降息对房企的三重影响

　　分析师：朱一鸣、陈开朝

　　11月21日晚，央行突然宣布降息。周末两日，各行各业对此热议至沸点；24日A股开盘，房地产板块全线飘红，十多家房企股票涨停……此次降息释放出的信号，不仅对市场有积极的意义，对房企也将产生正面的影响。

　　第一：房企非银融资成本下降

　　我们看到，尽管存款利率从3%降至2.75%，但允许上浮幅度也从10%提高到20%。银行整体的揽储成本上升，银行按下降的基准利率放贷意愿并不高，银行开发贷的成本未有降低，甚至可能不降反升。但由于金融脱媒的趋势形成，在企业的融资结构中，开发贷的比重逐年下降，因此影响程度较小。而非银融资成本预计将下滑。由于房企的议价能力上升，基金、信托等渠道的融资成本预计会下降，这类融资比重更高的中小房企将明显受益。

　　第二：房企财务指标趋于优化

　　此次降息之后，企业的利润率和偿债压力将得到改善。上市房企近几年的净负债率持续走高，中小房企的情况尤甚。偿债可谓压力山大，降息将减少房企的利息支出，降低企业的偿债压力。尤其是像阳光城、泰禾集团等高杠杠中型房企，由于绝大部分借款是与基准利率挂钩的担保融资和基金，降息将使企业的偿债压力降低。此外，近几年房企的利润率持续走低，盈利空间不断被压缩，企业利息支出的下降也将减少财务费用的支出，从而提升企业的利润空间，房企的利润率在明后两年有望止跌。

　　第三：刺激房企投资意愿上升

　　我们知道，此轮经济下行很大程度上是由于房地产开发投资增速的连续下滑。在经济增速和CPI双双下滑背景下，可以预计央行的降息通道已经打开。9、10月CPI指数连续两个月都维持在1.6%的低位，尽管此次存款利率降低了0.25个百分点，但一年期存款利率仍远高于CPI；加上各大机构判断领导层因为担心经济下滑引发债务违约、企业破产和失业风险，未来仍存在较大的降息空间。那么连续的降息预期将极大程度的刺激房企投资力度，加大未来潜在的市场供应，有助于维持房价平稳。

　　两年来的首次降息对企业的影响可能不仅仅只有这些。今年以来，房地产企业正处于有史以来最大的转型期，一些标杆房企正大步走上多元化的发展道路。而一些中小房企由于规模发展的压力，还在不计风险的开疆扩土或者已经深套其中。那么，转型迫在眉睫，对于这类企业来说，降息空间的打开无疑降低了他们的转型成本。因此，企业应该以此为新的起点，抓住机遇加快转型，才会有资格去争取“下半场”的入场券。