京沪限购不取消 但微调又何妨

　　研究员/ 杨科伟

　　去年底，一线城市取消限购的消息不绝于耳。终于，在近期的地方“两会”上，有明确的消息传来。北京副市长陈刚表示，北京房地产价格正有所回落，房价正理性回归，取消限购暂不在考虑范围内。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生也在“两会”现场表示，上海目前未考虑放宽住房限购政策。

　　一线城市供不应求的矛盾仍在，土地投资火热反映前景看好

　　2014年房地产市场整体调整、表现低迷，一线城市在前三季度表现较差，但四季度表现可圈可点。从CRIC监测数据来看，2014年一线城市商品住宅新增供应量4370万平方米，同比增加19%，商品住宅累计成交约3210万平方米，同比下跌22%，整体供求比为1.36。但一线城市由于其潜在需求量大，购房人群支付力强，第四季度均有不俗表现，成交反弹的力度和持续性却为最强。尤其是2015年1月上半月，在其它二、三线城市后续需求不济的情况下，唯独一线城市成交量维持上涨，且势头不减，同比大涨31.5%。正基于此，城市库存消化周期快速下降，北京、深圳由年中的20个月降至年底的12个月，上海由13个月降至9个月，市场中长期供不应求的矛盾依然挥之不去。

　　从购房需求来看，在一线城市2014年的楼市表现中，上海成交表现最为稳定，商品住宅成交总量为971万平方米，为近5年来第二高，仅低于2013年。成交价格依然小幅稳定上涨，到12月均价已达30030元/平方米；北京楼市成交表现与上海并无二致，成交量在四季度上涨明显，需求依然非常旺盛，不同的是成交均价一路下降，正如北京副市长所言：房价理性回归。

　　另一方面，从开发企业对一线城市市场预期看，战略上延续回归一、二线的大势，行动上各路房企甚至中小企业也积极布局一线市场，直观表现就是土地成交金额和楼板价双双突破历史的最高点。根据CRIC数据，2014年北京土地成交总金额达到1916.9亿元，同比微涨5%，楼板价高达11527元/平方米，同比涨幅达51%。上海2014年土地出让金额与去年同期相比虽有所滑落，但整体而言，上海土地市场热度不减，从“方兴地王”到“董家渡地王”，再到“前滩地块”一天两次刷新全国土地市场的最高成交单价；火爆的土地市场、频频刷新的地王，无不宣示房企对京、沪等一线城市市场的信心和预期。

　　投资需求与大量自住需求有增无减，限购取消或引发楼市过热

　　行业正从“黄金时代”进入“白银时代”，房地产市场进入“新常态”，城市市场、需求结构等诸多方面分化加剧，尤其是在整体经济增长放缓、购房适龄人口减少、居民收入增加困难等方面也成为“新常态”的背景下，部分二线和三、四线城市房地产市场将持续低迷，此时更加凸显一线城市不动产巨大的投资价值，土地交易不断升温、资金集中流向一线城市的背后，也折射出市场预期的变化，一线城市楼市的投资需求依然大量存在，未来可能会更加聚集。

　　另外，北京和上海分别作为中国的政治和经济中心，人口吸附力短期不会有改变，刚性需求依然大量存在。对于需求量巨大，购买力十足的一线城市来说，假若放开限购，被抑制的需求集中释放，成交量迅速暴涨，打破目前好不容易建立起来的良性平衡，引发的市场过热于房地产发展无益。

　　“去行政化”框架下限购退出是必然，短期局部微调更有益于市场

　　2014年可以说是中国楼市调控的“拐点”，诸多“去行政化”措施相继落实，还房地产行业真正的市场化发展之路。未来随着长效机制将逐渐完善，一线城市“限购令”必然要退出舞台。但短期内贸然取消限购，可能时机并不成熟，既没有取消限购的紧迫性，也没有取消限购的必要性。

　　我们认为，虽然短期内全面取消限购会有问题，于我国房地产市场的发展无益。但局部调整并不无可能，对一些“不合理”的条件进行调整。比如北京要求必须缴纳社保或者个税5年以上方能购房，上海的非户籍单身不能买房等，的确“误伤”了大量有真实自住需求的在京沪两地工作、生活的非户籍购房者。另外如限购的区域、产品类型也可以不用“一刀切”，比如存量较大的区域进行政策放松；140平方米以上大户型或者高端住宅完全交给市场，供求自由匹配。如若这样，无疑将会更加有利于市场平稳健康发展。