“金九”前瞻——折扣力度或将进一步加强

　　研究员/姜倚文

　　今日，有媒体报道，为抢占“金九”，近期上海楼市推盘量开始陡增，8月底有上千套房源入市。进入9月，上海共有275个楼盘采用优惠促销，个案楼盘最低可打七折，更有还未开盘就已经表示将推出优惠措施。

　　为此，我们对九月份全国主要城市的降价项目和市场情况作了调研和询问，并结合我们日常的监测数据显示：第一，9月份仅过了两天，许多项目还没入市，我们驻扎在各地的分支机构表示，还不能确定具体9月有多少大幅降价的项目及降价力度，因此调研结果显示部分城市，目前还未现有明显大幅降价的项目。第二，在有优惠或者降价的项目中，企业对于新老项目有不同的营销方式和举措，力度也有不小的分化。

　　部分城市已有大幅降价项目显现

　　就调研结果来看，22个样本城市中，目前有12个城市还没有出现明显的降价项目，其中有南宁、广州、北京等地。有5个城市，虽然目前都有降价的项目，但较之8月，其折扣的力度并无增加，宣传力度也不是很大；也有些项目虽没直接说降价，但采用暗降的手法进行，它们分别是南京、武汉、青岛、福州和成都。例如，南京因为在售盘比较多，不敢降价降的太厉害，还是基本维持前期的折扣幅度，因此在降价力度上并没有出现显著变化。而武汉地区就有个别盘，在加推的时候会加大优惠幅度来暗降，但对外的销售价格没有降，比如福星华府项目。因此，就整体的市场来看，这一类城市较之前而言，表现还是属于偏平稳的。

　　此外，还有5个城市据我们调查，当地的确出现了比较有代表性的降价项目，部分项目的优惠幅度也颇为诱人，价格最低至75折左右的水平，这5个城市分别是无锡、沈阳、重庆，常州和上海。其中较为典型的是重庆当地的龙湖江与城和中海国际社区这两个项目，据当地介绍，这两个项目最近降价非常厉害，龙湖江与城之前卖9200元/㎡，目前只售卖7600元/㎡，国际社区项目先前也高达9600-9800/㎡元，现在也仅7800元/㎡。

　　而就媒体所提到的上海地区，据我们调研的结果，确实存在降价打折的项目，但都集中在周边的刚需型项目，嘉定香溢澜庭二期、宝山的新城昱翠湾都出现了直降5000元/㎡的折让优惠，但这主要在于项目自身的原因所造成的，以嘉定香溢澜庭二期为例，一期离地铁站很近，交通便利，二期项目则要离得远，且贴着郊环线，故售价由原来的21000元/㎡，大幅降至目前的16000元/㎡的水平。

　　房企因项目而异，采取不同营销方式和优惠力度

　　从我们平日监测和统计项目的降价信息来看，虽然目前房价环比下跌的幅度正在逐步加大，中住288指数中的全国一手房价格指数已经连跌5月，下跌幅度也较上月扩大0.13%，至0.26%，调整范围也由点到面，扩大至全国范围，但我们发现房地产企业在对待不同的项目类别时候，优惠的方式，价格折扣力度都有着明显的区分。随着市场的调整，虽然降价项目的数量的确越来越多，但就折扣力度这块，在售批次项目的折扣力度并无增大，最新的监测数据显示，目前实际折扣的重心还保持在8-9折的范围，与7、8月份的水平大致保持一致，变化不大。但首次上市项目，则有明显地方向性趋势，随着市场的下行，交易的低迷，最新的几个项目实际折扣已出现77折的水平，而8月和7月份的区间大致在95折合98折，很显然在新项目上，开发商还是敢于根据市场变化，直接降价，以确保销量。

　　这其中的原因可能在于，一些在售的项目如果目前出现大幅度地降价，可能招致在相对高位购买的老客户的不满，而出现闹事的行为，所以这类项目开发商对于直接降价还是心存芥蒂，多以暗中优惠的方式，变相让利新入市者，而不是大张旗鼓地宣传降价优惠。对于新盘项目，开发商则没有任何顾忌，根据形势，为了资金的快速回笼，完成既定销售目标，直接降价。

　　开发商需加大折扣力度，方能在“金九”占得先机

　　展望“金九银十”，虽然这次调研显示部分城市还没有出现比较明显的降价项目，但这之中有时间的因素，随着时间的推移，我们认为未来类似重庆、无锡、沈阳等地的降价项目可能会大规模地铺开，开发商如果要想完成销售任务，降低自身风险，还需紧跟形势，加大折扣力度，以价换量，这主要有以下几个原因：第一，今年房地产行业出现了明显地调整，量价齐跌，市场低迷，销售不畅，目前8月份也已过去，但许多房地产企业都还未完成自己所定的销售目标的一半，压力巨大，“金九银十”也是年内最后一个可以把握的促销机会，因此，各大企业基本都做好了前期准备大干一场，竞争激励，为了打开销量，降低库存，大幅降价是不可避免地。第二，就我们的观察来看，目前已采取降价的项目基本都取得了不错的效果，销售情况也较好，说明只要价格到位，项目质地也不错，刚需买家还购买欲望还是很强烈的，这会给其他开发商起到了一个很好地示范作用，未来仿效者会越来越多，打折降价的项目也将增多。

　　最后，还需指出的是，“金九银十”能否取得好的效果，除了开发商外，还要有政策的配合，即管理层对于限贷这块采取更多积极地举措，例如贷款额度的增加，房贷利率的放松，认房不认贷政策的铺开，只有这两者达到共振，市场或许才有可能出现改观。