2014年北京双料地王出炉，或为“托市秀”

　　研究员/房玲、徐琼

　　出让条件苛刻，“准地王”遭看空

　　8月20日下午，北京市国土局拍卖西城区华嘉胡同地块，该地块建设用地面积2.07万平方米，建筑控制规模11.77万平方米。其中商业金融用地占地0.52万平方米，地上建筑规模7.44万平方米。二类居住用地占地1.55万平方米，地上建筑规模4.33万平方米，挂牌出让起始价35.5亿元，起始楼面价3.02万元/平方米，需无偿配建商品住宅建筑面积3.05万平方米，剩余房源全部由西城区政府回购，收购单价为4.24万元/平方米。竞得人需为被拆迁人提供地下车位312个，每个车位的售价不得高于25万元。同时，对竞买企业的资质有严格限定。由于地块出让条件苛刻，地块开拍前，不少业内人士预测准地王或成“烫手山芋”。

　　竞争异常激烈，成为2014年北京双料地王

　　颇显意外的是，该地块受到热捧，现场共吸引5家房企参与竞拍，包括信达、华融、SOHO中国、方兴保利联合体、安邦保险。历经193轮，该地块最终由华融旗下北京金嘉房地产开发有限公司以74.6亿元斩获，溢价率高达110.1%，楼面价是6.34万元/平方米，一举成为2014年度北京双料地王。

　　根据竞得企业与金融街控股的关联关系，以及金融街在商业地产开发方面的经验，业界大多猜测该地块最终开发商将会花落北京金融街控股。

　　绝版地块，商业寄予厚望

　　西城板块2012年至今两年时间以来仅有3幅经营性用地供应，板块土地供应量极为稀少。华嘉胡同地块的稀缺性不言而喻。

　　由于住宅部分不具操作性，我们对商业部分的楼面积进行估算得到商业楼面价高达9.45万元/平方米，该楼面价远超周边商业地产的价格，2013年12月该板块商业成交价格仅为3.76元/平米。商业楼面价的具体计算方法如下：

　　政府对商品住宅及车位的回购价格一共6.02(=(4.33-3.05)*4.24+312*25/10000)亿元，而地块成交价格为74.6亿元，我们住宅部分建安成本约为1.73亿(=0.4*4.33，建安成本我们以4000元/平方米估算)计算，商业部分的楼面价高达9.45万元/平方米(=(74.6-6.02+1.73)/7.44)。

　　由于北京金嘉(购地企业)与北京顺平拆迁(土地一级开发企业)的关联关系，实际地块成交价格并未有74.6亿元那么高，因为根据北京顺平拆迁与西城区政府约定的土地开发条件，北京顺平或可获得相当可观的土地收益。

　　而同一天出让的石景山商业金融用地和通州区永顺镇自住房地块地块则均未达公开拍卖的条件，溢价1%直接成交。

　　在当前房地产处在下行通道的形势下，土地市场出现分化，优质地块受到热捧，边缘化地块低溢价成交、流拍现象同时存在，即使是一线城市的北京。但是我们认为华嘉胡同地块虽然优质，74.6亿元之高的成交价不能摆脱金融街自导自演的托市秀的嫌疑。