2014年8月份8P

　　【研究观点】

　　地方救市加码，市场成交仍低位徘徊但回稳迹象明显

　　8月市场观望气氛依然浓烈，成交量继续在低谷徘徊，地方政府的救市意愿更显急切，救市手段已不再仅限于限购政策的调整，呈现多元化、纵深化趋势。从公积金贷款政策、税费优惠或补贴、调整首付比例、鼓励银行降低贷款利率等角度入手。

　　从8月市场供求看，重点城市供应量明显分化，受取消限购的政策刺激，多个城市出现供应激增，9个城市新增供应面积破100万平方米；成交方面，北上广深同比全部下跌，而北京、上海环比开始出现增长。二线城市中，成交量环比增加的城市显著增多，杭州、合肥、宁波等七城市成交同比增长。我们认为8月重点城市市场，限购解禁潮虽然未给整体楼市带来实质逆转，但政策利好的确提升了市场购房信心，消费者持币观望情绪有所松动，使部分供求较平衡的城市市场明显呈现回稳迹象。

　　我们认为在部分城市更多银行开始出现首套房贷利率优惠或者下调上浮点数之时，企业此刻更要以更积极地策略来抓住“以价换量”的好时机，成就“金九银十”这一关键的业绩增长点。

　　【纵深解读】

　　经济：7月数据普遍回落，经济回稳势头仍很脆弱

　　政策：取消限购效应未及预期，地方救市政策纵深化

　　土地：土地成交企稳回升，华嘉胡同项目创北京双料地王

　　市场：8月重点城市成交显著分化，部分城市有所回稳

　　企业：投融资态度谨慎，避风险增加一、二线城市土储

　　【图说楼市】

　　8月重点城市成交显著分化，部分城市有所回稳

　　半数城市供求比下降，7城市消化周期居高不下

　　北京低档产品成交占比大幅上涨，90㎡以下产品为市场主力

　　【研究视点】

　　地方救市加码，市场成交仍低位徘徊但回稳迹象明显

　　8月市场观望气氛依然浓烈，成交量继续在低谷徘徊，地方政府的救市意愿更显急切，救市手段已不再仅限于限购政策的调整，呈现多元化、纵深化趋势。

　　继7月底24个城市取消或调整限购后，8月又有11个城市陆续调整限购政策，至此，46个限购城市中仅北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁、兰州和乌鲁木齐10个城市的限购政策未作调整。然而对于取消限购，市场反应平平，据CRIC监测，前期取消限购的城市中，仅杭州、呼和浩特、青岛、石家庄等9个城市在成交数据上有所反应，但多数为政策调整前积累的成交单集中补签所致，成交量表现为短期冲高，其后成交均快速回落至政策调整前的成交水平。

　　限购政策调整效果远远不如政府预期，政府救市继续加码，手段从公积金贷款政策、税费优惠或补贴、调整首付比例、鼓励银行降低贷款利率等角度入手，呈现多元化、纵深化趋势。河北、四川、福建、湖南江西和宁夏更是出台省级救市政策。南昌、杭州、西安7月放松限购政策后，本月再度全面取消限购。

　　从8月市场供求看，重点城市供应量明显分化，受取消限购的政策刺激，多个城市出现供应激增，9个城市新增供应面积破100万平方米，长春更是环比大幅上涨209%，达459万平方米；成交方面，一线城市中，北上广深同比全部下跌，平均跌幅超过35%，而北京、上海环比开始出现增长。二线城市中， 成交量环比增加的城市显著增多，总体较7月继续筑底回稳，其中，南京、杭州等四城市环比增幅都超过40%；从同比看，杭州、合肥、宁波等七城市成交增长，其中宁波更是同比增长94%。我们认为8月重点城市市场，限购解禁潮虽然未给整体楼市带来实质逆转，但政策利好的确提升了市场购房信心，消费者持币观望情绪有所松动，使部分供求较平衡的城市市场明显呈现回稳迹象。

　　得益于各地政府的救市政策不断加码，开发商对未来市场预期略有好转，土地成交环比略有回升，但成交面积同比去年同期，仍处于低位，成交多以低溢价或底价成交，北京本月诞生了总价和单价的“双料地王”。

　　我们认为：在目前房地产投资、成交下滑拖累整体经济下行风险加大情况下，政府的一系列“微刺激”稳增长措施尚不能完全抵消前者的负面效应，被认为激活市场需求的唯一砝码的“限贷”政策丝毫没有退出迹象。在部分城市更多银行开始出现首套房贷利率优惠或者下调上浮点数之时，企业此刻更要以更积极地策略来抓住“以价换量”的好时机，成就“金九银十”这一关键的业绩增长点。

　　【01经济】

　　7月数据普遍回落，经济回稳势头仍很脆弱 

　　七月份经济数据让市场大跌眼镜，金融数据出现超预期下跌，其他诸如投资、房地产，消费等出现不同程度回落，很显然除季节性因素外，我们认为市场可能还有供需两淡的原因，反映出目前的经济仍很脆弱，可持续性并不强，因此就目前的实际状况，短期内政策还不能过早撤退，如果未来国内经济继续回落的话，政策存有加码的可能。

　　而最新国务院和央行出台的一些政策，也印证了我们对形势和政策取向的判断，央行在27日晚间发布公告，支出200亿元再贷款服务三农领域，并且首次提出定向降息这一概念，而就在同一时间，国务院常务会议也宣布将抓紧推进一批工程，包含了大气污染和水污染防治、养老服务、大力发展清洁能源，开工建设一批风电、水电、光伏发电及沿海核电项目，说明高层也意识到了其中的风险，希望通过投资基建等其他领域来拉动经济，抵消房地产行业调整所带来的负面影响。

　　1、7月中国制造业PMI为51.7%，连升五个月

　　2014年7月，中国制造业采购经理指数(PMI)为51.7%，比上月上升0.7个百分点，已连续5个月回升。同期汇丰PMI数据也从上月的50.7回升至51.7，印证了在稳增长政策的带领下，制造业继续企稳向好。但仍需注意的是，目前部分产品下游需求还较弱， 库存较高，经济还需政策的呵护。

　　2、房地产投资增速继续下滑，固定资产投资小幅回落

　　2014年1-7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点，且当期全国商品房销售面积和销售额降幅均再次放大，市场仍未企稳。全国固定资产投资(不含农户)为259493亿元，同比名义增长17%，较1-6月份回落0.3个百分点，走势仍有反复。

　　3、金融数据回落，新增信贷大幅萎缩

　　7月末，广义货币余额119.42万亿元，同比增长13.5%，增速分别比上月末和去年同期低1.2个和1.0个百分点。当月，新增人民币贷款为3852亿元人民币，同比少增3145亿元，为四年多来的最低值，而且极为罕见地是当月新增人民币贷款竟然大于社会融资规模，其中新增外币贷款、新增信托贷款、未贴现银行承兑汇票全部都是负值。

　　4、7月进出口数据相对较好，出口增速超预期

　　7月我国进出口总值3785亿美元，同比增长6.9%，其中，出口2129亿美元，增长14.5%；进口1656亿美元，下降1.6%；贸易顺差473亿美元，扩大1.7倍。外贸数据较好，成为当月经济数据中唯一几个亮点，但就最新的汇丰PMI数据来看，国内外的订单情况都有一定的放缓，7月的增速未来是否可持续还尚难下结论。

　　【02政策】

　　取消限购效应未及预期，地方救市政策纵深化

　　八月政策多面开花，未取消限购的城市积极取消限购；已取消限购的城市积极展开“限贷”放松措施，比如信贷政策微调、减免契税、财政去库存，等等；海口、杭州和西安在原有政策调整的基础上更进一步调整，将受益面扩大；多地政府出资全力去库存，如绍兴、嘉兴、湖南、湖北。

　　八月明文取消限购的城市有：合肥、金华、太原、绍兴、昆明、嘉兴、哈尔滨、长沙、郑州、佛山和银川；福州和厦门虽没有明确取消限购，但明确可以根据本地市场变化情况进行调整。此番取消限购的城市均全面取消，并非部分调整。值得一提的是，8月28日西安再次出台文件宣布全面取消限购，早在7月西安已取消60平方米以下的住房限购，但由于西安60平方米以下住房供应本就不多，再者60平方米以下户型并不能满足改善型购房者的需求，所以效果甚微。此番再次调整，可谓顺应市场。无独有偶，杭州同日宣布购买杭州主城区140平方米以下住房不再提供住房情况查询记录，与7月140平方米以上住房取消限购无缝对接。二次调整政策的城市还有海口，海口此番调整实行梯度购房入户，本省居民购买60平方米-90平方米住房可落户2人，购买90平方米-120平方米住房可落户3人，购买120平方米以上可落户5人，相比于5月政策明确海南户籍居民购单套房120平方米以上可落户5人更具有弹性和灵活性。

　　限购取消扩大了购房者的购买范围，“限贷”调整则直接提高了购房者的购买力，相对于前者，后者对于楼市的刺激效果将更好。“限贷”微调大致分为两类：1、信贷微调。广西放宽二套房贷款政策；四川以财政补贴银行的方式鼓励银行对首套住房执行基准利率；绍兴规定了“认房不认贷”，有效避免对改善型购房者的“误伤”。同样“认房不认贷”的还有福建，福建规定购房贷款偿清者及首改者均按首贷认定，同时规定金融机构在贷款首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行；江西落实首套房贷款，适当降低二套房首付比例。2、减免契税。包头在“房交会”期间给予首套100%契税补贴，二套及以上50%契税补贴。

　　另一亮点则是政府出资大力去库存。绍兴制定出台棚户区改造货币安置政策，加大货币补偿力度；湖北则利用棚户区改造来提振市场需求，着眼于长期消费。湖南将回购适当面积普通商品房，用作保障房源，从而打通市场库存房源与棚户区改造的安置需求；嘉兴将逐步取消保障性住房建设，鼓励通过货币补偿方式实施安置，通过政府收购商品房做保障房，实现保障房供给。

　　【03土地】

　　土地成交企稳，华嘉胡同项目创北京双料地王

　　2014年8月，CRIC监测的100城市经营性土地成交总建筑面积共计为3994.2万平方米，环比回升5%，同下滑40%，总成交金额为982.87亿元，环比上升6%，同比下降41%。得益于二、三线城市中松绑限购范围的全面铺开，本月开发商全面本月土地市场成交量、成交总价均较上月有所回升，深圳、南京土地在本月末打破了沉寂了近两个月的零成交，8月20日成交的北京华嘉胡同，更是创下北京有史以来的单价总价双料地王。

　　从排行榜来看，本月总价入榜门槛较上月略有回落，为14.59亿元，单价排行方面，入榜门槛较上月微升，上涨6.54%至13327元/平方米。本月单价总价榜的榜首均为北京华嘉胡同地块，该项目位于北京二环内金融街板块核心位置，区位优势极佳，地块成交总价74.6亿元，项目总建面积11.77万平方米，但扣除3万平方米的无偿配建住宅、以及1.3万平方米的政府回购后，实际经营主体仅为7万平方米的写字楼，依此计算，项目实际楼板价高达10万元/平方米，可谓是当之无愧的全国单价地王。

　　【04楼市】

　　8月重点城市成交显著分化，部分城市有所回稳

　　1、8月重点城市供应量两极分化，部分城市成交有所回稳

　　2014年8月各重点城市供应量同比增减参半，一线城市中，上海、广州供应量都突破了100万平方米，同比、环比都出现上升，其中广州供应量达111万平方米，环比增长30%；北京、深圳供应量有所回归，同比环比都有下降，其中深圳供应量33万平方米，环比减幅达47%。二、三线城市中，供应量两极分化更为明显，供应量突破100万平方米达7个，其中长春供应量达459万平方米，环比增长209%，同比更是大增506%；其余城市供应量都在65万平方米以下，其中5城市在30万平方米以下。

　　从成交角度来说，受7月解禁限购潮的影响，部分城市成交量环比出现上升，但同比继续下降的城市仍达62%。一线城市中，北上广深同比全部下跌，平均跌幅超过35%，其中北京、上海环比出现增长。二线城市中，成交量环比增多减少，总体较上月有所回稳，但也出现明显分化，其中，南京、杭州等四城市环比增幅都超过40%，而长沙，大连等城市环比都出现下降，其中，长沙更是环比下降57%；从同比来看，增长的城市只有杭州、合肥、宁波等七城市，其中宁波更是同比增长94%。我们认为8月重点城市市场，限购解禁潮虽然未给整体楼市带来实质逆转，但政策利好的确提升了市场购房信心，消费者持币观望情绪有所松动，使部分供求较平衡的城市市场呈现明显的回稳迹象。

　　2、市场短期风险：半数城市供求比下降，7城消化周期居高不下

　　我们通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)对城市风险进行对比分析，通常我们认为：库存消化周期方面，在一年左右较为平衡，高于18个月市场将呈现供过于求，低于6个月则为供不应求；供求比方面，在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供大于求，低于0.8则为供不应求。

　　7月份的政策放松对市场提振作用有限，8月市场延续低迷态势，多数典型城市仍选择收紧商品住宅供应量，半数城市短期供求相比7月略有下降，其中降幅最大的为长沙，一举从上月5.08猛跌至0.44，宁波也持续走低，为0.44。但个别城市依旧供应强势势头不减，长春供应超450万平方米，然成交不足百万平方米，因而供求比高达4.75。从消化周期来看，20个典型城市中7城库存去化超过20个月，其中沈阳持续高居36个月。在我们看来，当前市场成交基本处于底部，需求继续大幅萎缩的空间不大，目前的成交低位，只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓了需求释放，在没有外力干预的情况下，一线和部分二线城市调整期预计将在今年四季度结束。

　　3、北京低档产品成交占比大幅上涨，90平方米以下产品为市场主力

　　从成交价格结构来看，北京两大自住房项目开盘，低档产品成交占比大幅上涨。上海8月份中低档项目成交占比不变，仍具市场首位，瑞立万立城、五丰苑等项目去化良好；北京在恒大城、当代采育满庭春MOMA自住房开盘热销带领下，低档项目成交占比大幅提升至47%，成为市场成交主力；深圳中低档项目成交占比继续提升至59%，领航城领翔、坪山招商花园城等项目持续热销，位列月内成交面积排行榜前两位。

　　从面积段结构来看，沪深成交占比变化不大。上海大户型项目成交占比微涨，中海紫御豪庭和绿城上海御园等大户型产品去化良好。北京在两个自住房项目热销推动下，90平方米的小户型产品成交占比大幅上升，90-120平方米的中等户型产品成交小幅回落至22%；深圳领航城领翔持续热销，小户型产品占比小幅上涨至73%，120-144平方米面积段产品占比微涨至14%，其他面积段成交占比变化不大。

　　【05企业】

　　投融资态度谨慎，避风险增加一、二线城市土储

　　1、房企拿地依旧谨慎，量跌价涨集中一、二线

　　本月企业拿地态度依然谨慎，拿地规模继续呈现下降趋势。据统计，15家典型企业本月通过招拍挂新增总建面334.78万平方米，环比下滑36.29%，同比大幅下降69.50%；土地总价120.24亿，环比则下降26.35%，同比下降69.22%。从土地单价来看，本月房企平均土地成本为6481元/平，环比上升161.12%，同比上升82.05%。房企的平均土地成本提升，主要原因在于绿地、远洋都增加了北京的土地储备。

　　从单个企业表现来看，碧桂园、绿地和远洋本月表现活跃。其中碧桂园拿地最多，新增六幅地块，总土地面积达93.3万方。其在兰州新增的4幅地块拿地成本均较低，平均楼面价仅为256元/平米。而之前碧桂园曾在兰州单盘兰州新城创下5小时50亿的骄人业绩，此次新增4幅地块同样位于城关区，凭借之前良好的口碑形象，新地块的开发值得期待。绿地继上月新增郑州、西安、济南共101万方土地储备之后，本月又在北京、南充两地新增了56.29万方土地，拿地态度积极。值得一提的是远洋在本月新增了北京34.45万方的土地储备，可看出其在长三角遭遇“水土不服”，而华北其他城市市场供求失衡的背景下，力图通过增加北京土地来抗风险。

　　2、企业下半年投资计划保守，融资需求不足拉低融资额

　　8月，在前两月企业大幅通过融资补充现金流，调整财务结构后，本月企业资金充裕度大幅改善，加上企业下半年仍处观望状态，投资欲望不强，造成本月融资需求量不大。本月的融资情况来看，102家监测企业融资总规模达350.25亿元人民币，同比和环比分别下降18.93%和43.13%。

　　从融资币种来看，人民币融资量环比提升20个百分点至66%，港元融资同比上升19个百分点。本月的融资方式中，委托贷款环比大幅提升25个百分点至28%，成为本月最为主要的融资方式。 从具体的融资情况来看，泰禾集团在本月为下属四家子公司110.5亿元贷款担保，成为本月中融资规模最高的企业。

　　3、房企中期业绩表现不佳，投资者看空地产股情绪浓

　　8月，随着企业中期财务数据的公布，投资者对于企业未来预期普遍较差，多数房企股出现下挫，月末大折让供股消息触发投资者对内地房地产股缺钱的疑虑，引发内房股股价出现下挫。但是根据市场政策面逐渐宽松角度而言，房企股依然有回升空间。两市地产股本月涨跌不一，上证地产指数下跌2.08%，深圳地产指数上涨0.39%。海外市场方面，对于房企资金面的担忧使得股价表现疲软，本月恒生地产分类指数下跌2.37%。

　　重点个股方面，本月房企公布中期业绩表现不佳因素影响地产板块走势，多数地产股出现不同程度下跌。内地股方面，万科A下跌7.88%，保利地产，招商地产和金地集团也有不同程度下跌。香港方面，本月香港地产股方面受到相同因素影响，富力地产下跌18.36%，跌幅超前，绿城中国受融创入股影响下跌18.07%。本月涨跌幅榜单涨幅榜方面，万好万家收购资产，企业本月上涨58.75%，在跌幅榜方面，富力地产受房企减价战拖累，毛利下跌严重，下跌17.18%。