对降二套首付和减营业税政策的点评

　　研究员/杨科伟、余仁花、马千里

　　今天是房地产行业的大日子，首先是央行出尽风头，三上地产板块头条，中午即有传言称将于下午举行新闻发布会，下调二套房贷首付比例至五成，下午二时央行即向媒体辟谣，16时58分官网又联合住建部和银监会发出正式文件《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，二套首付下调至4成，首套公积金首付2成；与此同时，财政部大幅缩短二手房交易营业税免征年限至两年。调整力度大大超出市场预期。

　　亮点颇多，政策调整力度远超市场预期

　　本次央行即财政部政策调整可谓亮点多多，调整力度均大大超出市场预期：

　　1)对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，比此前市场预期多出1成；

　　2)使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

　　3)财政部将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年， 比此前市场预期多出一年。

　　改善型需求将大为提振，中大户型普住库存去化将加快

　　对市场而言：

　　1、二套首付下调对于房价较高的一二线城市影响较大，购房者首付资金大为降低，改善型需求短期内或受鼓励集中入市，4月或有一波走高行情；

　　2、公积金首套首付比例降至2成，由于一二线城市总价较高，公积金贷款数额有限，影响有限，但对房屋总价相对较低的三四线城市的刚性需求或有较大的刺激作用；

　　3、随着需求受激励短期内的集中入市，各地房价或有上扬的机会，一二线城市反弹幅度将明显高于受困于高库存的三四线城市。但期望房价出现09年的报复性上涨，经济环境以及行业发展阶段都决定了这是不现实的。

　　4、此次政策调整将缓解短期的市场矛盾，对未来二三季度我们保持乐观态度，但我们认为这无法扭转中长期内经济下行，供应过剩以及人口老龄化所致需求疲软，从而导致房地产市场将逐步下行的趋势。

　　对企业而言：

　　5、一、二线城市90-144平米的中大户型普通住宅库存去化有望加快，而对90平米以下刚性需求产品和144平米以上非普通住宅影响有限；

　　6、三、四线城市144平米以下普通住宅受二套首付调整和公积金首套首付调整影响，或均有一波看涨行情。

　　值得注意的是，此次央行调整只涉及普通住宅，对于非普通住宅并未明文提及，银行或存灰色操作空间，但是具体要视银行的资金状况和利润空间而定，影响有限。 

　　营业税“五→二”，一、二手房市场联动受益

　　财政部也是几乎在同时发布了关于营业税政策调整的通知。通知中将免征营业税的年限由五年降低至二年，惠及2010-2012年成交的约2700万套普通住房。这一方面有助于二手房交易税费大幅降低，进一步降低购房人现金支出，特别是可以让更多的首置群体可以选择“眼见为实”的二手房，释放首置需求；另一方面，对一手房市场，由于“以小换大”、“学区房”、“社区更好”等置换型改善购房交易成本大幅降低，促进改善性需求加快入市，直接利好一手房市场。

　　中央已是”大招出尽”，接下来应该看银行和地方政府落实了！

　　这两天多个部委接连下发重要通知，针对行业供应结构性过剩的现状，从供应和需求角度进行多项利好调整，分别在调节长期供求矛盾，加快需求释放，加速二级市场流动等方面给出了实质性的重大利好，后续主要看银行和地方政府的政策落实情况。此外地方政府层面目前依然还有较多政策储备尚未落地，如加大公积金贷款额度，首套房住房补助，放宽单身人士购房等等。中央现在已经是”大招出尽”，接下来应该看地方政府的了！