新一轮降价开始了

　　分析师/房玲，尹鹏

　　9月以来，大家都在期待曾经的金九到来，终于在9月最后一周让大家看到点希望。9月27日，全国掀起了一轮开盘热，压抑了大半年的开发商终于迎来了一回集中爆发。据克而瑞统计全国21个重点城市，近100多个项目，有十分之一项目去化超90%，有近三成去化达70%，可以说在今年这样的环境下已经是非常不错的成绩。究其根本，价格还是最重要的原因。

　　项目营销手段层出不穷

　　据CRIC调研情况看，全国于27日开盘的近一百个项目在营销折扣上大致有以下几种情况：大多数项目还是选择网站团购，辅以开盘优惠；也有相当一部分的项目在营销折扣上给予较多优惠，往往是团购、开盘、签约、现场抽奖等等一系列组合起来；少部分新开盘项目会干脆利落，直接低开入市；再有个别项目会采用一些“日进斗金”之类的另类优惠方式，吸引人眼球；此外还有免息贷款等等。可以看出企业项目营销方式从网站团购、到开盘签约优惠、到抽奖活动、再到免息贷款等等层出不穷，企业为了抢占金九可谓使劲浑身解数。但是从项目的平均折扣来看，折扣的优惠平均在9折以上，力度一般，但是同样的方法在各个项目的销售却差异不小，归根到底营销折扣不代表价格，项目实际的销售价格在今天才是决定项目能否卖出去的关键因素。

　　合理定价是项目制胜的关键

　　纵观本次全国的开盘项目，热销项目大都在价格上有较大幅度的调整。从本次开盘去化超过70%的项目的来看，一个最重要的共性就是价格调整幅度大。新开盘的项目中除少数外，大都选择降价首开，保证一期的去化，同时也为后续产品做好铺垫。比如上海龙湖紫悦湾，价格较周边项目低近两成。新推案项目尽管不敢降价幅度太大，但是为了尽快去化还是尽可能降低价格，其中绿城兰园力度最大，虽然产品有所差异，但是近1万3 的优惠也着实让置业者看得心痒痒。在目前的市场环境下，出于对市场预期的考虑，购房者对价格敏感性更高，项目合理的价格定位是入市后制胜的关键。

　　总体而言，虽然市场上有很多创新的营销手法，例如全民营销，减肥换价，跳远得优惠等等，各种类型的优惠活动，但是最终能打动购房者的还是合理定价，一句话，价格到位才是硬道理！