绿地海外9国14城的玩法

　　研究员/沈晓玲 杨晶晶

　　近些年，内资房企海外布局日益升温。万科走出去了，绿地、万达也加速海外扩张，是否全球化似乎成为房企硬实力的筹码。当不少房企还在寻找哪个国家的项目适合投资时，绿地已将触角伸向四大洲，其地产业务在海外风生水起。2014年，绿地海外销售收入达到153亿元，今日，绿地召开发布会，明确2015年海外销售收入目标300亿元。

　　3年时间，外拓4大洲—9国—14城

　　海外拓展，绿地的步伐十分迅猛。2011年年末，绿地进驻韩国，至2014年，企业覆盖4大洲9国14城，3年时间，绿地海外地产业务版图已现雏形。不仅如此，见好不收，乘胜追击是绿地布局亮点。济州岛健康城热销后，绿地随即再增土地470亩，更与乐天集团合作，投资60亿建设济州岛最大双子塔。

　　08年金融危机后，欧美房地产市场正逐步复苏，同时，韩国、马来西亚等周边国家新兴区域房地产市场处于成长期，绿地在此时机进军海外，快速开疆辟土，既能抢占国内房企向外扩张的先锋，先发制人，又可借助当地市场上升空间，入市项目，获得不错的投资收益。

　　投资：澳加核心城区，10万方小地块试探；韩马政策利好，百万方规模造城

　　在开发层面，绿地往往根据当地市场考量，调整地块的规模。不难发现，绿地进入澳洲、加拿大，均倾向两国的经济中心城市开发小体量地块。在悉尼CBD与多伦多核心区域，绿地购入的项目体量均不足10万方。在国外一些新兴城市，绿地的投资规模往往比较大。例如，济州岛健康城占地面积已达180万方，而在马来西亚新山一出手便是200亿获取两项目。

　　绿地如此选择，与城市房地产市场成熟度相关。市场成熟度高的悉尼和多伦多，土地价格高昂，试错成本过高；而新兴市场的济州岛和马来西亚新山正处于发展期，政策及市政建设利好，低成本大规模造城，易建立品牌，抢占市场。

　　产品：韩马多元化物业，兼顾投资与移民；澳洲需求旺盛，专注住宅开发

　　针对进驻国家的不同市场需求，绿地在产品模式上有自己的“小算盘”。可以看到，绿地在韩国、马来西的项目主要以满足移民与投资。最典型的是济州岛旅游健康城，为满足韩国对投资移民需购买休养型项目的要求，项目定位便是度假项目。而在全球排名前三的留学中心——澳大利亚，绿地集中满足该部分需求，首入悉尼，绿地便计划建设大型示范性生活区，定位华人及留学生，此后又拿下墨尔本两个住宅项目。

　　管理：高效的人员架构，辅助绿地迅速打开市场

　　据了解，绿地海外项目有特定人员对接，该对接人需要做到两点：1、为海外项目找到合适操盘手，即在当地招聘对本土市场熟悉的营销总监；2、与集团总部建立及时沟通机制，各项目进展情况上报，总部由此把控海外项目运作。架构简单，本土化的项目操盘手，给予海外项目灵活运用空间，对市场变化也可快速做出反应。