前三季度行业持续下行，楼市降温明显

　　研究员/上海易居房地产研究院 朱光

　　国家统计局21日发布了前三季度国民经济运行的主要指标数据。数据显示，前三季度中国经济同比增长7.4%。其中，三季度增长7.3%，增速比二季度回落0.2个百分点。

　　土地成交量跌幅有所加大，成交价格持续走高

　　全国土地购置面积降幅加大，四季度仍将下行。前三季度，房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份扩大1.4个百分点；土地成交价款6781亿元，增长11.5%，增速回落1.3个百分点。

　　从今年土地购置面积增幅走势看，自3月以来进入负增长区间后，5月开始整体呈现逐步收窄态势，前三季度跌幅有所加大，主要是近期行业持续下行，房企拿地趋于保守。预计今年四季度随着去年同期基数的进一步上升，土地购置面积同比增幅整体仍将处于下行态势。

　　全国土地购置均价增幅小幅上升，价格再创历史新高。前三季度，全国房地产开发企业土地购置均价2824元/平方米，同比增长16.8%，增幅较1-8月份上升0.3个百分点。从土地价格看，今年以来，土地价格整体呈现逐步上行态势，前三季度土地成交均价再创历史新高，主要是近期出让土地中，优质地块成交占比较高；同时，地方政府尚未明显降低土地出让底价。地价与房价走势已经背离，不具有持续性。预计今年四季度，随着土地市场的逐步平稳，土地价格同比增幅将逐步收窄、

　　房地产投资增速继续下滑，新开工面积降幅进一步收窄

　　全国房地产开发投资增幅持续放缓，四季度趋于平稳。前三季度，全国房地产开发投资68751亿元，同比增长12.5%，增速比1-8月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。9月份，全国房地产开发投资9776亿元，同比增长8.6%。其中，住宅投资6566亿元，同比增长5.2%。

　　从房地产投资额同比增幅走势看，今年以来整体呈现逐步回落的态势，前三季度增幅创五年来的新低。主要是近期行业持续低迷，市场降温态势依旧，在库存压力较大的情况下，房企对后市的预期偏谨慎，工作重点放在了去库存、缓解资金压力方面，导致投资力度放缓。预计今年四季度，随着市场逐步筑底以及新开工跌幅的逐步收窄，房地产投资同比增幅也将趋于平稳。

　　全国房屋新开工面积跌幅连续收窄，全年新开工量或与上年持平。前三季度，房地产开发企业房屋新开工面积131411万平方米，同比下降9.3%，降幅收窄1.2个百分点。其中，住宅新开工面积91754万平方米，下降13.5%。9月份，房屋新开工面积同比下降0.2%，其中，住宅新开工面积同比下降6.2%。

　　从房屋新开工面积同比增幅走势看，今年年初大幅下滑至负增长区间后，3月以来呈现逐步收窄态势。主要是7月以来各月的房屋新开工量跌幅有所收窄。预计今年四季度房屋新开工面积同比跌幅将继续收窄，全年新开工量或与上年基本持平。

　　商品房销售量同比依旧下滑，价格同比略有回落

　　商品房销售面积跌幅小幅扩大。前三季度，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。其中，住宅销售面积下降10.3%。商品房销售额49227亿元，下降8.9%，降幅与1-8月份持平。其中，住宅销售额下降10.8%。

　　从商品房销售面积同比增幅走势看，在今年年初大幅滑落至负增长区间后，除了前六月小幅振荡收窄外，整体呈现跌幅逐步加大的态势。虽然6月以来，全国多地松绑或取消了限购，但由于信贷政策依旧从紧，市场刺激作用不明显，导致前三季度楼市依旧未见起色。预计今年四季度和明年上半年，随着9月底“央四条”的出台以及各地松绑信贷政策的落地，以及去年同期基数的逐步下降，商品房同比跌幅整体将趋于平稳或收窄。

　　商品房成交均价同比微幅下跌。前三季度，全国商品房成交均价同比下降0.3%，较1-8月份缩小0.4个百分点。其中住宅成交均价下降0.6%，办公楼成交均价下降11.3%，商业营业用房成交均价下降0.2%。今年前三季度，商品房各类物业价格增幅均处于负增长区间，其中办公楼降幅最为明显，而住宅和商业营业用房虽然也负增长，但基本与去年同期价格一致。从价格增幅走势看，住宅还是相对平稳的。今年四季度，随着去年同期基数的逐步回落，住宅成交均价将呈现持平或小幅上升态势。

　　商品住宅待售面积增幅继续上升，市场库存压力突出。9月末，商品住宅待售面积同比增长28.5%，较8月末增幅加大1.6个百分点，而前三季度商品住宅销售面积同比则下降10.3%，二者差距继续加大，显示楼市库存压力依旧突出。全国范围内除一线城市和三亚外，均已放开了限购，一些房企加大了推盘力度，但各地楼市成交依旧不温不火，也导致库存持续上升。预计四季度在限贷政策效应未明显释放的情况下，市场库存压力依旧会上升，房企降价促销也将持续。

　　房企资金增幅继续收窄，自筹资金占比持续上升

　　从月度累计情况看，今年前三季度，房地产开发企业到位资金同比增幅继续收窄，延续了年初以来整体回落的态势，显示房企资金压力依旧较大。9月底央行出台“央四条”，明确了信贷松绑，这给四季度以及明年的房地产市场打了一针强心剂，预计今年四季度，随着政策环境的逐步改善，房企资金同比增幅将趋于企稳。

　　从开发企业资金来源的构成分析，前三季度，国内贷款占18.1%；利用外资占0.5%；自筹资金占41.8%，其他资金占39.6%。

　　自筹资金占比持续上升。与今年前八月相比，前三季度各项资金来源占比中，利用外资和自筹资金占比均上升，而国内贷款和其他资金占比均持续下滑。其他资金中，个人按揭贷款占比小幅回落，显示前三季度由于信贷政策的从紧，抑制了市场的部分购房需求，导致房企销售回款受到了较大影响。因此房企也积极拓展融资渠道，自筹资金的现象进一步升温。

　　总体而言，今年前三季度，全国楼市依旧处于调整态势中。从土地市场看，土地交易量虽然有所回落，但价格还是保持着稳定的上升态势，地方政府死扛着不降出让底价；从房地产投资情况看，受宏观经济整体放缓影响，房地产投资增幅持续收窄，房屋新开工量同比依旧回落；从商品房市场看，市场交易下滑明显，价格也有所回落，在购房需求未有效释放的情况下，市场库存压力继续加大，也给后市发展带来了隐忧；从房企资金情况看，在信贷政策从紧的情况下，企业资金压力依旧存在，积极拓宽融资渠道自行融资，成为了企业主要的资金来源。