从大连新政落地看当前楼市的主要矛盾

　　研究员/杨科伟、马千里

　　5月5日，大连市政府办公厅公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，与大多数城市类似，意见涉及棚改、上调公积金额度、二套房首付四成、营业税年限“五减二”等方面，旨在支持居民自住和改善性住房需求。

　　先看一下大连楼市现状，与国内大多数二线城市相比，大连市房地产整体库存压力不高，当前市场去化周期在一年左右，但是行业通病——“市场结构性过剩”还是十分突出，作为市场供应主力的金州区、开发区，近一年供求比均超过1.7倍，供大于求现象十分严重。并且联系土地市场成交情况，近三年大连土地成交规模为商品房市场的2.8倍，楼市潜在供应压力亦高居全国前列。

　　以此来看，大连之所以这么晚才落实新政，并非是市场运行较佳，政府“不急”，究其原因还是信贷资金供给不足所致。在公积金角度，据大连市政府披露数据，2014年公积金归集总额97.6亿元，提取与贷款合计使用100.11亿元，已经是“入不敷出”，而累计来看使用率也已超过98%，支持有心无力；在房地产信贷角度，超过6000万平方米的开发规模挤占了大量的房地产贷款，对于个人住房贷款额度，也难以给出更多支持。

　　其实联系全国来看，城市房地产信贷紧张并非个案，信贷支持力度不足已经成为制约当前楼市进一步回暖的主要矛盾。例如广州、深圳公积金新政仍未公布，这些住房公积金紧张已成常态的城市，提取公积金排队早已屡见不鲜，新政实难落地；而即便是已经执行新政的城市，多数城市也是执行不力，甚至北京、上海等一线城市也是如此，当下二套房首付四成难寻，且由于存贷利差已处低位，银行严格执行优惠利率实是无利可图，京沪大多数银行也难以给到最低的利率优惠。

　　故此，虽然四月大多数城市楼市已现回暖，但鉴于当前信贷资金供给的不够给力，我们对于楼市回暖的动力仍持谨慎态度，目前的新政可能不足以扭转行业发展大趋势，未来仍需要出台扶持性政策。在当前的经济形势下，稳增长需要房地产行业更多的“出力”。据4月份披露的经济数据，今年一季度GDP增速7%，为2009年一季度以来最低增速。在4月30日的中央经济工作会议中，首次将房地产作为稳增长的重要组成方面提出，也让我们对于接下来的政策利好有了更多期待。

　　具体来说，我们认为接下来的政策利好可能会出现在以下几个方面：

　　1，继续降准，今年或许还会有一到两次。目前我国存款准备金率仍处高位，央行也还有进一步调整的空间。对于当下资金面的困境，降准是最直接、有效的改善途径。房地产作为经济的重要组成部分，我们有理由相信楼市会在降准中分润利好、从中受益。

　　2，加快住宅银行进程，中国式“MBS”—— 住宅金融专项债券有望加速推进。住宅银行的作用绝不是某些报道中所说，将公积金管理中心变成专业银行这么简单。目前提出的住宅金融专项债券，目的是支持保障房建设，标的是向社会融资建设保障房，具体来说，是向银行、保险、基金发行专项债券，定向支持棚改及城市基础设施等相关工程建设，增强保障房建设的融资能力，从根源上减轻公积金中心的压力。

　　3，房地产税费调整。当前的严厉企业税费预征制度，是在行业暴利阶段制定的，其目的是抑制过热的投资需求。但目前房地产行业利润率已经显著回归，在行业供应结构性过剩、土地价格持续上涨、房价上行承压的情况下，房企利润空间已经大不如前。因此对于企业税费做出适当调整，譬如暂缓企业所得税、土地增值税的预征，不但有利于改善企业财务现状，平抑房价随着市场回暖而大幅上升的冲动，更有利于提振企业信心，助力行业健康持久发展。