“金九”不及预期但延续企稳筑底趋势

　　研究员/杨科伟

　　“金九”即将过去，楼市限购调整深入推进，限贷松绑风声四起，市场观望情绪有所下降，虽然市场整体成交量明显企稳，但市场需求依然难以充分激发，楼市真正回暖还为时尚早。在房企业绩达成率普遍较低的情况下，未来几个月，只有积极主动营销，抢占市场先机才是成交利器。

　　市场成交未有明显突破，各线城市成交同环比仍旧下滑

　　据CRIC监测，前3周，从全国重点城市(见下表)成交的情况看、无论一线、二线、三线城市同比全部下跌，较2013年同期分别跌21%、7%、19%，但跌幅明显回落，其中，二线城市跌幅最小；从环比来看，情况有较大回升，但两极分化趋势明显，一、二线城市环比继续下降，三线城市却出现大幅增长。

　　具体来看，4大一线城市前3周成交149.75万平方米，环比下降4%，同比下降21%，上海、深圳同环比全部上升，北京、广州同环比继续下降，其中，北京因自住房8月集中入市导致8月数据冲高，9月理性回归，因而从数据表现情况最差，同环比平均跌幅近30%；而18个二线城市表现相对好于一线，同比、环比上涨的都有7个，总成交面积670.8万平方米，环比下降4%，同比下跌7%，其中，大连、南昌、杭州等城市环比增长因为楼市解禁，市场信心提振，成交量明显回升；三四线城市表现最好，环比出现上涨42%，但同比仍下降19%。

　　同、环比增长城市增多、降幅继续收窄，整体延续筑底企稳态势

　　得益于地方政府救市的进一步加码，对市场信心起到了一定程度上的提振。8月以来，各城市供求表现进一步分化，但就整体而言，重点城市市场成交均出现了不同程度的回升，供求关系也较上月有所改善。9月前三周显然延续了这一回暖趋势，大部分一二线城市成交出现明显回暖，同比跌幅进一步下降，其中，上海、深圳、南昌、杭州等6个一、二线城市同环比都出现增长，其中，深圳环比增长18%，南昌环比同比都大幅增长。

　　9月前3周继续延续6月以来的回稳趋势，主要一、二线城市，成交量同、环比增长的城市数量继续上升。从同比来看，一线城市整体同比降幅由6月份的-36%，提高到目前的-21%；而二线城市回稳迹象更为明显，二线城市9月前三周同比降低7%，与6月份的降幅53%相比，几乎回升了46个百分点；从环比角度看，一线城市基本维持稳定，二线城市环比回稳明显，由6月份的下降17%，回升到目前的7%，增长了近10个百分点。

　　限贷与降价不力制肘成交突破，房企主动营销才是成交利器

　　在我们看来，9月前3周虽然延续了回稳的趋势，但成交量还是无法大幅突破，主要有两方面的原因：一方面症结在于信贷。尽管福建、湖北等省份已先后出台了相关房贷激励政策，以期突破限贷瓶颈，可是，银行并不买账。另一方面，房企促销幅度太小才是主要原因。目前开发商普遍存在博弈心理，认为在楼市解禁潮等的推动下，市场回暖会很快到来，降价换量的动力不够。

　　虽然就目前情势而言，未来几个月的政策焦点将转移到信贷调整上。但由于时间已剩四分之一，而大部分上市房企业绩都未超过50%，房企是时候抛却幻想，拿出实际行动来吸引购房者。未来几个月将是各房企业绩的血拼期，势必会有更多房企愿意牺牲利润换取资金回笼。而且今年以来，那些率先以价换量的房企，已经率先取得了一定成效。因而主动积极的营销战在未来几个月的市场绞杀战中将尤为重要。