农村产权流转将转出楼市的“明天”

　　研究员/杨科伟

　　1月22日，《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(以下简称《意见》)正式公布，文件针对农村产权流转交易市场给出了明确的指导意见。在新型城镇化框架下，户籍改革逐步落地，农村产权流转所带来的农民财产权利改革也稳步推进，这将对未来房地产市场尤其是化解中小城市的房地产市场的高库存带来新转机。

　　集体土地所有权不得交易，小产权房难有“合法”出头天

　　此次出台《意见》对现阶段能进场的农村产权交易品种作出了明确规定：以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。从目前监管意见来看，集体土地所有权已注定不能交易，意味着在农村集体土地上建成的小产权房也将因此不能流转。小产权房合法化的问题依然找不到出口，小产权房未来“正名”的可能性微乎其微。

　　农村产权流转为农民工未来真正落脚城镇提供财产保障，成楼市需求核心动力

　　过往的城镇化更多是土地的城镇化，农民进城务工后，其收入水平很难负担的起城市高昂得生活成本，更勿论房价，最终还会再回农村生活。而新型城镇化的核心的是“人的城镇化”。在此基础上，国家积极推进户籍改革，放开中心城市落户限制。但是户籍改革只是让农民工在城市生活拥有归属感和认同感的第一步，更重要的是要有坚实的物质基础，所以农村财产权利改革和落实才是实现“人的城镇化”的真正保障。

　　目前，我国农村进城务工人口基数非常大，但其主要资产仍滞留在农村，且大多数都处于荒废、闲置状态。农村产权流转制度不仅盘活了闲置资源，又增加财产权利人的收入，为农民工能够真正扎根城镇提供必原始财产支柱。当拥有了一定的物质财产基础后，基本生活稳定且有保障，住房需求才会提上日程，将直接转化为房地产市场的真实有效购房需求，成为支撑未来楼市发展尤其是三四线城市市场的核心动力。

　　纠正农村资源错配，重塑整体经济基础，为房地产业发展提供信心支撑

　　过去数年城镇经济吸引大量农村富余劳动力进城务工，造成农村大量土地荒芜、农机、水利设施闲置，也严重影响整体经济平稳健康的发展。农村产权流转机制的出台，可以有效纠正目前农村资源错配的现状，提高农村土地等生产资源利用的效率。一方面为新型城镇化推进、农民工落脚城市提供了保证，另一方面也将会重塑中国经济的基础——粮食安全为社会发展提供坚实保障。随着经济发展，资源优化，收入增加，信心增强，才能有助于房地产平稳持久的发展。

　　总的来看，在未来，房地产行业的发展仍要依仗需求，而有效的需求也是中国房地产能够持续稳定增长的核心动力。在目前不同城市需求分化明显的情况下，农村产权流转机制在一定程度上保障了新型城镇化进行，以及经济平稳的发展，会对更多的三、四线，特别是那些房地产还没有启动的，或者说刚刚开始启动的城市带来了新一轮发展的契机。