总理打气也未必救得了这些城市

　　研究员/ 杨科伟、余仁花

　　此次“两会”给予房地产市场极大鼓舞,然而也正是总理打气，让我们反思行业背后的隐患。短期激励无异于一剂肾上腺激素，对供求严重失衡的二、三线城市如沈阳、宁波、济南等，不过是权宜之计，救得了一时，救不了一世。

　　短期：政府“招”已出尽，恐救市无力

　　2014年，在“分类调控”的指导下，下半年地方政府便纷纷启动救市，先是解除了执行2年多的限购政策，继而在公积金调整、契税减免、购房补贴、购房落户、降低首付比例等方面做文章，最终由局部地区调整逐步蔓延至全国放松。

　　今年“两会”再次强调“分类指导，因地施策”，2015年地方政府将在政策调整上将有更大的主导权。然而，一方面，诸多政策，去年已多有调整；

　　另一方面，对于影响较大的降低首付、利率优惠不在政府的掌控之中；而公积金政策各地调整力度已颇大，继续调整的空间不大；而政府操作空间较大的税费减免和财政补贴等政策，面对日益较少的土地出让收入而日显紧张的财政状况，地方政府也是“心有余，而力不足”，特别是对于土地财政依赖度高，资金来源单一的三四线城市更是如此。

　　中期：需求疲软，供应畸高，部分城市或将长伴高风险

　　据CRIC监测，截至2015年2月底，长春、贵阳、宁波、青岛、沈阳、海口、中山、无锡、烟台、徐州、三亚和泰州等城市的商品住宅消化周期均在18个月警戒线以上，其中沈阳、烟台和三亚更是在30个月以上。

　　如果说这些城市商品住宅消化周期偏高，库存风险过大只是暂时性的问题。那么从中长期来看，部分城市库存风险也不容乐观。据CRIC监测，宁波、济南和大连3城市商品房土地消化周期均高达3以上，即以最近三年的商品住宅去化速度计算，这些土地储备可形成的商品房需耗费10年以上的时间来完成去化，武汉、青岛和常州土地消化周期也在2以上，未来同样存在较高的库存风险。

　　随着房地产市场发展，基本住房需求得到满足，以及人口老龄化趋势下，刚性需求日趋下滑，库存过高对于这些城市而言，并不是一时半会能够解决的，将会伴随他们相当长一段时间。

　　长期：房地产步入新常态，行业规模下滑趋势已定

　　房地产经过十多年的高速发展，也将随着宏观经济一起进入“新常态”。且在经济结构调整的过程中，在去房地产化的指引下，房地产行业下行趋势已不可避免的事实。

　　一方面，房地产市场的发展有其自身规律，有高潮必定也会有低谷，经过十几年的高速增长，居民住房需求基本得到满足，2014年住宅商品房销售面积已超过10亿平方米，是1998年的近10倍，城镇人均住房建筑面积也已近35平方米，部分城市已严重供过于求，未来房地产行业上行空间已十分有限。另一方面，我们已进入人口老龄化社会，生育率低下，由人口增长带来的新生住房需求将日益萎缩。因此长期来看，房地产行业下行已不可避免。

　　从此次两会的态度来看，为了拉动投资和消费，提振经济，房地产作为支柱产业维持稳定的基调已经十分明确。此外农村集体土地流转和新型城镇化的推进也将为房地产发展持续注入新的活力。然而，短期来看，政府扶持将提振市场信心，一定程度上刺激需求，但是政府无力回天，难解决根本性的问题；中长期看，房地产行业也不得不遵循其发展的必有规律，行业下行已势不可挡。