有的放矢，两部委继续助力去库存

　　研究员/杨科伟、马千里

　　今日国土部网站披露，国土部、住建部联合发布了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下简称通知)，本次通知正视国内楼市供应结构性过剩问题，在多个方面提出了调节供需矛盾的新政方针和具体办法，逻辑思路还是”千方百计去库存”原则方向。具体来看，我们认为本次通知有以下几点值得关注：

　　1、正视住房供应结构性过剩问题，“有保有压”对症下药

　　自2010年以来，为平衡市场供求关系，几乎每一年中央部委都会强调加大土地供应，尤其是住房用地的供应力度。但从执行成效来看，目前一二线重点城市中心区域住宅仍是供不应求，不少三四线城市却又陷入了土地供应过剩的困境。本次通知正是直面这一问题，要求地方政府因地制宜、对土地供应要做到有保有压，对供不应求的市县要加大土地供应，对供过于求的区域要减少甚至停止土地供应。需要指出的是，对于供大于求的市县，短期来看本次通知虽非利好，或许会伤及土地财政，放慢城镇化发展进程，但相比楼市崩盘后的连锁性经济风暴而言，两害取其轻，还是早作调整为宜。

　　2、调整住房供应套型结构,减少不适当制度造成的库存积压

　　不论是从政策导向还是市场需求结构变化来看，改善性需求正在国内楼市中占据着越来越重要的位置，但受“7090政策”所限，目前楼市仍然以小户型产品为主，联系实际来看，受限于居住功能不足、需求相对有限等因素，二三线城市郊区小户型产品去化缓慢也已是屡见不鲜。本次通知允许房企在开发过程中适当调整套型结构，实际上是突破行政化调控藩篱，让市场回归自身规律，对于购房者而言，有利于释放积压需求，改善居民居住条件；对于企业而言，有利于房企灵活应对市场变化，降低企业运营风险；在市场调控角度，也有利于调节供需平衡，帮助楼市走出供应结构性过剩的困境。

　　3、允许转换土地用途, 纠偏不合时宜土地利用规划

　　本次通知提出在供应过量的区域，未开发房地产用地可转型为新兴产业用地，一方面是对之前不合时宜的规划纠偏，让去化承压的项目找到新的出路，解决“烂尾“难题；另一方面也是与两会精神一脉相承，响应大力发展旅游、养老等新兴产业的要求，推进经济结构深度调整。但对于开发企业而言，目前养老、文化、体育等产业的回报模式和资金流转周期仍不明朗，参与土地转型开发还需量力而为。

　　4、明确收储商品住房作保障性住房房源,政府投资助力企业去库存

　　在两会报告之后，两部委发文再一次提及可商品房改保障房。这一政策的执行，不仅仅有利于加快住房保障工作的推进，对于改善房地产市场供求关系更是意义深远，据国家统计局披露，目前2014年末房地产可售面积达到6亿平方米，同比增长26.1%，再创历史新高，将存量房转为公租房和安置房，无疑有利于加速闲置存量房流转，减少社会资源浪费，并减轻目前国内房地产市场存量高企的压力。

　　5、推进供地信息透明化，加速市场化进程

　　通知要求，要将住房用地年度供应计划落实到具体地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地。供地计划的细化制定，一方面可以避免在市场短期过热时，政府集中供地而造成短期内土地供应量、成交单价过高，从而导致后市销售压力激增；另一方面对于资金周转能力较差的中小企业来说，此条政策的推出，有利于企业早早做好资金准备，得到更多的参与开发优质土地机会。

　　6、中央千方百计去库存，实际成效还得看地方执行

　　本次两部委正视供应结构性过剩的市场困境，在通知中提出了多项立场鲜明的提法和要求，从多方面提出了调节供需矛盾的办法和执政方向，可谓是千方百计去库存。其本质还是希望遵循市场经济规律，从行业链条的源头出发，在供应层面打下基础，以期楼市走出供应结构性过剩的困境。不过从行文来看，“明显偏多”、“根据市场实际情况”等措辞还是有一定弹性，地方政府开展工作也仍有一定调整的空间，最终执行成效还是取决于地方政府的落实力度。

　　本次出台的通知虽与市场风传的“国XX条”有一定差别，并没有预期的信贷调整。不过可喜的是，两部委终于可以直面行业现状并对症下药，从供应端出发，在行业根源上调节市场供求矛盾。，不过，以“两会”表态和地方政府动向上，都对住房需求给予坚定有力支持。预计可以很快看到，央行、银监会、国税总局在自己的职权范围内对利率、首付比例、税费等作出调整，地方政府也会在公积金政策上给予购房者更多实质性利好举措。