这市场形势，还想涨价

　　研究员/杨科伟

　　今年持续的市场下滑自7、8月以来开始企稳，“金九”虽不及预期但延续企稳筑底态势，9•30松绑限贷后更是“银十”镀金，创下年内成交高峰，于是市场各方几乎都认定市场调整已经结束、企稳回升趋势已非常明确。那这样的走势有没有在11月得到复制呢？尤其是央行时隔2年再度降息，降息后企业信心“爆棚”、项目想要涨价的声音不断的背景下，11月市场表现到底如何？更为各方关注。

　　供应放量而需求并未相应走高，库存高企的基本面难以改善

　　三季度以来地方救市措施不断、整体市场需求逐渐释放，使得开发商推盘信心回升，积极采取多种营销措施，加快项目上市节奏，以期抓住市场窗口期、快速去库存，加之年底又是各大房企冲业绩的关键期，11月的推盘量明显增加，使得重点城市供应量大增。据CRIC监测数据显示，11月前三周十大重点城市周度供应量都在300万平方米以上，已经大大超过10月周度供应水平，供应量大增的同时，必然使得本就高企的库存压力进一步突出，部分城市稍有改善的供大于求的市场基本面短期内又回旧窠。

　　一方面是新增供应量的增加，另一方面则是市场需求的快速回调。据CRIC监测，11月前3周，全国51个重点城市商品住宅共成交1572.5万平方米(见文末附表)，较10月前三周上涨15.1%。从数据看似乎环比依然上涨，主要是因为前三周的数据基数相对较小所致，10月份第一周正值黄金周假期，成交量下降加之网签滞后性，使得数据显现有所后延。从10月份后三周数据或者整月数据来看，11月成交量逊色不少。从周度趋势上看，11月前三周显然没能延续10月的快速回暖、逐周盘升的态势，而是呈现出成交下降、高位震荡的趋势。因此，当前市场企稳筑底的根基并不牢固，市场回暖出现反复的概率显著上升。

　　市场显著分化，一线回暖强劲，二线后续成交疲态尽显

　　从各能级城市表现看，市场分化趋势突出。虽说今年调整期内一线城市表现最差，但在10月份以来，回暖的势头却最为强劲，而且这种趋势在11月份依然延续，11月前三周北上广深等四城市商品住宅共成交257.7万平方米，较10月份同期增加38.8%，其中深圳、北京增幅都超过55%；从同比来看，整体较去年同期也出现15.8%的涨幅，除广州下降9.7%外，其余三城全部上涨，平均涨幅超过20%。

　　二线城市在一连串的救市措施出台后，自7月份以来市场复苏最快，幅度也较大，但这种趋势在11月份未能延续，整体成交量更是逐周回落。显示出在政策刺激需求集中释放后，二线城市需求后续积累不足的问题愈发突出。

　　三四线城市表现最差，环比出现下降9.6%，同比仍下降0.1%，其中，惠州、湘潭、莆田等城市因为库存高企，积压严重，成交量持续大幅下降。

　　窗口期去库存仍是重点，现在涨价最终自寻苦吃

　　前期地方公积金调整、户籍改革、购房补贴等刺激措施不断，但这些市场利好更多地已经反映在之前的成交表现中，二线城市后续需求显现疲态就是例证。央行此次降息会对购房者信心将起到较大提振作用，未来数周市场的窗口期依然能维持，需求也会有持续释放。但是央行降息对地产行业而言绝非单纯利好，不对称降息和提高存款利率上浮区间，无疑会让银行资金成本有增无减，利差的减小将会抑制银行发放个人按揭贷款的积极性。另一方面，诸多城市供大于求的基本面短期内没有改变，商品房库存高企，市场风险依然突出，未来市场企稳筑底还有待继续巩固。

　　因此，各家企业不应盲目涨价，当前还是应该根据市场供求、价格关系来积极营销，以去库存为中心，紧抓窗口其加速跑量。