房企年报之业绩系列快评(七)

　　远洋地产：调整阵痛期内，强力后援为后续发展铺路

　　分析师/CRIC研究中心 房玲、蔡建林

　　销售：全面调整余波未尽，权益销售或将下滑

　　2014年，远洋地产合约销售额401.42亿元，同比增长12%。对于2015年，远洋没有提出明确的销售目标，但要求不低于2014年销售额。目标制定较为保守，一方面与市场因素有关，虽然政府层面给了诸多利好消息，市场也有回暖迹象，但还存在一定的不确定性；另一方面，2014年远洋进行了较大范围的结构调整，2015年仍然会是调整的震荡期，企业重点是在调整结构，去化存货，尤其是低效存货。2014年远洋280亿的存货去化掉了170亿元，加上2014年新增加的存货资源，企业目前整体存货资源还是较高，当中也不乏难以消化的项目。

　　此外值得注意的是，远洋2015年目标销售面积约279.4万平方米，较2014年的实际销售面积约增长5%，从面积分布来看各能级城市占比没有大幅变动，但是具体到项目来看，企业权益份额则有可能出现下降。一方面2014年底远洋剥离了10个项目至盛洋投资，在2015年的目标销售面积中这些项目面积达33.8万平米，但是权益都不足40%；另一方面企业2014年新增18个项目只有5个项目是100%权益，其余项目都是合作项目，这些项目大约有一半2015年将进入市场销售，是销售目标的一个重要组成部分。两部分的权益变动之下，将会导致企业虽然总体合约销售有所增长，但是企业所占权益却有下降的可能性。

　　布局调整：彻底优化土储结构，新项目拓展需求较大

　　2014年是远洋的结构调整之年，调整最为明显的应该就是项目布局。在土地市场沉寂了几年之后，2014年开始远洋加大合作力度、大刀阔斧的在土地市场上补充土地资源，截至2015年2月新增土地储备789.36万平方米，95%位于一二线城市，首次进入广州。与此同时，远洋剥离了10个位于上海、杭州、大连、抚顺、镇江、秦皇岛的低效项目到盛洋平台，建筑面积达617.5万方，退出了抚顺、镇江、秦皇岛3个城市，使得企业土地储备的城市布局发生了巨大的变化。2014年底，远洋的土地储备下降6%至2000万平米，其中权益土地储备下降15%至1560万方，三四线城市项目比例显著下滑，布局成功得到优化。

　　对于未来，远洋也明确表示了以后三四线只保留中山、重点发展一二线城市的项目，这样的布局可以提高企业的抗风险能力。但是需要注意的是，在经历了项目剥离之后，目前远洋的土地储备量相对较少，且近四成是2014年以来的新增项目。从以后持续发展的角度来看，企业进一步补充土地储备资源的需求相对比较强烈。然而随着越来越多的房企回归一二线城市，尤其是一线城市，土地资源稀缺，竞争激烈将进一步推高土地成本，地价涨得比房价更快，房企的压力也不容小觑。而如今二线城市也出现了一定的分化，诸如远洋重仓的天津等地的去化压力也是很大的。

　　产品调整：顺应市场发展走势，聚焦刚需和改善产品

　　产品方面，远洋也做出了相应调整，即缩短产品线，聚焦于刚需和刚改产品。在北京，远洋打造了远洋春天著和远洋新天地两个刚需项目，定位为高品质、低价格。而上海惠南项目亦是远洋产品类型转型的实践，将以刚需及改善型客户为主。目前刚需依然是市场主流，而改善性需求也进入了上升通道，加上《政府工作报告》提出对改善性住房需求的支持，未来刚需和改善将会成为市场的主流，远洋产品结构的调整将有助于项目的去化。

　　管控调整：系统化控制成本，重拾三级管理架构

　　为了应对利润率下滑以及区域布局的变化，远洋在相应的管控方面也做出了相应调整。2014年远洋地产毛利率下降3个百分点至21%，为历史最低点，主要是由于年内部分毛利相对较低的项目的进行了交付。不过在剥离一些低毛利项目以及系统化成本控制之后，企业毛利或将触底反弹。随着远洋ERP全面贯彻，毛利前的成本控制已经有所成效，2014年建安成本占比由55%降低到51%。随着未来远洋的产品结构与客户更加适配，REP系统使得成本更加透明，以及远洋对合约管理的不断提升，远洋的成本控制能力将保持较好的水平，在房企竞争日益激烈的时代，这将有助于远洋保持较高的市场竞争力。

　　在管理方面，远洋地产还将恢复区域事业部，重拾三级管理架构。随着行业环境的变化，市场瞬息万变，对总部的决策效率提高了更高的要求，然而过去二级架构的弊端就是管理幅度过大。此外，2014年远洋在布局上做了重大调整，调整后远洋进入了全国17个城市，横跨东北、京津冀、华中和华南地区，政府都觉得各地差异大，楼市需要”分城而治”,远洋总部很难每个城市的市场情况都摸清，因此决策效率和决策失误的概率将会提升。恢复区域事业部，减少决策失误，同时还可以适当授权，激活基层的活力，这符合互联网时代的管理特征。

　　战略调整：构建四元业务发展格局，养老地产去哪了

　　远洋地产将2015年定为四元业务战略元年，在原有的住宅、不动产和金融三个业务板块的基础上，新增客户服务业务。四项业务的资产配比为：地产开发40%，不动产30%，金融20%，客户服务10%。

　　物业销售依然是大头，不过未来远洋将加大不动产的投资。从目前的运营情况来看，远洋的不动产业务已经进入稳健运营和产生收益的时期，在众多房企宣布进军商业地产的同时，远洋已经崭露头角。目前远洋已运营租赁物业68万方，按照12%的年复合增长率预计2020年，可产生22亿元的租金收入。而随着在建和计划中项目持续开业，预计将增加185万方的投资物业，2020年企业总租金收入或将到达35亿元，为企业带来长期稳定的现金流，最起码可以覆盖企业全年的利息支出。

　　金融板块方面，盛洋将是远洋的金融运作平台，承担着远洋的海外投资业务和基金化轻资产等新业务的研究和运作，不动产业务的运作也将主要由盛洋以轻资产的方式来进行。2014年底，盛洋斥资1.2亿美元收购美国Rosemont商业地产管理公司45%股权，2015年又收购12.5万股NeutronPE股份，还对旗下SPV基金股份增资2.5亿美元。对于基金的运作，远洋的优势在于项目选择、开发建设和投后的管理，此外亦有大股东的背后支持，可以说，远洋的金融板块和轻资产模式已经初见雏形。

　　客户服务板块，包括养老、传统物业服务和物业管理的升级、基于客户资源的服务拓展。未来远洋地产将围绕房地产主业，基于远洋的居住类和商业类客户资源，创新服务形式和业务模式。基于物业服务领域，远洋地产试图建立一个大数据平台，结合“互联网+”，分析和挖掘远洋高端客群的需求，推出包括创业、理财、高端生活等更多的增值服务。

　　如今，众多房企纷纷提出服务化转型，而彩生活在资本市场的受宠也提高了房企对于物业服务领域的热情，物业管理行业进入门槛较低，目前尚未出现实力和规模较大的公司，并且与互联网的可结合点也比较多，创新的方向和模式的可选择性也较大，其与社区商业、社区金融等结合，都有较大的想象空间，无疑将成为房企追逐的重要方向。不过相对于彩生活和万科等企业的先试先行，远洋地产进军客户服务业务的优势并不明显，未来还需要很多的探索和尝试。

　　值得一提的是，过去远洋提出要大力发展的养老产业，这次并没有多加渲染，只是在客户服务板块略有提及，而在2014年中期的时候远洋还曾提过5年内超过1万张床位的目标。2012年4月20日，远洋地产成立养老地产业务发展中心。目前远洋打造的椿萱茂产品线已在北京和大连一共布局了5个项目，但是由于定位太高端，目前的运营情况并不理想。纳入客户服务板块之后，远洋的养老地产将何去何从也值得期待。

　　支撑：“背靠大树好乘凉”，两大股东助力发展

　　经历了布局、产品、管控以及战略四大方面的全面调整与升级，远洋未来将进入新的发展阶段。在这同时远洋的两大股东中国人寿和南丰集团对远洋的债务评级、债务结构改善和业务发展上给予了很大的支持。

　　一方面，在评级和债务上，大股东给予了很大的支持，2014年7月，远洋发行了12亿美元的美元债，2015年1月，再次发行12亿美元的海外债，资金成本比上一次发行还低，仅为4.45%(5年期)和5.95%(12年期)。其中，两大股东就共认购了7亿元美元。美元债的成功发行，有效改善了远洋地产的债务结构，长短债务比由2013年的1.75提升到2014年的3.08，总的资金成本也由7.33%，下降到7.08%，不过净负债率也由51.29%提升到了72.28%，如果永续债作为债务进行处理，净负债率将会更高。

　　另一方面，在运营和业务发展上，中国人寿与远洋共享客户资源和销售网络，远洋将为中国人寿定制办公楼，与中国人寿开展养老业务的合作，中国人寿也在远洋的社区开设了第一家社区机构，同时还将探索更多的合作领域，而近期盛洋也将与远洋大股东南丰集团以4：6的股权合作开发投资香港将军澳地铁上盖项目。