阳光城上海夺地，逃不开的话题

　　分析师：朱一鸣、傅一辰

　　杨浦平凉街道47街坊地块总算让人们过足了一把观战土豪抢地的瘾，央企大佬和皇城根下的国企爷轮番举牌，华润、招商、金地、保利置业、阳光城、首创、北京城建，光是听听这些房企的名字就醉了。在一群国字号房企的围剿中，突然杀出的阳光城最终以21.08亿元的总价，41078元/平方米的楼板价拿下了该地块，溢价61.41%，刷新了杨浦区最贵单价地块纪录。房企在今日土地市场上的表现，实质上也反应了市场的预期：

　　1、该地块是否值这个价？

　　杨浦平凉街道47街坊位于杨浦滨江，距离黄浦江直线距离仅400米。虽然地块周围有较多棚户区，环境较差，但这恰恰使得杨浦滨江成为了滨江中的价格洼地，长期来看，这些棚户拆除后能提升的空间更大。由今年上海住宅和土地市场趋势，可以看到未来市区浦江两岸的价值还将逐步显现。地块周边在售的项目包括保利香槟花园和翡丽云邸，今年年1-10月的成交均价分别为50057元/平方米和60284元/平方米；今年同板块出让过的宅地有平凉街道18街坊，今年5月由保利置业以32.4亿元夺得，楼板价39264元/平方米。相比之下杨浦平凉街道47街坊的尽管距离轨交和市区最远，但紧靠滨江，因此具有更为优越的景观资源。

　　2、阳光城此时拿地是否合理?

　　阳光城今年的投资力度并不大，今年仅拿下了杭州和晋江的三幅地块，总价仅15.8亿元，养精蓄锐静待时机来临。从财务指标上看，尽管阳光城的一些静态指标，如净负债率较高、短期偿债压力较大；但动态来看，下半年特别是三季度以来，阳光城的销售明显回暖，今年年末的销售回款将加快，所以动态来看，财务指标仍然稳健，在行业回暖的趋势下，高杠杆并不一定等于高风险。另外，阳光城的融资能力很强，之前25亿元的定增已经完成，而且“傍”上了中民投旗下的基金，加上其他大型基金公司的亲睐、大股东的增持、管理层多元化发展的经营思路，都可以看到企业很高的成长性。

　　3、一线城市土地市场已经回暖？

　　临近年末，多重政策利好影响下，地方政府纷纷拿出了“压箱底”的优质地块，一线城市的土地市场回暖显著。相比结果大家早已心知肚明的董家渡地王，平凉街道47街坊地块的拍卖情况更能体现房企对市场的预期，央企国企民企都积极参与；在广州，先有华美牛奶厂的7幅地块被华润、金地、龙湖等瓜分，后有越秀以64.5亿拿下红云涂料化工厂地块破了今年的总价地王纪录；连推地不多的深圳也计划推出光明新区的四幅地块，引入绿地、中兴等。抢地好戏还将上演。在下月24、25日，上海土地市场将上演压轴好戏，12幅宅地将在这两天拍出，包括前滩的5幅重磅优质地块。介于这5幅地块的建面不大，总价不高，因此可能引起更多房企的疯狂抬价，各方预计楼板价将超过50000元/平方米。未来，土地市场仍将维持一二线热、三四线冷的格局。

　　4、品牌房企偏爱改善型项目意味什么？

　　限购松绑和930政策出台后，改善型项目的销售明显回升。最为明显的便是专注中高端项目的绿城的销售业绩变化，10月的销售金额高达159亿元，同比上升了71%，占其1-10月销售金额的27.22%。在上海，绿城盛世滨江、万科翡翠滨江等改善型项目热销后产生的成交金额比刚需项目更高，但去化速度也未必缓慢，均能对企业的整体销售业绩产生较大影响，让冲刺年度销售目标的房企羡慕不已。另一方面，企业拿地也更偏重于改善型地块。一些擅长改善型项目的房企，华润、绿城、金地、招商、龙湖等近两月在土地市场上的活跃度明显提升，对改善型项目地块热情明显高涨。我们认为，房企对未来市场的预期正在发生变化。随着今年限购政策的逐渐取消，二套房贷认定的放宽，改善性需求必然“抬头”，企业调整产品结构、加大产品中改善型项目的比例势在必行。