“银十”应势突起，成交大提振

　　研究员/马千里

　　“银十”已近月末，就国内主要城市成交表现来看，得益于930新政以及地方政策放宽的持续推进，继九月下半月市场成交回稳以来，今年十月份楼市成交可谓是全面转暖，众多热销项目也可谓赚的心满意足。

　　“银十”分量十足，典型城市成交量大幅提振

　　就备案数据走势而言，黄金周后典型城市去化速度大幅提振，且每周成交量都有小幅的持续提升，虽然成交量较2013年10月的高点有一定差距，但已然大大超出9月份和14年以来的平均水平，与2012年同期相比也有比较明显的提升。

　　十月份市场成交的回暖，我们认为还是基于多方面因素的共同推动，一是中央层面政策的持续放松，“930”新政的限贷松绑、SFL(常备借贷便利)的定向投放以及发文取消公积金个人房贷保险等利好政策的发布，为市场转暖提供了良好的政策大环境；二是地方执行层面的持续推进，如天津二次救市彻底解除限购、长春公积金新政满六个月申请个贷、无锡二套房公积金新政出台等；三是今年以来成交的持续低迷，已经积压了相当数量的刚性需求有待释放；四是政策转暖下的项目低价、平价入市，进一步加快了窗口期打开，诸如广州的雅居乐万科热橙、富力东山新天地，合肥的宝能城，深圳的龙岗中骏四季阳光等项目均是平价或低价热销。

　　一线城市成交回升更为显著，调控持续放宽城市表现更为优异

　　分城市能级来看，黄金周后一二三线城市成交量与整体表现均基本一致，虽仍低于去年同期水平，但均较今年以来的成交出现了明显回升。其中一线城市回暖更为显著，周均成交面积较9月份上升了43%，其中北京市受自住房带动，成交量更是较上月上升了67%，一线城市成交之所以会出现更为显著的回暖，一方面固然是受益于市场信心的转暖，低价优质刚需项目热销，一些高端项目也卖的不错，如上海万科翡翠公园、广州富力东山新天地、深圳中海九号公馆、华辉云门等项目均实现了8成以上的去化；另一方面，这与今年以来的一线城市成交持续低位也不无关系，目前二线城市限购已经全面放开，地方政府调控放宽也在进一步跟进，但一线城市限购政策依然从严执行，据CRIC监测数据显示，前九月一线城市成交量同比下滑3成左右，下滑幅度较二线城市大了约20个百分点，更低的基数水平，使得一线城市在成交回暖时也有了更大的上升空间。而也正是由于环比基数较低，故在成交大幅回升四成之后，一线城市成交量同比跌幅仍达到10%，较去年同期差距最大。

　　结合具体城市表现来看，武汉、杭州、天津等地方调控放宽持续推进的城市，成交量均迎来了较大幅度的回升，其中武汉市长假后的周均成交量更是达到了52.55万平方米，预计10月成交量在180万以上，有望再创成交量新高。诚然，也有表现则相对一般的城市，如成都受开发商货值准备不足、消费者持续观望等因素影响，国庆后市场只能说是一个"平"字，没有明星楼盘惊艳去化，甚至万科还有小幅下调价格，蓝光和保利也暂停对战，反应在备案数据上，成交量也比上个月出现了较大幅度的下跌。