占比较小，还难以与房地产开发平起平坐。由此，远洋今年频频举措都是在围绕着为“四元业务”寻找发展机会，无论是入股物流公司，还是合作产业开发的隆基泰和，都是为集团强烈的业务版图扩张而充饥。