100%贷款买房，放松限贷又出大招了？

　　研究员/沈晓玲、许一星

　　9月22日,新推出的北京通州区合生摩尔公馆项目利用“房抵贷”金融产品,推出“100%贷款购房”计划。购房者利用自己或亲友名下房产,经过估值评测后,抵押给新浪乐居金融机构房金所申请“房抵贷”,半个月内即可获得为期1年、最高50%抵押物评估价的专项资金作为购房首付款,剩余房款依然可以申请商业贷款。

　　“地产+互联网+金融”开启“全额贷款”新营销

　　今年以来，房企销售压力较大，在通州、大兴、房山等刚需项目较为集中的区域,开发商抢占市场份额的压力非常大。为推动销售，合生创展将“地产+互联网+金融”相结合，再次提出“房抵贷”全新的销售模式。从而使其新推的北京通州合生摩尔公馆成为全国第一个“全贷款信用购房”的楼盘。

　　从条例细则来看，“房抵贷”活动只针对合生创展2014年新推出合生摩尔公馆项目，如果购房者选择“全贷款购房”，即可享受首付金融贷款总贷款额中首付金融贷款、剩余房款商业贷款的100%纯贷款购房，“房抵贷”利率与银行贷款利率持平,为基准利率的1.1倍。在贷款额度方面，购房者抵押房产获得的专项购房资金也是有上限的，最高只能获得100万元专项资金。该项目唯一的优势是项目是不限购商业产权,总价相对很低,首付不超过50万元。

　　两座大山，推进房企与第三方金融机构合作

　　对于房企自身而言，今年以来各地市场供求不均衡，购房者动力不足，销售脱节；多地区迫于市场压力，在年中后陆续放开限购政策，吸引购房者。从今年1-8月的销售情况来看，在已公布销售目标的房企中多数完成度都在60%以下，与去年同期相比下滑严重。不仅如此，房企债务压力也增加。2014年中期房企财务状况已经公布，多数房企债务总额有明显的上升，中小房企情况更为堪忧；为此，很多房企今年以股权形势进行融资，发行了永续债减缓债务压力。但永续债随着借债时间的拉长，利率将会持续增长，为保证企业利润，永续债也仅是短期手段，企业最终会赎回。

　　为了保证房企盈利目标，同时缓解资金压力，加快销售是房企最后的机会。为此，房企从营销方面多方下手，助推销售，“以价换量”口号不绝于耳，营销手法从互联网思维、大数据、金融等多方位进行销售策略创新，以此促进去化。“0首付”、“对赌降价”等新型营销方式已被购房者和房企关注和采纳，而合生此次推出的“房抵贷”，则将购房者的顾虑进一步降低，政策推出不到2天,项目收到了500多个购房者申请,售楼处现场已经有300多组客户到访并了解“全贷款”购房的具体细节。可以预计在合生的营销模式获得成功后，其他希望快速出货，提升销售业绩的房企将紧随其脚步。

　　事实上，就在9月15日，万科与平安一起开发了一款年化收益率在6.5%以上的金融产品--“平安万科购房宝”，投资者在获得理财收益的同时，还可以同时认购房源。这一系列的营销举措反映了在限购限贷环境下，房企绕过银行另辟蹊径，与互联网金融进行合作，是对传统金融的另一次改进，为房企打开了销路。