楼市“红五月”能烧起来吗？

　　研究员/杨科伟

　　4月份楼市止跌回稳迹象明显，尤其是下半月，供应井喷，久违的“日光盘”重现一线城市，但火热程度依旧与市场各方预期有较大差距。5月、6月的楼市成交表现如何？不禁又有诸多疑惑。

　　5月上半月各能级城市成交量环比全线下跌，一线城市跌幅最大

　　根据CRIC监测的37个重点城市数据显示，5月上半月商品住宅成交面积791.49万平方米，环比下跌5%，各能级城市成交面积环比全线下跌。一线城市成交面积环比跌幅最大，为9%。其中北京跌幅最大，为30%；深圳涨幅最大，达36%。北京成交面积锐减的根本原因在于供应不足，根据CRIC监测，4月新增供应仅20万平方米，5月上半月新增供应也约20万平方米，成交无起色也在情理之中；二线城市中近7成城市环比下跌。监测的12个二线城市5月上半月商品住宅共成交420.1万平方米，环比下跌5%。环比下跌的城市中，苏州跌幅最大，为33%，另外杭州和厦门跌幅较高，分别为20%和14%，其他城市跌幅在10%以下。21个三四线城市表现相对最佳，5月上半月整体环比微跌1%。

　　我们认为，当前市场成交回升进程缓慢的主要阻碍因素有二：一是二套房贷仍未普遍落实，虽然降准、降息等一系列利好政策出台，但调查报告显示出于经营自主性和资本趋利性的考虑，近七成商业银行仍未执行二套房新政。二是股市造富效应使得部分购房行为被延后；股市近期持续走高，吸引大批资金注入，其中不少有购房意愿的人推迟了购房计划，期望在牛市行情中先捞一把。

　　二季度楼市回升仍可期，火热程度关键仰仗二套房贷能否落实到位

　　虽然5月上半月楼市表现并不尽如人意， 但我们对楼市后期仍信心满满。从CRIC监测的37个重点城市的周度数据显示，“330新政”发布初期(13周初)，房地产市场并未明显起色，一线和二线城市甚至还有继续下跌的趋势。直到4月19日二次降准(15周末)，为“330新政”落地提供了必要条件后，楼市上行趋势渐显。从下图的趋势线也能看出，各能级城市成交情况均处于上升通道，其中二线城市上行幅度最大，三四线城市次之，一线城市幅度较小。

　　基于各种利好政策的叠加，我们认为二季度楼市持续回升仍是大概率事件。5月初央行再次降息，进一步降低购房资金成本，并且市场普遍预期仍有降息或降准。随着商业银行可贷资金增多，二套房四成首付也就可以有效落地，带动改善型项目快速去化。另外，近期股市起伏不定，不少股民心惊胆颤，直呼”玩不起“，股市资金回流楼市大有可能。