中国房地产土地市场研究2014年10月

　　本月视点

　　房企拿地信心显著回升，年末成交翘尾可期

　　得益限购取消、限贷松绑以及地方救市力度的进一步加大，一线及部分二线城市成交量显著回升，整体市场成交持续向好，大大提振了开发企业拿地信心，上半年以来积压的购地需求也迎来了释放契机，月内土地成交显著转暖，深圳、上海、厦门、北京、南京等迎来高价拿地热潮。

　　10月份，全国100城市土地成交总建面积环比增加三成有余，其中二线城市成交环比增二成，占整体土地成交总建面积的六成份额，居各线城市首位；三四线城市土地市场放量更为显著，月内成交总建面突破1100万平方米，同比翻番，其中泰州成交总建面逾240万平方米，另外南通、柳州、清远等市也在100万平方米以上。

　　10月份，全国100城市经营性用地成交均价为2903元/平方米，环比下跌一成，同比上涨33%。土地市场之所以会出现量升价跌，其主因并非是出让价格下降，而是更多的受到结构变化影响所致，本月土地成交多处二、三线城市，而一线城市高价地块成交锐减，才使得成交均价较上月出现了显著下滑。而本月的溢价率之所以会有所下降，较9月份环比下跌11.67个百分点，也正是由于一线城市土地出让减少所致。

　　2014年只剩下最后的两个月时间，但在财政收入、供地计划和经济上行目标等因素影响下，政府供地压力仍然不减，近期财政部和土资源部公布的数据显示，今年前三季度国有建设用地供应同比下降17%，土地出让金收入也在逐月回落，9月份土地出让金收入更是出现同比下跌。故而联系城市动作来看，可以看到多市推地力度均有显著上升：11月南京、合肥、广州、上海、成都等一、二线城市城市均将迎来多幅土地集中出让，其中广州19宗303亿土地将在4天内集中拍卖，成都45幅地块挂牌出让。

　　从企业角度来看，一方面是需求积压，今年以来土地市场的持续走冷，积压了相当数量购地需求，另一方则是购地信心提振，9月下半月以来楼市成交的持续转暖，也使得越来越多的房企开始关注土地市场。

　　综合政府和企业两方面因素，我们认为在2014年最后的两个月里，得益于政企双方在价格上的愈加理性客观，土地成交应当不会出现大面积的溢价现象，但在供需双方交易意愿显著回升的推动下，土地成交规模的持续回升仍应是大概率事件。

　　整体市场—10月土地供求两旺，年末翘尾可期

　　各级市场—— 一线城市成交表现反复，二线城市拿地价格持续走高

　　重点地块——龙华地块刷深圳居住用地楼板价历史新高

　　土地政策——广州国有房屋征收补偿新标准,最高可达估值15%

　　一、整体市场——10月土地供求两旺，年末翘尾可期

　　1、供应：10月土地供应环比回升，推地节奏明显加快

　　2014年10月，全国100城市经营性用地供应量同比仍为下跌，环比则出现回升。据统计，本月通过招拍挂供应的经营性用地总建筑面积为4821万平方米，环比上涨21%，较去年同期回落44%；供应幅数为579幅，较上月上涨46%，同比下降32%。时至第四季度，政府推地节奏明显加快，以期完成年度供地计划。

　　成交：成交：10月土地市场成交量环比走高，翘尾之势明显

　　价格：成交结构变化，致总价涨而均价跌

　　流标率：数月4%上下浮动，流标率趋于平缓

　　溢价率：10月底价成交大幅回升，溢价率同环比均回落

　　二、各级市场——一线城市成交表现反复，二线城市拿地价格持续走高

　　本月一线城市经营性用地成交总建面积环比出现下跌，其中，北京成交最多，10幅地块139万平方米，上海成交6幅地块共65万平方米，广州、深圳则各成交一幅。二线及三四线城市本月成交总建面与上月相比均有所上涨，二线城市环比上涨21%，三四线甚至翻番有余。二线城市中依旧是武汉、郑州、长沙等重点城市成交较多。三四线城市本月表现突出，泰州成交总建面逾240万平方米，另外南通、柳州、清远也均超100万平方米。与去年同期相比，各线城市仍处低位，分别下跌37%、55%和62%。整体来看，近几个月一线城市市场成交稍显反复，主要与政府出让土地相关，虽本月成交出现下跌，不过其不俗的溢价表现证明，一线城市土地热度不减；二线城市内部纵向分化加剧；三四线城市似有抬头之势，后期表现或有突破。

　　成交面积：一线城市成交量环比下跌，三四线城市大涨

　　成交价格：一线成交额环比下跌三成，二线拿地价格持续走高

　　三、重点地块——龙华地块刷深圳居住用地楼板价历史新高

　　2014年10月，总价排行榜入榜门槛为22.8亿元，环比上涨53%。本月榜首地块为“深土交告〔2014〕20号龙华A802-0305地块”，该宗地块位于龙华新区，东至民服路，西至梅龙路，南至阳光路，北至民旺路，规划用途为住宅用地。

　　做为深圳今年首宗居住用地，该地块自出让信息公布来就备受瞩目，更是有7家开发商现身竞拍现场，经过85轮的激烈竞拍，地块最终以46.8亿元的总价，25627元/平方米的楼板价被金骏地产夺得，并创造了深圳居住用地楼板价的历史新高。央行“930政策”的发布，房地产市场信心回归不少，房企拿地热情重新被唤起。深圳住宅用地一向稀缺，招拍挂住宅用地每年供应总数不到4宗，距离上次新增居住用地入市已接近一年。该地块与地铁4号线无缝连接，地块平整且无建筑物，周边生活、医疗、教育配套均成熟，所以地块85%的高溢价也不足为奇。该地块周边多项目在建，比如中海锦城、特发和平里、港铁天颂、星河传奇和保利悦都花园；目前该版块新房均价在2.4万/平方米，而该地块楼板价已达2.5万/平方米，预计该地块将开发为改善型住房，且该项目的入市将极大可能带动该版块房价上涨。

　　总价排行榜：深圳龙华地块46.8亿拔头筹，高总价地块减少

　　单价排行榜：上海浦东张江地块居单价榜首，入榜门槛下降

　　四、土地政策——广州国有房屋征收补偿新标准 最高可达估值15%

　　本月，中央已审议通过了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，明确了农村土地实行"三权分置" 严禁土地流转非农化。同时，郑州、西安、广州等市出台房屋征收方面的政策，其中，广州市颁布国有房屋征收补偿新标准，将原有搬迁奖励单独列出。四川省10月出台《关于进一步加强节约集约用地的意见》，提出用好土地增量，盘活土地存量等要求。10月19日，山东下发《山东省省级土地储备管理办法》，规定了省级土地储备的范围，省级储备土地不得擅自调整规划用途，土地收入上实行收支两条线管理。

　　五、附件——土地数据表