重磅 | 克而瑞第16届地产金融论坛干货实录！

大数据与地产新生态

2015年四季度地产金融形势发布会举行

白银时代，数据为王，传统房地产行业经受着多重历练和颠覆，而大数据正开辟出一片又一片蓝海，引发房企争相割据。

聚焦行业大数据，探索地产新生态，1月8日下午，克而瑞研究中心举办了第十六届地产金融形势发布会，总结当前的房地产市场，并从典型企业、资本市场及业内专家等多角度出发，深入探讨大数据时代的中国房地产。

嘉宾简介：

房地产开发增速将低位徘徊，大数据提升行业效率

2015年房地产市场度过了极其跌宕起伏的一年，前三季度有惊无险，最终在四季度实现爆发，并在成交总量上创下了历史峰值。而企业的表现同样不俗。就在12月31日克而瑞研究中心刚刚发布的《2015年中国房地产企业销售排行榜TOP100》显示，在过去一年，TOP100房企金额和面积门槛双双大幅提升。

“2015年主流房企有了比较大的进步，万科都到了2600亿。”易居（中国）执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示，市场这么乐观的原因应该是政策，政策推动了2015年的房地产市场，我认为政策也会推动接下来2016年、2017年甚至2018年的中国房地产市场。”

2015年，中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。对于这些政策在未来将产生的效果，丁祖昱评论说：“这些政策出台的原因，还是经济数据不好，开发投资增速下滑到1.3了，但我觉得还会继续下降，并且会长期在低位徘徊。”

对于行业整体上的过剩，业界已基本形成共识，并且正在多方寻找突破点。深圳卓越集团总裁王卫锋说：“商用物业总量在很多个城市是过剩的，因此运营比什么都重要。我们还发现在一些总量比较小的市场，赢家通吃效应在发挥作用，一个有分量的综合体就有可能把这个城市一半以上的份额拿下了。”

“大数据在其中产生了重要的效用。”易居（中国）控股有限公司副总裁宗磊解释道，“信息越对称，掌握的信息量越大，你看得越清楚，在做决策的时候、在把握时机的时候越有利。这也是大数据产生的效益。”

大数据在中国:“小荷才露尖尖角”

深耕大数据领域的Talking Data创始人崔晓波表示：“现在毫无疑问已经是移动互联网时代。不管是衣、食、住、行、玩、旅，所有都直接跟移动APP相关。我们叫做‘指尖上的人群’，已经被各种各样移动互联所包围。其中房产APP渗透率为3%，增长达到54%，这是非常可怕的，未来可能是支柱型的应用。”

正因为意识到大数据的潜力，越来越多的房地产企业开始往这一方向转型。然而，对比美国较为成熟的房地产大数据之后，东方证券房地产行业首席分析师竺劲说：“中国的房地产大数据发展还处于非常早期的阶段，也就是整个行业的商业模型还在探索之中。”竺劲还进一步分析表示，其主要原因在于四个方面，一是缺乏真实成交的数据基础，二是房产市场不够成熟（一手房市场仍是主流），三是金融深化程度不够，场景仍不够丰富，四是缺少成熟投资者。

“近年大家感觉到大数据扑面而来，在我们工作生活中越来越离不开了，但是又很模糊，未来想象的空间非常大，路还蛮长的。”宗磊说。

大数据在房地产行业的应用何时爆发？

尽管如此，大数据与房地产相关的各种应用已经悄然改变着整个行业的运行模式。“发生变化最多的是价格，营销、拿地、定位、众筹等方面也会改变。”丁祖昱表示，“现在出来的都是伪众筹，真正的众筹一个都没有，就是因为没有大数据方面的支持。”

具体到商业应用方面，用大数据对客户进行画像有着重要的意义。崔晓波举例说：“比如北漂人群，我们通过人群消费画像，发现他们注重性价比，不愿意花冤枉钱，时间充裕，相对传统。据此设计了一些产品，推荐了一些营销的点，并且做了他们对品牌的偏好分析，然后给商业地产引入这些品牌店作为一个依据。”

而作为在房地产大数据领域发展较早的开发商，卓越集团对未来的大数据战略已有明确的规划，王卫锋称，“我们考虑规划一个大数据生态圈，希望能帮助解决行业的发展预测问题、能够降成本提效率、从拿地、定位、设计、营销，包括到运营阶段，做到精细化运作，以提高经营业绩。”

“数据这件事能改变传统结构，能改变商业流程。”崔晓波说，“但是人最难被改变的是他的传统思维。真的想要用好大数据，第一点是得有一个组织结构上的保证，第二点还是人才。”

丁祖昱

行业洗牌，寡头垄断！

看到股市我们就应该对中国房地产抱有巨大的信心，中国房地产真的是不错的。

2015年市场回顾：成交创新高，增速低位徘徊

虽然冰火两重天，城市分化非常严重，但至少对那些好的城市来讲，2015年创造了新高。

政策：政策推动不了股市，但政策能够推动房市。2015年中央围绕着去库存、保持房地产行业持续发展，出台了很多政策，主要集中在三个方面。第一，需求端的政策。第二，供给端政策。第三，对房企方面的政策。

销售：2015年全年数字是非常漂亮的，突破了2013年最高点，虽然统计数据没出来。当然，突破的不会太多。

城市成交排行：上海稳居金额榜榜首，二线城市仍为市场主力。与2014年相比，上海销售金额增长78%。而对比2013年的历史最高点，也上升了51%，超1500万方。这也远超出北京1600亿元之多，第三名是深圳，近2500亿。

去化周期：很多城市成交再创新高，去库存稳步推进，绝大多数城市去化周期明显下降。宁波、杭州、长沙、福州等部分压力城市，去化周期降到12个月以下。 上海、南京、苏州、武汉、合肥、南昌等城市去化周期不足6个月，后期房价上涨压力不可小觑。

土地市场：成交面积和金额同比均跌多涨少。北上广排名前三，遥遥领先于大多数二线城市。部分市场压力大却并没有减少土地供应的城市，去库存要成为一个长期艰苦卓越的工作。

千万豪宅：四大一线城市和杭州成交套数最多，上海以7844套遥遥领先，二线杭州以1020套领先一线广州； 单价最高豪宅当中也是上海更多，最贵的也在上海，所以上海的房价空间相对来说更大一些。北京如果在一年内快速被推高的话还是有点压力的，再加上现在雾霾的问题，对北京影响还是比较大的。整个中国过千万以上总的客户也不到两万套，就是一年总量也就不到两万套多。

2015年企业回顾：第一名和第二名差了一个招商

企业都越做越大，和这个市场一样，总的成交金额有了一个大幅度的跨越。比如说前十强现在到了725亿，前20强现在到358亿，50强都196亿接近200亿。所以2015年主流房企有了比较大的进步，万科都到了2600亿。

百强企业集中度还在上升，但前二十强上升速度相对慢一点。千亿企业出现了一些分化，特别是第一位开始和后面的距离拉开了。第二梯队当中500亿到1000亿的企业也出现了分化。

榜单上的亮点一是上千亿企业再进一步。融创、绿城这两家虽然是冤家对头，但今年都有很大的进步，还有旭辉。另外，城市效应增长非常明显，深圳的房企在2015年表现都很突出。龙光2015年一下达到38位，235亿的成交，深圳两个盘就够了。

以部分城市为核心的企业表现也非常出色，杭州异军突起，滨江2015年几个项目都卖得非常好。

2016年展望：房企将形成“寡头垄断”

行业：2016年整体大数据应该和2015年是持平的，销售面积13亿平方米左右很难再上台阶。2016年到2018年我觉得都应该在12亿到13亿平方米左右，金额在9亿到10万亿，每年都会略升一点，但不会出现爆发式、井喷式的上行。

2016年通过政策支持和市场总体运作，连续三年高位运行应该没什么大问题。之后不论是刚需还是其他改变，要保持这样一个量还是有很大压力的，但不会雪崩式下降，一个是农民工城市化问题，还有二线城市改善需求会放大。第三个是你们也要相信政府，政府也不会让这个市场崩溃。

城市：城市角度上来讲，13个城市，第一类还是北京、上海、深圳。第二梯队广州、南京、厦门，广州原来是属于一线，现在我稍微排名往后放一点，也比较稳健。南京最近市场非常好，再加上目前房价涨得很快，但也没有到离谱的程度，所以是相对来说压力小一点的。

厦门这个市场因为是供求关系问题，供应不足。武汉、合肥、郑州、苏州、杭州这五个城市核心都是区域龙头城市，这些城市2015年表现非常出色，相信2016年能够延续。成都、重庆属于量大没钱赚的城市，至少还存在量，量不会萎缩。

产品结构：我还是坚持原来观点住宅好其他都有压力，这点时间关系我不再展开，住宅还是最为稳定的，商业、办公、旅游地产、养老地产都不是这么好做。

企业战略：每家企业都在转型，都在调整，都在变化，但变化的方式各不相同，都应该按照自己的方式做相应调整，不变化肯定是有问题的，但完全照搬照抄别人的模式也有问题。规模房企和主流房企来说有一点是共通的，集中度继续上升，竞争已经到了最激烈的时候。

所有行业洗牌洗到最后，剩下的都是寡头，中国房地产企业我相信也是会最终剩下的是寡头。到那个时候，利润还是会回归的，还是会相对来说更好做的，因为企业少了，企业大了，话语权更强了。

崔晓波

用大数据进行客户画像

移动终端对房地产行业影响：中国人群用房产APP渗透率为3%，这是非常可怕的。指尖上的人群，已经被各种各样移动互联所包围。

魔都高帅富人群在哪？上海高净值人群案例分享：

首先，我们把上海房价均价在六万以上的一手房，加上酒店五星公寓，标注POI的点，把租金很高的TOP20的顶级写字楼标注起来，把人群做交叉样本，我们把这两点交叉，发现住得又好、工作又好的人群集中在哪些楼盘和小区里面。

我们对他的出行，包括线上理财的特征进行分析，以及他们经常喜欢用的APP，包括他们出行的方式是怎样做了分析。

也就是，对移动办公加商务出行的人群，生活习惯进行了匹配。

竺　劲

中国地产大数据发展有两大方向

我所认为的大数据是什么概念？核心这个数据是真实的，同时是海量的，第三是要有价值的。满足这三个条件的数据才可能称之为大数据。大数据最顶端就是智能。

美国大数据发展分析

设计的环节主要是开发领域、交易领域、资产服务领域，这三大领域是目前大数据美国房地产应用的主要领域。但我们会发现这个主要领域都和金融脱不了干系，主要核心的大数据应用依然围绕着征信。

MLS：美国房地产大数据的土壤

MLS系统是房源分享和佣金分成系统，美国房屋代理和中国二手房交易是不一样的。美国是把卖方经纪人和买方经纪人分拆开的。MLS提供了客户画像的可能。

Zillow：美国最大的房地产电商

免费的在线房地产市场信息网站，提供购房，租赁、抵押贷款、中介寻找、咨询和家装服务。采用免费用户+收费经纪人的商业模式，主要核心还是它的评估体系，加上向经纪人收挂牌费。

Opendoor：大数据交易商

面向家用住房市场，先从卖家手里买下房子，修复后再进行出售。选择房子对房子进行估价就是运用了大数据的一套手段。比如，我向一些房源直接发报价，或者你自己申请，改装以后再把这个房子卖掉（资金是关联方管理公司出的），在这个过程当中收取一定佣金，以相对便宜的价格把这个房子买下来，佣金是10%。

Realty Mogul：众筹平台

用户可以在平台上选择房产投资的类型（公寓、办公楼、商店）和盈利方式（卖、租）；当众筹的目标达到后，参与的用户所支付的钱才会正式跑到项目手上；目标达到后，项目状况会出现在用户的仪表盘上，方便用户跟踪。

整个众筹平台的运作方式当中是先由人发起，本质上是一个P2P，但比P2P牛的是其实它是一个高端理财，失败不可收回。目前投资人结构还是以高端为主。

中国大数据发展现状与未来

目前中国来发展所谓的房地产大数据还是处于非常早期的阶段，接触的数据搜集，还没有直接通过模式识别的方式就能够产生收益，也就是整个行业的商业模型还在探索之中，主要原因是四点。

第一，缺乏真实成交的数据基础。

第二，房产市场不够成熟，目前一手房市场依然是主流。

第三，金融深化的程度不够，场景不够丰富。

第四，目前还是缺少成熟的投资者，这跟金融是相挂钩的。

中国房地产大数据可能的方向是什么？

方向一：土地评估/众筹（购房人画像）

方向二：房屋评估和经纪人行为的分析。

王卫锋

大数据提供精准营销，降低营销费用

传统房地产营销以人工为主，通过很多销售员打电话，大家每天会被很多电话骚扰，因为人力成本很低，去做概率，也可能把几百个客户找出来吧？但其实成本还是非常大的，营销费用要降下去压力很大，大数据就提供了精准营销的可能性。

另外我们看到，从2015年起，城市分化、企业整合的趋势正在加强，各城市、市场之间都在分化。即便是上海、深圳这样的顶级城市，产品品类的细分、区域的细分也在加剧，市场并不是均好的。同时城市之间的差异变得更大，这些都需要我们对每一个城市、每一个细分市场采取更为精细的研究方法。

所以，我们考虑规划一个大数据生态圈，希望能帮助解决行业的发展预测问题、能够降成本提效率、从拿地、定位、设计、营销，包括到运营阶段，做到精细化运作，以提高经营业绩。

（以上均节选自1月8日下午『大数据与地产新生态』论坛演讲嘉宾PPT）

参与嘉宾：竺 劲、王卫锋、宗磊、崔晓波