2015年2月全国市场简报8P

　　【研究视点】

　　降准、降息难改春节淡市，“返乡置业”负众望

　　新年伊始，房地产市场即由暖转冷，2月又适逢春节长假的空档期，市场继续走冷早在意料之中，央行的节前降准、节后降息及市场寄予厚望的“返乡置业”也未能力挽狂澜，市场成交不仅环比大幅下滑，与去年同期相比也有所萎缩。

　　在我们看来，春节所在月份属于房地产市场传统淡季，特别是春节长假期间，房地产市场基本处于休眠状态，即便有成交，也会因交易备案、登记等工作的停滞，短期内在数据上也不会立即有所体现。因此，对2月市场转淡，应以平常心待之，更多企业还应及早备战，打好“小阳春”第一仗。

　　【纵深解读】

　　经济：通缩风险加剧，资金面宽松将使房地产受益

　　政策：本月接连降准、降息，未来资金面还将持续宽松

　　楼市：供求双双下滑，紧抓去库存仍是“主旋律”

　　房价：一手房价格指数跌幅持续收窄，多城市进入回稳通道

　　土地：总量周期性收窄，重点城市仍频有高溢价成交

　　【图说楼市】

　　Ø  供应：供应量环比大幅下降，二三线城市同比分化更加明显

　　Ø  成交：成交全线下跌，一线城市跌幅尤甚

　　Ø  库存：2月供求比显著分化，库存压力略有缓解

　　Ø  成交结构：杭深各档项目反向变化，刚需户型占比显著下跌

　　【研究视点】

　　降准、降息难改春节淡市，“返乡置业”负众望

　　新年伊始，房地产市场即由暖转冷，2月又适逢春节长假的空档期，市场继续走冷早在意料之中，央行的节前降准、节后降息及市场寄予厚望的“返乡置业”也未能力挽狂澜，市场成交不仅环比大幅下滑，与去年同期相比也有所萎缩。

　　从前几个月经济数据可以明显看出，宏观经济下滑压力逐步显现。央行迎难而上，于2月立春之日宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，最高可向市场释放7000亿元流动性；2月最后一日，央行再度宣布下调一年期存贷款基准利率0.25个百分点，同时上调存款利率浮动区间上限至1.3倍。对于房地产市场而言，一方面，降息、降准本身的焦点在于整体宏观经济，而非针对房地产行业，对房地产市场的刺激作用有限；另一方面，降准虽然在一定程度上能够减轻企业的资金压力、提高购房者的贷款额度和缩短房贷发放周期，然而2月因春节原因，房地产市场处于冬伏期，市场未能出现明显反应。而地方政府层面，经过节前的一波高频救市，2月也多是一副过节的姿态，更多的政策储备或将于3月以后陆续出台。

　　而从市场成交表现来看，2月受春节因素及时间较短的影响，成交环比下滑实属意料之中。然而，与去年同期相比，表现也不尽人意，特别是一二线城市，下滑幅度尤大。而春节前，颇受市场热议的“返乡置业”，从春节期间二三四线城市的成交情况来看，在部分经济相对发达、人口吸附能力较强的省会城市或区域中心城市，“返乡置业”对市场成交有一定的助推作用，而对于多数二三四线城市，经济、人口支撑不足，“返乡置业”需求相对于突出的供求矛盾显得十分乏力。整体来看，“返乡置业”需求对市场的作用有限，有负市场预期。

　　对于企业而言，一线城市项目去化压力相对较小，且经过前几个月的较好行情，优惠幅度有所收窄，受春节影响，推盘节奏也有所放缓；而二三线城市，由于本身库存压力过大，项目优惠力度依然可观，但总体以消化库存为主，推盘力度不高。

　　受年前市场回暖影响，企业投资意愿虽表现得稍显谨慎，但拿地热情有所提升，特别是对于优质地块，竞争尤为激烈。而2月，受春节影响，政府推地热情下降，特别是春节期间，多数城市土地供应基本处于休眠状态，特别是一线城市和重点二线城市，土地储备量日益下降，表现得更为突出。

　　在我们看来，春节所在月份属于房地产市场传统淡季，特别是春节长假期间，房地产市场基本处于休眠状态，即便有成交，也会因交易备案、登记等工作的停滞，短期内在数据上也不会立即有所体现。因此，对2月市场转淡，应以平常心待之，更多企业还应及早备战，打好“小阳春”第一仗。

　　【01 经济】

　　通缩风险加剧，资金面宽松将使房地产受益

　　2月，从已公布的经济指标来看，经济形势依然不容乐观。央行方面，本月初宣布降准刺激经济增长，又为防范春节取现压力流动性的冲击，频繁在市场上进行逆回购操作，月末，央行再次发文降息。可以预见，接下来一段时间内，央行也会继续打出降息降准组合拳，以降低通缩风险。

　　1、部分经济指标进入警惕区域，房地产行业压力加大

　　数据显示，1月中国制造业PMI为49.7，自2012年来首次跌破50的枯荣线，制造业PMI下滑显示当前经济形势不容乐观。前期稳增长政策的效应已经逐步减弱，内需还是很疲弱，按目前的形势发展，中国经济下行风险在继续加大，从进出口数据也可见一斑。据海关总署发布的最新数据显示，1月份我国进出口总值同比下降10.9%，进出口增速均逊于预期。其中，出口为2002.58亿美元，进口为1402.26亿美元，同比分别下降3.3%和19.9%。而单月贸易顺差额创历史新高，贸易顺差累计600.32亿美元。进出口双双下跌，且进口跌幅更大，亦显现出当下总需求严重不足,经济前景非常不乐观。

　　从已公布的指标来看，中国经济已滑入警惕期间，经济下行的隐忧是目前最主要的问题。管理层目前虽能容忍一段时期内经济的低增长。然而在经济降降温，把泡沫挤挤掉、把多余产能砍砍掉，以及改革和转型的过程中，作为支柱产业的房地产也将面临一段时间的阵痛，房产投资和销售也会在较低的位置徘徊一段时间。但另一方面，“稳增长”仍是接下来中国经济发展的主要任务，经济低增速一旦触及底线，管理层也会出手。短期来看，稳住经济增长，还是只能靠投资来保证，如果房地产第三轮救市政策的出台，房地产相关的投资力度也会加大，经济增速也会得到保证，行业也会加快走出调整期和复苏的脚步。

　　2、通缩风险加剧，房地产将受益于资金面“放水”

　　2月10日，国家统计局发布数据，1月CPI同比上涨0.8%，增速跌破“1”，创下2008年金融危机以后的最低值。而另一指标PPI也连续35个月负增长。从CPI的走势来看，尽管仍维持在正值区间，但随着大宗商品价格持续疲软，CPI已形成下滑趋势，通缩在渐行渐进，风险也正在加剧。

　　在市场通缩气氛蔓延情况下，2月5日，央行宣布降准，此次降准能给市场最高提供约7000亿元流动性，对房地产业而言，此次降准无疑能让去年9.30以来的政策刺激效果得以延续。但在减少融资成本方面，降息的作用更佳。特别是CPI数据公布后，市场低迷情绪上升，经济面临的压力增大，该情形将会进一步“催促”央行继续降准或降息。2月的最后一天，央行再次宣布下调一年期存贷款基准利率0.25个百分点。预计而接下来一些列的降准和降息的组合拳将会出台，无疑将一定程度缓解房地产行业资金压力。而银行信贷融资的难度降低、成本下降，也将保障企业投资保持一定规模、加快项目新开工进程，稳定未来市场新增供应量，保持房地产市场平稳发展。

　　【02政策】

　　接连降准、降息，未来资金面还将持续宽松

　　受经济结构调整步伐加快以及国际大宗商品价格大幅下降影响，我国当前物价涨幅处于历史低位，通缩迹象明显，为降息、降准提供了操作空间。立春之日，央行即宣布定向降准，能为市场提供最高约7000亿元的资金，降准幅度不可谓不大。房地产市场作为我国经济的主要支柱之一，势必受益匪浅。此番降准为房地产市场的发展有较大的刺激作用，第一，前期政策利好效应逐步递减，降准可以使之刺激效果延续，尤其是930政策；第二，市场内资金充足，购房者获取银行个人房贷更加容易，利率优惠面加大加深也成为了可能；第三，开发企业融资难度降低，成本随之下降，为稳定房地产市场发展提供帮助。

　　 虽然降准有诸多利好，但不应该盲目乐观。首先，自去年11月的首次降息，资金面将持续宽松已成为市场共识，此番降准已在意料之中，所以此次降准的刺激效应远不如第一次降息强烈，反而有可能加重观望情绪。其次，降准虽然使银行资金更宽裕，但实体经济将分流大部分资金，同时银行也面临存款流失、有效信贷需求不足、坏账率上升等问题。因此，降准虽为房地产市场带来福音，但其长期效果并不乐观。

　　 2月的最后一天，央行再度加码，下调一年期存贷款基准利率。种种迹象表明，目前我国的经济下行压力明显，作为支柱产业，房地产行业不容许再出现滑坡。本月降息、降准无论是从资金上，还是信心上都给予市场莫大的支持。一方面市场内资金更加充足，购房者的购买力再度升级，短期可提振楼市成交量；另一方面，存款及贷款利率的下调有利于降低金融机构的筹资成本，继而带动市场利率和企业融资成本进一步降低，房企当前持续下滑的盈利能力将有所改善。值得注意的是，降息，尤其是存款利率浮动区间上限上浮，将压缩银行利润，银行有可能将部分压力转嫁至借款人，这样一来，优惠利率的可能性变小。但长期来看，存款利率浮动区间的扩大给予金融机构更多的自主定价权利，推动存款利率市场化的改革。

　　 地方政府本月并无过多行动，一方面受春节影响，另一方面，自2014年年中开始，限购取消、公积金放松、契税补贴、购房落户、购房补贴等等利好政策层出不穷，目前留给地方政府可操作的空间已经不多了。本月里，石家庄市、上海市、青岛市发文在公积金贷款方面做出规范，但并无明确的放松性调整。福建省发文推进户籍制度改革，明确省内各地区的相关的落户条件。

　　 我们认为，从目前市场情形来看，政策面将进一步放宽：1、降息降准通道已开，未来仍有降降息准空间存在； 2、根据各地库存情况，二套房的贷款政策将呈现差别化待遇，高库存城市二套房首付比例有望降低；3、商品房交易税费调整的可能性极大，如降低二手房交易营业税及契税税率，或者降低税费免征年限等；4、各地公积金贷款政策将进一步放宽，更多城市将实行异地互认，提高贷款额度，降低首套房首付比例等；5、将有更多地方政府实施购房补贴，相较于2014年，购房补贴的范围和力度将扩大。

　　【03 楼市】

　　供求双双下滑，紧抓去库存仍是“主旋律”

　　2015年2月，受春节传统淡季影响，重点城市商品住宅继续延续1月下降态势，供销环比大降，部分城市房地产市场基本处休眠状态。从城市能级来看，供应方面，各线重点城市商品住宅供应环比大降，但同比大幅增长，二三线城市同比增幅尤甚；成交方面，环比也是跌声一片，一线城市跌幅更为明显。供销齐降下，部分城市库存大幅增长，但总体库存压力未明显增加。

　　1、供应：供应量环比大幅下降，二、三线城市同比分化更加明显

　　2月适逢春节，市场整体进入楼市“休眠期”，重点城市商品住宅供应环比继续大幅下降，降幅较1月进一步扩大，流动人口较多的沿海大中城市下降尤其明显，而同比却都出现大幅增长，二三线城市增长幅度为一线城市近2.6倍。

　　总的来说，一线城市市场相对平稳，商品住宅供应量同环比涨跌幅均相对较低。具体来看，广州供应继续维持高位，同环比均大幅增长，而北京、上海、深圳均环比大幅下降，其中，北京、深圳基本处于不供应状态，新增供应都不足8万平方米。

　　从重点二三线城市供应来看，除贵阳、常州、福州等城市外，也是跌声一片，其中，贵阳历来返乡置业需求突出，供应出现大幅增长，而常州、福州供应虽都未超过40万平方米，但较1月低位仍是大幅增长。与去年同期供应低位相比，本月近8成重点二三线城市均出现不同程度增长。从具体城市来看，分化趋势愈加明显，宁波、厦门、大连等沿海发达城市，供应量下降到较低点，不足10万平方米，而重庆、武汉、贵阳、成都等内陆省份大中城市供应量仍处高位，其中，武汉、重庆供应量都超过100万平方米。

　　2、成交：成交全线下跌，一线城市跌幅尤甚

　　成交方面，整体也是一片惨淡，而春节淡季对流动人口众多的一线城市影响更加明显，二三线城市除个别城市成交环比上涨外，也出现不同程度下跌，但跌幅总体小于一线城市。而同比来看，整体并未大幅下降。

　　本月，正值春节传统淡季，大量的人口回流使得一线城市商品住宅成交下降尤其明显，四个一线城市成交环比跌幅都超过了50%，但从同比来看，下降幅度较小，北京同比更是出现大幅增长。在我们看来，一线城市历来是外来人口的集聚地，外来人口迁徙对其房地产市场影响较大，春节人口回流，再加上市场整体信心不振，一线城市市场则更为敏感，因而，2月市场也更为惨淡。

　　从重点二三线城市商品住宅成交情况来看，总体稍好于一线城市，环比除郑州、福州上涨外，其余全部下降，而杭州、宁波、天津、无锡等沿海发达城市降幅则更为明显。从同比来看，情况要好很多，但城市表现分化也进一步突出，济南、郑州、成都、昆明等中西部省会城市受返乡置业影响成交同比大幅增长，而其余城市均出现不同程度下跌，沿海城市下跌幅度更大。

　　3、库存：2月供求比显著分化，库存压力略有缓解

　　供求比方面，26个重点监测城市的供求比分化非常明显，多数城市供求比仍在1以下，即春节为主的2月的供应大幅减少，但仍有部分城市的供求比显著的上涨，其中一线城市广州高达2.4；而二线城市中多数供求比继续保持低位，即供小于求的局面，但贵阳、重庆和武汉等城市仍旧高量供应，在市场成交乏力下，短期内供求比快速升至高位，但这些城市市场总体相对较为健康，短期内并无较大风险。

　　供求比的分化也影响了月底存量和消化周期的变化，多数城市在1月存量有所下滑后，在本月的淡季市场背景下进一步降低了库存量，去化压力持续缓解。其中较为明显的是，一线城市中深圳的存量延续上月的下滑趋势，存量和消化周期均同比下跌，库存压力进一步缓解，这与深圳在本月仅4万平方米的供应入市有很大关系；而二线城市中曾存量一直高企的城市，如济南，在本月底存量跌到400万平方米左右，消化周期降至6个月，库存压力和去化风险可谓大为降低。

　　但不容忽视的是，仍有一些存量高位维持的城市，未来中长期内去化风险依然高企，如沈阳、长春和青岛，同时部分发展势头较为迅猛的城市，未来要提防去化压力上涨的可能性，如长沙、武汉和重庆等。

　　4、成交结构：杭深各档项目反向变化，刚需户型占比显著下跌

　　从价格段成交结构来看，杭州深圳占比变化迥然不同。2015年2月，从价格段成交占比来看，上海继续保持2个百分点左右的微调，并无结构性的变化，各档项目表现较为均衡。而杭州和深圳的占比结构变化则迥然不同，杭州的中档及以下项目成交回温，中高档项目则占比下跌，而深圳延续春节前的市场走势，高价格段成交占比缓慢上升的同时抑制了部分中低档项目的成交。出现这样不同的变化，不仅与刚性需求和改善型需求在两地的不断调整有关，同时还受市场上不同项目的营销助推影响，如杭州贝利栖溪望府和赞成行家等低价项目均在春节期间有不错的表现，从而影响了低价项目占比也不足为奇。

　　从面积段占比来看，刚需户型下跌态势显著。在杭上深三城市的面积段成交占比主力均为120平方米以下户型的背景下，适逢春节的2月，三市90平方米以下户型成交占比同时出现下跌。具体来看，深圳90平方米以下下跌4个百分点，而120-200平方米上涨5个百分点。这与其在价格段的成交占比变化恰好一致，低价的刚需项目成交略显乏力，高价格段的偏改善项目逐渐打开市场，继而带来占比的调整。

　　5、本月小结：信心不振是主因，去库存仍是“主旋律”

　　2月市场适逢春节，成交下滑也在意料之中，整体继续延续1月市场下降态势，寄予厚望的返乡置业需求也未能促进部分城市成交回暖。究其原因，在我们看来主要有三个：第一，今年过年虽较晚，但年初市场快速降温，2月市场显然是继续延续了年初市场下滑态势；第二，这也是经济新常态下房地产市场自身的阶段性调整的必然结果，当前大量投资需求退出市场或陷入观望，而房价依旧高企之下，刚性的消费需求更显得“独木难支”；更为主要的是，2014年下半年以来的救市政策效应递减、年初的降准、降息利好效应还未来得及释放，短期内并未实质推动成交回暖，而信贷政策又止步不前，加之今年经济增速将继续走低，市场对经济发展信心不足，使得购房者整体信心下降，观望情绪上升。

　　因而，在市场显性拐点到来之前，市场供大于求的基本面未实质改变的前提下，去库存仍是下一阶段房地产市场的“主旋律”。年后便是“金三”传统推售旺季，而历来三月房地产市场表现对判断整体市场成交意义重大，三月市场好坏影响全年市场的温与火，预计三月市场供应将大幅增加，营销力度也将加大，或迎来今年第一个小高峰。但在市场信心不振，市场基本面未实质改变的前提下，成交能否回暖还未可知。对开发商来说，积极备战，加紧梳理本年销售安排，踏踏实实打好年后“金三”第一仗，为2015年销售开个好局才是重中之重。

　　【04 288指数】

　　一手房价格指数跌幅持续收窄，多城市进入回稳通道

　　2015年2月，中国城市住房(一手房)价格288指数(以下简称价格指数)为1079.5点，较上月下降1.0点，环比下跌0.06%，跌幅较上月缩小0.04个百分点，全国一手房价格指数连续十一个月出现下跌，同比跌幅扩大至1.62%。

　　从指数走势来看，可以看到2014年10月份以来指数环比下降趋势逐步收窄，本月环比跌幅更是仅有0.06%，以此来看，经过近一年时间的回调调整，目前国内房地产市场价格已经进入了一个相对合理的位置，随着供需双方入市的积极性回升，今年上半年成交价格的稳定、或者小幅稳步回升应该在情理之中。从企业表现也可看到，目前在沈阳，万科、恒大等大型房企已经开始将涨价付诸行动，而上海、深圳、杭州、重庆等地，涨价潮也开始在龙头房企间暗暗酝酿。

　　分城市能级来看，京沪穗深等一线城市价格指数本月环比均进入正增长范围，广州、深圳同比虽有所下跌，但这主要是由于去年基数过高所致。以此来看，一线城市一手房交易价格已经率先全面进入回稳通道，不过从增长幅度来看，各市上升幅度均不高，上升幅度最大的上海也只有0.64%，北京、广州、深圳增幅均不足0.1%，房价回升速度仍在可控范围之内，并没有出现报复性的过快反弹。

　　二线城市中，杭州、宁波、青岛等库存压力仍然较大、但经济基本面较好的城市，在去年下半年持续去库存之后，市场消化周期开始渐渐向正常范围靠拢，需求方信心开始逐渐恢复，成交价格也进入了缓步上行的健康发展通道；而郑州、贵阳、合肥、南京等供需平衡、人口吸纳能力较强的城市，成交价格也较上月有所回升；并且即便是在价格下降的城市中，跌幅大多较小，2月份仅有拉萨一市环比跌幅超过1%。

　　综上所述，目前国内房价已经开始进入回稳通道，并且在不少一二线城市，房价走势已经开始出现了平稳上升。在我们看来，这首先因为经过了长达一年的价格调整之后，大多数城市房价已经回调到了较低、或者相对合理的位置，其次是随着城镇化进程的推进，众多项目的“软硬件”配套在逐步完善，项目的宜居性得到了提升，价格自然也就有了上升的动力；最后，公积金异地互领、降息降准等政策也为房地产行业带来了更多的资金流入渠道，消费者入市信心在逐步恢复，也为房价的上升提供了更多的有利条件。

　　【05土地】

　　总量周期性收窄，重点城市仍频有高溢价成交

　　2015年2月，受春节因素影响，节日期间大多数城市土地市场暂停拍卖，国内土地市场成交规模大幅收窄。从城市视角来看，京沪等一线城市依然受到开发商重点关注，土地溢价率仍然高居前列，而武汉、郑州等华中重点城市也频有高溢价土地成交。

　　1、成交：绝大部分成交集中在上半月，节后仅9幅土地成交

　　2月份，国内土地市场成交规模显著收窄，CRIC监测的百城经营性用地共出让199幅，成交面积2085.51万平方米，成交总价512.12亿元，分别只有1月份的49%和42%，下跌幅度均在5成以上。不过需要指出的是，本月绝大部分土地集中在上半月出让，春节后仅有9幅土地成交(数据统计时间至截稿日前一天)，按成交总额计，不足本月成交总价的5% 。从此角度来看，2月份土地市场的规模“腰斩”应是在情理之中，言及企业拿地态度显著转冷大可不必。并且结合目前相对平稳的行业政策环境来看，随着3月份各地政府逐步加大供地力度，尤其是一二线城市优质宅地的陆续放出，土地市场的规模回升也仍然可期。

　　2、分布：各线城市成交规模收窄，重点城市仍频有高溢价成交

　　受行业周期性影响，2月份全国大多数城市土地成交环比持续收窄。一线城市中，仅上海成交规模同环比小幅上升，北京、广州、深圳均有明显回落，1月份卖地342亿的北京，本月成交金额也仅有87亿，广州2月份更是只有3幅土地出让，且均为办公性质，成交金额环比跌幅达到了98%。不过值得注意的是，一线城市成交规模虽明显收窄，但从热点地块来看，节前北京丰台花香四合庄、上海颛桥镇186-1等优质宅地地块仍然引得了众多投资方关注，屡以高溢价拍出，春节的到来虽然放慢了国土局的推地节奏，但房企在一线城市的拿地热情依然高涨。

　　二线城市成交量环比下滑达到六成，诸如成都、南京、重庆等诸多重点城市成交量均出现了较大幅度的下滑，但与一线城市类似，武汉、郑州等华中重点城市也仍然屡有高溢价土地拍出，近年来国内高铁网路的加速贯通，大大增强了华中城市带的经济联通，也使得区域中心城市的人口吸纳优势进一步凸显，随着人口的导入，房地产市场自然也迎来了更多的投资机会。

　　三线城市成交量环比下跌幅度不大，成交面积环比下滑1%，成交金额下降了7%，在各线城市中表现最为稳定，这主要是因为沿海三线城市成交放量所致，在区域人口吸纳能力上，这些城市虽难以与上海、广州、杭州等一二线城市相比，但得益于相对发达的实体经济，对于中西部流动人口仍然具有较强的导入能力，因此在一二线优质土地日益枯竭的当下，在这些城市也引来了越来越多的企业关注。结合具体城市来看，诸如扬州、佛州、无锡、徐州等市，本月的土地成交建面均在100万平方米以上，与一二线城市相比也不遑多让。

　　3、重点地块：京城高价地块热度不减，深圳首例“竞容”竞争激烈

　　本月土地总价排行榜TOP10中北京仍占据多席，不过已由上月的丰台区“一枝独秀”变为本月的多区域“开花”；杭州、武汉则颇有后来之势，分别占到两席。高总价地块溢价相对偏高，一线城市表现尤甚，足见其竞争热度，其中，上海闵行区江川社区地块溢价率更是高达96%。

　　单价TOP10中，杭州亦有不俗表现，单月四幅在榜，另北京、上海各有三幅，但总体单价水平不高，仅榜首北京朝阳区太阳宫乡地块单价高达46337元/㎡，其余地块均不足两万。地块属性方面，本月纯住宅用地反超商办，单价前十中7幅地块均为纯住宅用地。

　　(1)北京：万达截胡方兴，斩获丰台花乡商业金融用地

　　2月9日，北京市丰台区花乡四合庄商业金融用地招标结果披露，大连万达商业地产股份有限公司以25.5亿元抢得。此前，出价最高的是方兴地产旗下方兴丰亦的26.64亿元，而万达商业地产略逊1.13亿元，出价25.5亿元位列第二。最终，经过综合考虑，北京市国土局选择万达商业地产开发这块地。

　　该地块得到众多标杆房企热捧，主要在于其所处区域发展前景向好。尽管该区域目前相关改造仍在继续，配套设施依然不尽如人意，但西南三环的区位优势毋庸置疑，且近几年配套项目用地密集出让，发展势头强劲。本次商业金融用地的出让，将为目前正在密集动作的该区域锦上添花。

　　而方兴此次被万达截胡，与其商业开发能力悬殊不无关系。在北京商业地产中，方兴几乎空白，在此之前，一直以金茂系高端住宅产品线开发为主；另外，2014年方兴地产在北京土地市场鲜有动作，仅在去年3月以18亿元拿下亦庄南海子公园地块。而万达在商业地产领域具备绝对优势，因而能够成功打败央企，竞得地块。

　　(2)深圳：首例“竞容”竞争激烈，中海拿地可售面积直砍56%

　　2月6日，深圳土地市场迎来首例采用“定地价、竞容积率”方式的土地拍卖，该地块为鹿丹村片区综合整治项目。因关内住宅用地愈加稀缺，加之为深圳首个由政府推动的旧住宅小区改造项目，以及其全市首创的出让方式，该地块受到的关注度极高。经过近70轮竞拍，中海地产以8.88亿元的价格成功竞拍，其报出的3.99万㎡可售面积，较起始可售面积9.05万㎡减少了56%。

　　虽地块优良，但开发限制重重，一方面，开发商需无偿移交政府回迁房14.4万㎡，且户型需按照规定，高度也不得超120米；另一方面，中海将该地块容积率缩至3.97，容积率越小说明建筑面积越小，环境及绿化就越好，中海将为此付出巨大的隐性成本。

　　不过，鹿丹村前景可期。开发条件规定项目总工期不得超过42个月，那么，鹿丹村改造最晚将在2018年8月左右完工。两年后，地铁9号线鹿丹村站将会开通。不久的将来，这里或将成为罗湖中心又一大型社区，区域潜力无限。

　　4、本月小结：成交回落仍在合理范围之内，3月份土地市场将迎回暖

　　2月份国内土地市场成交虽有收窄，但主因是春节期间大多数土地交易市场休憩，导致实际的交易时间只有半个月所致；在市场表现上，各线城市虽然总量低迷，但北京、上海、武汉等区域中心城市仍然屡有高溢价地块拍出，以此来看企业拿地态度也并没有发生明显改变；而从行业大环境来看，在经济增长下行压力之下，诸如央行降息降准等经济宽松政策的推出，也让房地产行业看到了更多的回暖机会，基于以上几点，我们认为2月份的土地成交回落仍在合理的周期性范围之内，而3月份土地市场成交的回升也应是大概率事件。