【地产金融实录】丁祖昱：房企竞争加剧，六大维度变革在即

　　1月8日，第十二届地产金融形势发布会在广州举行。易居(中国)执行总裁、克而瑞信息集团CEO丁祖昱在峰会上作了《2014年中国房地产企业销售排行榜解析》主题演讲。以下为演讲实录。

　　2014年总结：先抑后稳

　　从政策来说，“930”是2014年的转折点。我们要看到中央政府到底在今年做什么工作，才能决定房地产行业未来的走向。房地产投资增速还在继续下滑，但是不能再下滑了。其原因在于一方面新开工面积下降之后，房地产投资在短期之内也会受到影响。这种影响对协调当前的供求矛盾也是有好处。由于要保持房地产投资增速，地方政府为了保持新开工面积不会过度下降，还会继续加大供地的速度，卖地更加景气，但短期供应会受到一些影响。

　　而在销售面积方面，整体呈现先抑后扬的态势。2014年总体销售12亿平方米左右，虽比2013年回落7-8%，但仍然是历史第二高位，高于2012年11.13亿平方米。上年能够保持12亿平方米销售面积是不错的，但由于去年期望较高，所以总体感觉比较差。

　　我们还是要分析各个城市的相关情况，一线城市除了上海略有下降之外，剩下的北京、广州、深圳都是上升的，现在越好的城市地卖得越好、越贵。从成交量方面看，各个城市皆不相同。一二三季度去化特别难，同比都是下滑的，特别是二三月季度下降比较高，全靠四季度扳回来些。虽三、四线城市去年并不是去化特别难，但整体也是下滑了12%左右，但是从供求关系来说比较差。

　　从供求及库存的数据来看，风险还是可控的。消化周期特别长的，一般超过一年半的时间。沈阳的消化周期最长，为27个月。为什么这个数据到年末发生变化，最主要是四季度的消费发生了变化。

　　TOP100解读：房企六大维度变革在即

　　从榜单情况来看，2014年房企都是很拼的，在这里要给大家点赞，做得非常不错。前10强的公司的销售金额集中度大幅上升，而且出现了两家2000亿的公司。前20强门槛略有下滑，前50强的门槛略有上升。今年房企销售排行榜扩展到100强，我们可以看到76位以上的企业销售金额都在百亿以上，这个是非常不容易的。100位的门槛大概是70亿左右，从成交的面积来看，也是同步的，第一名绿地是破2000万平米，第50名在150万平米左右。而后面的企业成交面积下滑速度相对更快一些。

　　围绕这些榜单我想和大家交流几个观点。

　　第一，入榜的企业门槛还在上升。大企业在继续增加它的市场份额，前10强三年的时间翻了一番，真正的这些规模企业增长速度是最快的。在前10强以外的企业，若要冲击冲大规模，接下来就不知道怎么办。我们看到前20强从前年的329亿下降到了228亿——这是一个非常重要的信号，第二阵营不和第一阵营拼了，反正第一阵营赶不上了，在保持现有量的情况下好好干。50强在上升速度虽然不快，但是如果比2011年也是翻了一番。到了2014年，50强门槛到上升154亿。50强金额门槛在不断地上升，销售面积门槛也是差不多，但是面积的增长相比金额来说稍微小一些，因为实际上房价在上升，特别是百强企业房价上升的速度更快。

　　第二，入榜企业集中度加速上升。20强从18.88%上升到23.15%，上升近4.3个百分点。而100强则差不多有38.37%，这是一个非常惊人的数字，而且在继续上升。为什么我认为还会继续上升三年？因为总量、总成交金额和面积不会变，但房企们在继续往上升。我估计前10强企业要升到25%才会停下来，20强差不多到30%，50强到40%，100强到50%。如果只考虑一、二线城市，50强已经占到了50%的市场份额，每个城市20多个企业占半壁江山。

　　从格局来看，我把它分了四个阵营：第一梯队是大于千亿的公司，有7家，均值是1500亿；第二梯队是300亿到750亿；第三梯队是150亿到300亿；第四梯队是50亿到150亿。目前来看，百强企业总体还是比较和谐的。另外有一点，我们看到第二梯队数量减少了，2013年第二梯队有14家，现在降至7家。这个均值略低了，其中有各种各样的原因。

　　从业绩来看，典型房企的业绩都是平稳增长的，完成度也比较好。虽然前两天媒体在报道有多少家没有完成，但是总体来说完成度还是相当不错的，而且越来越注重质量增长。我举个例子，比如中海，其注重质量增长，在三季度预计可以完成。

　　从是否上市的情况来看，前50家企业40家企业上市，2家分拆上市，9家非上市。而9家非上市一半以上都在准备上市。从目前情况来看，房企的资本化是必由之路，房企不资本化，今天已经成为了非主流。估计再过一年，或者到今年年末的时候，我们看上市房企会到80%以上。

　　第三，就是跑赢大市的企业。2014年恒大业绩增长了37%，富力地产增加了30%，皆跑赢了大市。另外，融创和绿城对于销售数据的看重更表明了对业绩的执着，对企业发展的执着。

　　像第二梯队当中的招商和富力地产都是特别拼的企业。从区域来说，华东仍然是第一销售区，一部分新兴的二线城市也是很活跃的。我们把企业销售贡献前20个城市列了一下，上海7.2%，上海、北京和广州超过了15%的市场份额，所以抓住一线城市还是对的。为什么今天一线城市的土地越拍越高，从业绩来说也是可见一斑的。去年表现较好的二线城市也成为了我们开发企业关注的重点。

　　除此以外，我们还可以看到一些有意“做小”的企业。这些企业是越做越专，可能业绩不如某一年，但是从企业的健康程度来说比过去更高，比如星河湾，比如建业、福建融侨。融侨是福建企业当中利润率最好者之一，虽没有在2013年抢地，但做得相对来说比较稳健。星河湾同样也是如此，这几年受到自身和市场影响，越做越稳健。而建业能够在一个河南做到150亿以上的销售额，这个是非常不容易的。大家仔细想想，说要深耕，如果把一个地方耕到150亿才算是深耕，绿地在上海超过250亿，这些区域深耕的空间非常大。每家企业都有深耕的空间，这些深耕的城市加上部分其它的城市，成为未来房企最看重的部分。

　　从企业未来的发展来看，未来将会有一些组织的变革，以及对利润和规模的考虑。这一点要像中海一样好好思考一下，中海没有片面地追求规模了，今年说140亿港币，就是140亿港币，也没有多做。

　　2015年展望：稳中有分

　　我认为2015年可能比2014年市场要稳些，但市场分化仍十分严重。从销售面积来说，12亿到13亿之间，这个数字不算差；从销售价格来说，房价指数已触底，但是供求比较差的三、四线城市，尤其是二线城市价格会上升；房地产税会不会交给人大审议，我了解到的情况是双方皆会出现了不同的交锋，一旦房产税实施，肯定对于市场是利空的，但是利空的时间不会太长；资金链比较宽松，这对于房地产企业来说是一个比较大的利好。

　　2015年一线稳定，二线分化。而二线发展较好的城市，如合肥、武汉、郑州，会比较轻松，但大连、宁波等城市，压力还是非常大的。从土地市场来说比较平稳，但是会出现大溢价的土地，一线城市的土地争夺得非常激烈，未来一线城市最好是多合作，否则到最后的利润全部被成本覆盖掉了。

　　2015年住宅相对稳定，养老和商业地产要谨慎，办公和旅游继续看空。企业竞争加剧，寻找规模与利润平衡，除了前面几家千亿公司，如果再继续追求规模，企业要考虑规模与利润的平衡。其实千亿公司也在考虑，但是因为船太大了。