杭州要取消预售制度改现房销售了？

　　分析师/房玲，柳启慧

　　9月26日余政储出〔2014〕39号杭州未来科技城83号宅地正式挂牌报价，起价总价6.31亿元，楼板价约为4774元/平米。该地块虽然起始价格不高，但其出让条件的严苛令人咋舌。

　　90%现房销售，勾地嫌疑较大

　　从各项严苛的条件来看，可以说该地块是杭州预售制度出台以来，最严苛的土地出让条件。该地块对企业的资金链要求较高，不排除有勾地嫌疑。首先，该地块要求起始总价50%的竞拍保证金，远远高于一般20%的标准。其次，地块要求出让后1个月内交清土地价款的95%，剩余的5%也需在12个月内交清。这两点就明显增加了企业拿地前期的资金要求，而除此之外，该地块还要求地上总建筑面积的90%需现房销售，这将进一步增加企业后续开发运营中的资金压力。如此出让条件能让不少房企望而却步，定向转让的嫌疑较大。

　　但是该地块地理位置较好，今年以来周边宅地供应较少，加上地块建筑规模不大，总建筑面积约13.2万平方米，对于资金比较充足的企业而言，即使现房销售也能支撑下去，因此即便是定向转让还是会有一些竞争者加入。

　　取消预售制度短期可能性不大

　　有传闻称，出让条件之所以如此严格，主要是因为政府对于市场状况有所顾虑，为防止项目后期出现烂尾的情况，才会“出此下策”。而之前也有报道称，杭州市相关部门正组织论证修订《杭州市房地产开发经营管理若干规定》，修订内容将涉及商品房预售制度，将提高商品房预售的门槛，或取消预售制度。因此此次该地块以如此严苛的条件出让，被市场解读为杭州试水废除预售制的开端。但是我们认为，在目前的市场环境和政策走向下，取消预售制度短期可能性不大。

　　预售制始于1994年，当时政策的出台旨在打消入行壁垒，扶持开发商。预售制实施以来房企和购房者都是大大受益，房地产市场也经历了快速发展阶段。但如果今天一旦取消预售制度将会给市场带来很大的冲击，多方利益都将受损。对于开发商而言，预售制度使得开发商能够更好的利用售房款进行项目开发，同时腾挪出自有资金或贷款进行再投资，实现更多项目的同时发展。如果取消预售制，开发商开发多个项目的自有资金或贷款需求就会大大增加。而为了转移部分压力，企业势必会增加现房销售价格，从而获得更多销售现款支持后续发展。这将使得购房者的购房成本大大增加，房价将会进一步攀升，可能会造成市场不稳定。而这将与目前政府保障基本住房、稳定房地产市场、控制房价的初衷相背离。

　　因此我们认为杭州短期内取消预售制度可能性不大，该地块的出让目前只是个别现象。当然调整预售制度这还是有可能的，目前的预售制度出台已久，而过去几年的房地产市场却是经历了翻天覆地的变化，市场在变，政策也应该跟着调整，才能更好的起到市场调节作用。但是改革不是一蹴而就的事情，尺度也不能一下子放开，循序渐进才是王道。