魔都刚需“被豪宅”，房贷新政成摆设

　　研究员/朱一鸣、陈开朝

　　10月13日，央行上海总部宣布将“贯彻并落实”9.30央行、银监会精神，施行“认贷不认房”政策，即对拥有1套住房并已结清房贷的家庭，如购买第二套普通住宅，银行执行首套房贷政策。但就力度来看，没有外界想象的那么大，对二套房强调了“普通住宅”的限制；更重要的是，目前上海现行的普通住宅认定标准太低，致使大量刚需住宅“被豪宅”——这实际上让上海房贷新政成为一种“纸”摆设。

　　有多少人想买二套刚需房？上海房贷新政真心不合理

　　根据央行上海总部10.13新政，在首套还清贷款后，第二套新增住宅必须是普通住宅才能享受首套贷款利率。而普通住宅延续2012年3月1日的标准，即：第一，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；第二，单套建筑面积在140平方米以下；第三，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

　　可看到，该标准的前两条问题不大，关键是第三条的总价限定直接予以一票否决。根据CRIC监测数据，今年1-10月上海内环以内、内外环间和外环以外新房成交均价分别为61048元/平方米、42299元/平米和20220元/平米，据此匡算，所谓“普通住房”，内环以内平均为54平米，内外环间仅47平米，外环以外为79平米。这意味着什么？显然，想要享受政策的购房者如果想在内环以内买第二套，那么只有买老公房了；如果想在内外环间买就较难，因为该区域多高层住房建成时间较晚，50平米以下户型并不多见；到外环以外买更难，由于都是新房，户型面积很少低于100平米，而且房价也不低，像嘉定新城已突破2万/平方米，偏远的航头镇也接近1.8万/平方米，低于160万的房子寥寥。总体上看，这个政策并非如其所宣称那样要刺激二次改善需求，更像是为了让人们买第二套低端刚需房。

　　而在已拥有一套刚需住宅的情况下，有多少人还想要买第二套刚需房？恐怕甚少，除了极个别的刚需投资客。正常情况下，上海内环以内不少于80平方米，内外环间不低于100平方米，外环以外高于120平方米，才称得上改善需求。而按该标准划定的普通住宅可能连普通刚需都算不上，何谈二次改善需求？相比之下，同为一线城市的北京10月8日实施房贷新政的普通住宅标准要合理很多：五环内39600元/平方米或总价468万元，五环至六环31680元/平方米或总价374.4万元，六环外23760元/平方米或总价280.8万元都被划入普通住宅。北京的房贷新政可使90%以上的购房家庭享受到政策优惠；相比之下，上海房贷新政受益家庭不超过10%。可见，上海和北京贯彻央行房贷松绑政策存在天壤之别。

　　三季度上海成交环比锐减，难道政府不想救市？

　　上海楼市需要适度刺激。一个健康的楼市需要价格和成交量都维持“平稳”局面。而从实际成交看，上海三季度销售金额环比下滑了42%。现实情况并不容乐观：因为随着二线城市全部取消限购，三季度国内楼市行情在二季度的低点上开始反弹，很多二线城市在限购取消后，楼市成交量明显上升，典型如兰州、济南、青岛、成都，三季度销售金额环比分别提高了113%、69%、26%、26%，连杭州、宁波等原先的风险城市，三季度销售金额环比也分别提高了50%、15%。上海楼市亟需适度刺激以推动成交量止跌回升。

　　央行9.30新政是刺激上海楼市成交的一剂良药。作为国内资本的首要集聚地，拥有大量不差钱的购房群体使得上海楼市成交量因限贷松绑而大幅回升。我们看到，在央行9月30日发布房贷新政后，上海商品住宅成交量迅速增长，10月的前13天已比9月同期增长一成多，其中中高端和改善需求房的增长特别迅速。10月初上海中高端住宅成交放量增长，很大程度是因为观望者受房贷新政预期刺激而积极入市。而上海10.13房贷新政在贯彻央行9.30新政时，苛刻的条件给正有回暖的上海楼市浇了一盆“冷水”。

　　在现实的需求面前，上海既有刺激楼市以提振经济的客观需求，也有为改善民生的内在动力，出台这样一个“纸”政策，应该不是上海决策者不想救市，很可能是政策制定时欠缺科学考量所致。