房企年报之业绩系列快评(八)

　　融创中国：弱市下的并购专家，城市聚焦是把双刃剑

　　分析师/CRIC研究中心 房玲、蔡建林

　　 销售：2015年目标相对保守，收购佳兆业完成规模将再突破

　　2014年，融创中国实现合同销售金额658.5亿元，同比增长29.5%，顺利完成全年650亿元的销售目标，其中，权益销售额合同销售394.6亿元，同比增长12%。一方面融创聚焦于京、津、沪、杭、渝等少数几个一二线城市，使得融创具备较强的抗风险能力；另一方面，融创较强的营销能力和执行能力也为项目的去化提供了一定的保障。

　　最近几年，融创保持着较高的销售增速，不过随着企业规模的增加，增速也正在放缓，并且，融创布局的这些一二线城市，正在成为越来越多的房企回归和争夺的市场，必将直接推高城市地价，加剧竞争，融创要持续保持超高速增长恐怕难度很大。

　　2015年融创可售货值达到1147亿元，然而2015年销售目标仅为660亿元，与2014年销售额基本持平，目标制定显得较为保守谨慎。与龙湖等企业一样，融创也提出要更加重视质量的增长，不再将规模作为最重要的指标来考核，而更加看重权益销售额的增长，希望权益销售额增加10%至434亿元。看来，环境变化也迫使融创需要做出一定的转型。

　　此外，值得注意的是，融创收购佳兆业事件正在努力推进中，如若能够收购完成，加上佳兆业的销售，融创的销售规模或将更上一层楼。

　　 利润：毛利率显著下滑，未来着力提升盈利能力

　　2014年，融创的营业收入仅为250.72亿元，较去年的308.37亿元有较大幅度的下滑，毛利率更是从2013年的23.27%下滑至17.32%，毛利率较低主要受三方面因素的影响，一是企业计提了物业减值准备约5亿元，二是物业的公允值重新计量的影响约15亿元，这两者剔除之后企业毛利率约25.4%。对于走高端精品路线的融创的来说，这样的毛利水平着实有点低，未来在拿地成本、建安成本等方面的控制还需进一步加强。

　　融创大量的合作项目进入结算，导致2014年营业收入出现显著下滑的同时，净利润有小幅增长。这些对融创业绩产生很大贡献的非并表项目，其毛利水平则相对较高，为26.4%，这从另一个角度体现了并购及合作项目给企业带来的优势。与很多企业相同，未来融创也提出更加重视增长质量，与规模增长相比，利润是融创接下来更为看重的指标，因此企业未来在土地成本、建筑成本等方面预计将加大控制力度。

　　 土地：城市聚焦+收购绿城影响拿地，土地储备略显不足

　　2014年，融创新增土地389.2万方，与前两年相比，融创2014年新增土地储备较少，我们认为新增土地储备较少主要有以下几个原因。首先，2014年下半年由于收购绿城事宜，融创花了较多精力在整合绿城上面，错失了一些拿地机会。其次，2014年众多房企回归一线城市和核心二线城市拿地，也推高了地价，而融创所聚焦的正是这些城市，在土地成本越来越高的情况下，企业拿地难度越来越大。此外，市场变化的影响也是一大原因。

　　截止2014年12月31日，融创土地储备为约2162万平方米，其中权益土地储备为约1280万平方米，土地储备总量略显不足。这也使得融资在进入15年后，加快土地储备的获取。2015年前两个月，就获取了6幅土地，新增土地储备134.7万方。

　　策略方面，融创在土地市场继续坚持并购和合作的扩张策略。2014年新增12幅土地中，有4幅是并购所得，在公开市场所拿的8幅地中，亦有6幅是通过合作取得。2015年新获取的6幅土地中，亦有5幅通过并购取得，而另一幅为公开市场合作取得。不仅如此，近三年来，融创在规模扩张中，收购和合作，占据了不可获缺的地位。

　　在土地价格高企的一、二线城市，采用合作方式不失为降低风险的好方法，在合作过程中亦可以实现合作各方的资源互补。通过收购和合并，使得融创得以高速发展。

　　 并购：努力推进收购佳兆业及融绿平台，积极寻找新的并购机会

　　从与绿城的纠葛到收购佳兆业，都诏示了融创激进的扩张野心，融创可以说是近年来房地产行业的“收购狂人”。收购将会是融创市场扩张的主要战略。一方面，收购让融创顺利进入新的市场，实现规模的快速扩张；另一方面，在一线城市地价高企、竞争激烈的今天，收购方式让融创另辟蹊径，觅得资产优质而流动性欠缺的项目，融创以较低的价格，注入流动性，激活优质资产，躲避了公开市场的激烈竞争，又留住了利润空间。2012年融创以不到40亿的价格成功进入上海和苏南市场，并贡献了约250的销售。这次融创积累了经验，故技重施，如能顺利完成佳兆业的收购将有利于融创完成珠三角的战略布局。

　　2015年融创重点推进融绿平台和佳兆业的收购工作，与此同时作为“收购狂人”，预计融创还将继续积极寻找收购机会，补充项目资源。随着一二线城市土地成本的高企，以及竞争的持续加剧，在公开市场获取土地储备的压力越来越大。对于已经尝到了并购的甜头并且经验丰富的融创而言，收购不失为一良策。