房企利润去哪了？

　　研究员/房玲，尹鹏

　　2014半年报的考核中，除了个别企业的情况略好，可以说绝大多数企业都经历了惨痛的半年。三季度开始，各个城市不断出现政策利好因素，似乎是让各家房企看到了一点翻身的希望。如今多家房企的三季报已经陆续出炉，总体来看企业的毛利率集体下滑，盈利空间不断减小，销售压力、成本的不断攀升都在考验着房企。

　　拿地、融资成本增加是毛利率下滑的直接原因

　　可以看到，典型A股企业中，前三季度和第三季度毛利率下滑的企业均是10家，占比71%，同比增加的企业大多涨幅非常小，除上实发展外，其余企业在前三季度和第三季度的毛利率同比增长均不超过4%。反观毛利率下降程度，不乏超过10%的企业。毛利率的下滑主要在于土地等成本的持续攀升，以及市场竞争的不断加剧。

　　拿地成本一直是房地产开发中成本占比最大的一块，相比过去发展大于一切的时期，政府不再将土地无限制供应，城区土地的减少，旧改比例的提升都在无形中推高了土地价值；政府方面反腐力度的增加，也使得过去“暗箱”操作越来越难；这就造就了企业成本的大大攀升。

　　另一方面，随着企业竞争的加剧，市场化的程度越来越高，竞品的增加也在一定程度上抑制了项目溢价能力。此外，企业融资成本的增加，也在一定程度上压缩了项目的毛利润。

　　弱市下拼营销，费用攀升压缩利润

　　典型企业中，保利、泰禾、中天城投净利润在第三季度中依然表现良好，但是大部分企业的第三季度净利润是大幅下降，下降幅度很多超过50%。万科今年依旧是是销售的领头羊，但是净利润增长却很少。究其原因，除了受到毛利率下降的拖累外，费用的增加也是重要原因。

　　三季度来，企业迫于销售压力，陆续开始加大营销力度，降价促销。企业不管是销售还是管理费用都有超过10%的增长幅度，更甚者，像华夏幸福的销售、管理费用增长均超50%。典型的案例像万科，是今年最早开始降价促销的企业，万科通过放弃部分利润增长保持了较高的销售水平。前三季度万科的销售和管理费用率约为3.69%，而第三季度的销售和管理费用率则高达6.74%。市场进入调整期，过去开发商强势的市场在今年并不适用，如何找到客户成了每家企业都很头疼的事，因此销售和管理费用的增长对利润的冲击就凸显出来。

　　目前来看，土地成本攀升的影响因素将是长期有效的，毛利率下滑已经成为大势所趋，企业通过控制融资成本、增加项目溢价能力虽然能够有所缓解，但是想要以前的高利润时代已经一去不复返。而在当前的市场环境下，营销推广费用短期也将持续增加。