粤闽津自贸区助楼市疯涨？请看上海先例

　　研究员/杨科伟

　　继4月20日国务院召开新闻发布会正式对外介绍四大自贸区情况后，今日广东、福建、天津自贸区统一揭牌。一时间，自贸区将助力区域楼市成交量、房价上升的声音四起，甚至有专家预测某些区域房价要涨20%。自贸区真能给区域楼市创造神话吗？还是先看看“前辈”——上海自贸区启动后周边区域这一年半的市场表现，再做判断。

　　“新概念”催生短期效应明显，地市、楼市两热

　　中国(上海)自贸区作为“试验田”，2013年7月宣布启动，建立初衷在于扩大投资、贸易、金融等领域的开放水平，但这一“新概念“却迅速地催热了周边区域的房地产市场。

　　首先反应激烈的是土地市场，自贸区启动之后，周边地块继续保持火热态势。从自贸区启动之日向前追溯，9月处在自贸区辐射范围内的川沙板块连续拍出高价地块，9月24日，杭州至高房地产以5亿元拿下川沙新市镇城南社区一纯住宅地块，折合楼面价19473元/平方米；9月12日，阳光城刚以25.74亿元总价在该区域拿下另一幅纯住宅地块，楼面价18437元/平方米，溢价率分别高达136%和132%。而早在5月2日华飞置业在同板块内底价拿到的纯住宅地块楼面价仅2483元/平方米，同时自2013年开年以来商品住宅成交均价最高仅23000元/平方米。12月临港新城板块连拍7幅商住用地和2幅办公用地，成交总金额27.87亿元，平均溢价率高达260%。足见开发商对辐射区域楼市未来房价的充足信心。

　　其次是商品房市场，启动当月，自贸区辐射区域如高桥板块、川沙板块及临港新城板块内商品房均实现爆发式增长，商、住、办等不同物业形态也均呈现不同程度的量价齐升。自贸区未挂牌之时，其辐射区域内众多楼盘已开始大打自贸区概念。距离挂牌还有一周的时候，临港和外高桥地区的住宅价格上涨了将近两成，外高桥的办公楼价格也有15%以上的涨幅，当地仓库、厂房更是有价无市。从CRIC监测数据可以看出，外高桥、川沙以及临港新城板块2013年9月商品房成交量环比分别大涨281%、97%和210%，成交均价也开始逐步上扬。

　　预期降低致后劲不足，成交回归原有水平

　　自贸区建立后对区域经济、房地产市场的影响并非如最初预想的那样，更与一般市民生活关联相去甚远，辐射区域房地产市场迅速退烧，表现出明显的后劲不足。作为外高桥保税区的直接辐射区域，高桥板块将市场火热势头延续到2013年年底，洋山深水港保税区辐射区域——临港新城板块坚持高涨势头仅两个月，川沙板块更是次月大幅回落。除川沙板块在迪斯尼辐射效应的支撑下仍时创新高外，其余两板块成交量便一路走低，临港新城板块近一年半来的月度平均成交量甚至不及自贸区确立前期。

　　成交均价也在此之后开始经历长期的震荡期，剔除情况特殊(迪斯尼乐园概念)的川沙板块不说，高桥板块和临港新城板块商品房价格分别上涨16%和23%(自贸区挂牌后至今平均成交均价与挂牌前一年平均水平比较计算所得)，相对于全市11%的涨幅来说的确存在较大优势，但已逐渐下行。

　　新增产业、人口导入的内在推动机制缺乏，楼市需求增长有限

　　基于上述上海自贸区的经验，我们对开篇说到的有专家预测粤闽津自贸区辐射区域楼价将涨20%并不全盘否定，相反，我们认为在短期内可能性极大。但是，就长期而言，20%的涨幅并不会持久。

　　追根溯源，自贸区属贸易概念，本意无关房地产，虽可带来一定的需求，但也不可盲目炒大，毕竟自贸区概念与房地产本身缺乏内在推动机制，首先，自贸区设立区域较为偏僻，自身商品房需求量小，其次，自贸区是在保税区基础上发展而来，区域相对成熟，自贸区仅在保税区概念上放宽部分政策，无法形成增量的产业导入，从业人员相对固化，住房需求量无法得到有力提升。

　　因而，就上海自贸区的前车之鉴，自贸区概念所带来的楼市提振作用仅在短期内存在，长期更有赖于产业的导入和区域人口的增加。