【房企中报季】2014年中期业绩系列快评之(十九)绿地香港

　　绿地香港：还记得去年重生的健儿吗?

　　分析师/CRIC研究中心 朱一鸣、洪圣奇(香港)、傅一辰

　　借力母公司资源，销售金额增长246%

　　2013年5月，绿地集团借壳盛高置地在香港上市，至今已满一年。2014年上半年，上市公司内在售的项目中，绿地注入的项目或借壳后购得的项目占比较多，产生的销售额也大幅提升：1-6月，绿地香港销售金额58.71亿元，同比增长246%，完成120亿元的销售目标近50%；销售面积81.4万平方米，同比增长391.5%。

　　绿地香港目前的销售金额来源较为集中，主要来自于12个城市，排名前四的海口、杭州、南宁和昆明的销售金额占比分别为34%、14%、13%和13%。其中，杭州的奥体博览项目为绿地集团注入资产，销售均价达22639元/平方米，对整体利润拉升明显；南宁项目则为绿地香港入主后新拿土地，为整栋出售的办公楼，加快了资金周转速度。

　　在资产注入的进度方面，报告期内绿地集团对绿地香港完成了昆明三个项目绿地海珀兰庭、绿地香树花城和绿地云都会的注资，总占地面积28.57万平方米，总建筑面积68.44万平方米。

　　根据香港联交所规定，借壳上市的企业在24个月内累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%的，则注入可能以IPO的标准来批准，因此，绿地集团对绿地香港的注资暂时受到了限制。此前，张玉良曾表示有将海外项目注入绿地香港的计划，但受到联交所规定的影响，海外业务的注资暂无时间表。

　　布局东南沿海一二线，高ROE可期

　　除了集团注资外，绿地香港今年1-6月共新增两幅土地，总耗资85.09亿元，总建筑面积361.8万平方米：其中位于海口的项目体量较大，占地面积97.6万平方米，建筑面积327.3万平方米，总价80.5亿元，规划有住宅、商业、办公、运动及文化中心和公园。

　　截至报告期末，绿地香港共有土地储备1375万平方米，足够支撑未来3-5年发展需求。

　　和母公司绿地集团相比，绿地香港的布局为“长三角、南中国沿海及东南沿海具地区经济重要的一线及二线黄金地段；在产品定位上，住宅将是“开发优质产品，并以实惠价格出售，注重细节和功能”，商业则将以量身而建和大单订制销售模式为方向”。

　　由于盛高置地主打中高端物业，而绿地的产品以中端、走量为主，因此绿地香港的毛利从上期的9.7亿元下降至本期的3.23亿元，毛利率则由28%下降到22%。

　　不过，介于绿地集团有高ROE的特点，2013年在25%左右，而绿地香港的运营将搬照整个集团的模式，未来股东的回报可期。

　　受益集团背景，融资成本仅5.17%

　　在绿地香港本次公布的数据中，最靓丽的为其融资成本由2013年年末的8.18%下降至2014年上半年的5.17%。

　　2014年上半年，绿地香港进行了三笔总金额共约88.7亿人民币的融资，包括：一笔2016年到期，本金7亿美元的债券，利率4.75%；一笔2017年到期，本金5亿美元的票据，利率4.375%；一笔2018年到期，本金15亿人民币的的债券，利率5.5%。

　　这样的海外融资成本在房企中领先，和中海、万科等经营稳定的房企处于同等水平。尤其在绿地香港总资产规模不大、负债率78.5%偏高的情况下，能融得如此低息的债券得益于母公司绿地集团的背景。

　　作为一家上海国资委持股、混合所有制的企业，绿地背靠上海市政府，又有“世界五百强”地位，在资本市场上也能获得较高的信誉度，预计未来也将维持5%左右的低融资成本。

　　文化持续融合，探索多元化和国际化

　　作为绿地集团在香港的上市平台，我们可以看到绿地香港为适应香港资本市场的文化做出了一定的努力。相比整个集团的宣传，绿地香港的形象更为年轻、有活力，在产品创新、品牌推广上也更符合当下较为流行的趋势，这有利于整个集团国际化进程中的文化融合。

　　绿地香港的母公司绿地集团在多元化和多元化的道路上动作频频。2014年上半年，绿地相继和南航、信达、武钢、交行、建工、申通大型企业等合作；在多地地方政府支持下发展空港新城、智慧金融城等“产城一体化”项目；在金融行业加大投入，设立了金交所、小额贷款公司等，同时计划设立银行，收获“全牌照”；进军地铁投资业，参与城市运营，同时获取土地资源；新增位于巴黎、伦敦、悉尼、济州岛、马来西亚等地的项目。

　　我们认为，在房地产行业集中度日益提高、毛利率逐渐减少的情况下，作为龙头房企之一的绿地集团进行以多元化和国际化作为发展方向，不失为一种维持增长速度的选择。

　　补充说明：此报告仅为企业业绩发布后的及时快评，后期CRIC研究中心还将有详实的半年报分析报告推出，敬请关注！