土地流转“转”来的新机遇

　　分析师/房玲，柳启慧

　　近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。《意见》主要明确以下几点：一、实现所有权、承包权、经营权三权分置；二、农村土地承包经营权登记、确权、颁证工作正式启动，并要求在5年左右的时间内完成，以妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题；三、经营主体多元化；四、发展适度规模经营已成为必然趋势。下面将就《意见》对房地产市场的影响进行浅析。

　　解放农村人口，长期利好房地产市场

　　总体来看，我们认为农村承包土地登记确权可以有效防止城镇化推进过程中出现的土地流转混乱问题，解放农村人口，长期利好房地产市场。农业部数据显示，截至今年6月底，全国流转的家庭承包经营耕地面积为3.8亿亩，约占家庭承包耕地总面积的28.8%。在接近三分之一的家庭承包耕地经营权发生流转的情况下，农村承包土地登记确权能够切实保障农民的利益，促使越来越多的农民解放出来，“放心”地脱离土地，向城镇转移，并落户城镇，推进城镇化建设进程。

　　当然这并不是短期内能够实现的，而是一个长期的过程。随着城镇化的建设，基础设施等的不断完善势必将抬升所在区域土地价值，从而对早已低价布局的房企形成利好。另外，城镇化建设也就意味着城镇功能的不断完善，这无疑会对具备城市改造能力的房企形成利好。

　　明确农地农用，产业地产或暗含契机

　　《意见》允许工商资本介入土地流转也将对房地产市场产生影响，其中最大最直接的影响是为产业地产(与农业相关)的发展提供了一个良好契机。工商资本介入土地流转将有助于土地的规模经营，提高土地利用效率，增加产出效益，形成产业化经营。当产业化经营雏形形成之际，就会带动农业相关的产业地产如物流、仓储地产的发展。目前，物流仓储地产已成为近年中国地产投资的热点之一，在此背景下，农村仓储物流等产业地产的发展必将蒸蒸日上，可谓“给我一个支点我能撬起整个地球”。

　　而在最直接的对商品房市场的作用方面，《意见》则明确规定农地农用，严禁借土地流转之名违规搞非农建设，严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。这不仅是对我国18亿亩耕地红线的强调，也明确将幻想改变农地用途建造商品房、增加商品房供应、从而平缓房价的美梦打破。事实上，这也是变相重申“小产权房”的口子不能开。

　　总而言之，农村承包土地经营权流转政策对房地产市场短期影响甚微，长期则相对利好。当然，政策本身立意是好的，关键是落地执行，只有这样，一切利好才有据可谈。