新常态下定向降息恐难直接惠及地产业

　　研究员/ 杨科伟 姜倚文

　　8月27日傍晚，央行网站上发布公告，为贯彻落实国务院常务会议关于“加大支农、支小再贷款和再贴现力度”的要求，提高金融服务“三农”等国民经济薄弱环节的能力，近日人民银行对部分分支行增加支农再贷款额度200亿元，引导农村金融机构扩大涉农信贷投放，同时采取有效措施，进一步加强支农再贷款管理，促进降低“三农”融资成本。

　　四项措施分别是：一是加强支农再贷款管理。二是引导农村金融机构降低涉农贷款利率。支农再贷款执行优惠利率，贫困地区符合条件的农村金融机构的支农再贷款利率还可在优惠利率基础上再降1个百分点，因此农村金融机构借用支农再贷款发放的涉农贷款利率应低于该金融机构其他同期限同档次涉农贷款加权平均利率。三是提高支农再贷款使用效率。。四是加强对支农再贷款降低“三农”融资成本的监测考核。

　　经济下行压力大，央行出手势在必行

　　我们认为，央行再度使用再贷款的工具，增加200亿元额度支农，并且首次明确提出定向降息的举措，一是如央行表述的，是落实8月14日国务院办公厅印发的《关于多措并举着力缓解企业融资成本高问题的指导意见》的具体方案，二是近期公布的经济数据较差，经济有再度向下的苗头，管理层欲再度出手，应对下行风险，拉动经济增长。

　　从7月份的公布的各项经济我们就可以看出，目前的经济回稳的势头仍很脆弱，供需两淡，新增信贷、社会融资规模出现超预期的下滑，投资、消费等其他各项数据也出现了不同程度地回落。虽然央行在七月份数据公布后就罕见地发表解读报告，稳定市场信心，并提前告知，进入8月上旬后，贷款基本上每天保持着300-500亿元的增量。但就目前媒体所公布的信息以及21日发布的最新汇丰版中国制造业PMI指数来看，实际的情况并非如解读所描述地那么乐观，部分经济数据在下月还会继续下滑。

　　8月份汇丰版PMI指数初值为50.3较7月份的51.7回落了1.3，为近三个月来最低。从各个分项可以看出，国内和出口新订单都出现了增速放缓，投入和产出价格这块也有明显地收缩。PMI指数往往被视作为经济的先行指标，汇丰PMI大幅回落，特别是上述几个分项的趋弱，则预示着8月份的国内经济数据不会太好看，首先PPI的同比降幅可能会再度放大，终止之前连续四个月的收窄趋势，环比降幅可能更大，其次订单增速放缓，则暗示8月的进出口数据不会如上月般那么亮眼，高达14.5%的出口增速难以为继，其他诸如投资、工业增加值等数据可能也会出现小幅放缓的可能。

　　而就金融数据这块，公开媒体的报道显示，8月的前17天，四大行新增贷款投放仅为560亿，同时四大行同期存款继续负增长5000亿，7月全月负增长已达1.5万亿。这完全和央行预计的数值背道而驰，反映出目前的需求非常低迷，尽管在下旬各大商业银行或有“冲刺”的行为，但就综合来看，8月份的信贷数据很难出现超预期地回升。因此，在经济表现低迷地背景之下，央行继续出手，保经济的意图明显。同时，采用新的价格型管理工具来代替之前定向降准的措施，降低社会融资成本，也向市场释放出调控方式的新动向，改变市场的预期，未来其他的行业和领域或许也能得到政策的青睐。

　　未来政策还需加码，定向措施或会涉及首套房贷

　　展望未来，我们认为在目前房价跌幅逐步扩大，范围波及全国的情况下，政府之前推出的一系列稳增长措施尚不能完全抵消前者的负面效应，目前所发布的经济数据也揭示了经济下行的风险。除了前期的措施要严格落实外，还需要新的刺激手段加码，多部门协调，共同发力，即各类投资手段还需进一步推出，央行、银监会、证监会和保监会则出台金融政策全力保障资金的供给。

　　目前来看，本次央行的定向降息政策主要还是面向三农领域、小微企业、实体经济，与房地产行业的关系并不大。但如果经济出现持续走弱的迹象，房地产行业还是呈现量价齐跌的格局的话，管理层则可能不光以拉动基建等方式对冲房地产行业的调整，不排除央行新的调控方式如再贷款、定向降息直接覆盖到地产行业，当然由于考虑到舆论的压力，以及政府自己提出的分类调控的原则，惠及整个行业的措施出台的可能很小，但针对于民众的刚需要求，首套房贷款利率高，商业银行额度紧的符合保民生的事项，则政策波及的概率会略高。具体的操作手段预计会是再贷款的方式先行，以极其低的利率投向针对于首套房的住房抵押贷款领域，且无需任何抵押品，增加相应贷款的额度，降低商业银行自身和购买者的成本，而不再仅仅是地方政府无用的单向呼吁。

　　目标完成率不及以往，房企欲凭三招扭转 

　　研究员/沈晓玲、杨晶晶

　　正值房企集中发布2014年中期业绩报告，其中关于企业完成的业绩情况、未来销售策略如何实施为业内普遍关注。由此，我们以公开数据为基础，解读房企业绩表现，梳理下半年房企销售决策。

　　整体目标完成率不及以往同期

　　随着房企陆续发布半年报，我们看到总体业绩表现喜忧参半。一方面，部分龙头房企凭借较为平衡的全国化布局、积极应市的灵活策略实现不错销售，万科用半年时间突破千亿销售，恒大、碧桂园则实现销售金额同比增幅均在50%以上。而另一方面，淡市冲击，销售受困，更多的房企业绩表现不如去年，甚至不及2012年。

　　体现在销售目标完成率上，今年上半年房企整体达标率不及以往同期。对比来看，在2012年上半年及2013年上半年时，房企销售目标完成率均值分别达到53%与51%，而2014年上半年则为40%，说明相较于以往，多数房企出现了目标完成率下滑现象。不仅如此，2012年上半年，有三家房企完成7成目标，2013年上半年，已有房企实现80%目标完成率，如今，目标完成率50%以上的房企仅三家，且近半的房企达标率不到40%。

　　事实上，按照企业普遍的年度销售计划，房企上下半年业绩比重均在四六开。2012年、2013年期间，市场利好因素众多，项目销售处于上升状态，房企于上半年超额完成目标并非难事。而在今年，限贷政策紧缩加压项目去化，能够保持4成左右的去化已属不易，所以，企业若下半年采取有效措施冲刺业绩依然值得期待。

　　销售目标制定谨慎，再次调低可能性低

　　根据近三年房企公布的业绩目标，我们选取增幅做对比发现，相较于2013年，2014年多数房企业绩目标增幅减少，企业对制定销售目标的态度颇为谨慎。其中，保利置业与招商地产是典型，减少力度均55个百分点以上，2013年年度销售增长力度不足20%，是两家房企同时选择保守销售目标重要原因。虽然还是存在企业为保证行业地位，销售目标增幅加大，但也只是碧桂园、旭辉、富力等少数企业。整体来看由于原本销售目标制定谨慎，一方面为保证投资者对企业未来发展的信心，已获得资金支持，另一方面也为保证企业拥有向上的动力，维持目前目标应为明智之举，多数企业下半年下调目标的可能性不大。

　　而截止目前来看，调整销售目标的企业仅有两家，分别是雅居乐和富力地产。其中雅居乐在年初便已经下调至480亿元，亦是根据实际情况纠正态度及时做了最终定调。也就是说，今年中期业绩发布会上，仅有富力一家企业做了下调，但其中缘由值得体谅。富力地产今年销售目标制定为700亿元，是少数几家上调目标较多的企业之一。而相对于其13年仅422亿元的销售，65%的增幅考验本就巨大，而又临市场调整，就算再积极部署完成难度极大。

　　积极应战，三大举措助跑销售

　　上半年房企销售已成定局，下半年如何完成既定目标却是房企最需要考虑的问题。借半年报发布之际，房企纷纷定调未来销售，通过梳理，我们认为房企可凭三大举措冲击年度业绩。

　　1、下半年积极补仓，货量充裕抢跑市场。放眼房企中季报，加大货源担当主旋律，富力、龙湖、远洋、佳兆业及旭辉等房企，无一不表态下半年是企业销售重头戏。具体来看，富力表示将推出更多商业物业，龙湖下半年将上市11个项目，货值在500亿元左右，远洋更是提前透支明年一季度资源，以供下半年销售，而佳兆业力推284亿元货值，为上半年的3倍，全力冲击年度300亿目标。

　　2、加速在售项目去化，不惜降价全力清货。年初以来，率先以价换量让部分房企尝到甜头，面对信贷紧缩持续，市场依然低迷，更多的房企愿意牺牲利润换取资金回笼。我们看到，远洋提出坚持去库存，抓去化率，对长期存货降价，融创亦表示将加速二三线城市清货，富力表态跟风意愿以保市场份额。如此，我们认为下半年市场，将迎来一波新的降价潮，房企不降难以销售突围。

　　3、产品结构、城市选择，趋于利好而调整。把握下半年市场，产品选择是关键，在入市产品方面，企业遵循市场变化而调整。如在世茂的可售房源中，刚需和改善类产品占比达到78%，迎合当下主流置业。而在城市布局上，房企积极向市场平稳的城市转移，降低项目运作风险，如远洋已确定北京项目积极投放市场。